核心提示：占地8萬平方米、總建筑面積50萬平方米的“深圳華潤中心”是華潤集團(tuán)成立55年來單個(gè)投資金額最大的項(xiàng)目，也是其在內(nèi)地投資的第一個(gè)大型ShoppingMall，華潤中心首期項(xiàng)目萬象城作為華潤中心的核心部分，建筑面積達(dá)18.8萬平方米。

　　在介紹華潤中心成功之道前，我們先看看城市綜合體的發(fā)展特性、現(xiàn)狀、核心問題以及未來的博弈點(diǎn)。

　　城市綜合體特性

　　城市綜合體---多重價(jià)值倫

　　核心問題

　　綜合體核心業(yè)態(tài)是商業(yè)

　　融資能力

　　產(chǎn)品力

　　運(yùn)營管理能力

　　現(xiàn)狀

　　發(fā)展商思維模式既定，大部分打著商業(yè)或旅游地產(chǎn)旗號(hào)拿地，再靠賣住宅和商業(yè)回籠資金。

　　未來挑戰(zhàn)

　　市場(chǎng)轉(zhuǎn)變：綜合市場(chǎng)轉(zhuǎn)為細(xì)分市場(chǎng)

　　客戶轉(zhuǎn)變：消費(fèi)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為消費(fèi)文化

　　開發(fā)戰(zhàn)略：品牌打造?擴(kuò)大規(guī)模?

　　博弈

　　品牌開發(fā)商的綜合體之路：差異化打造與規(guī)模化復(fù)制，往往顧此失彼，如何取舍，如何平衡?

　　城市綜合體分類

　　案例分享：城市中心商業(yè)綜合體——華潤中心萬象城

　　深圳華潤中心萬象城是深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的大型室內(nèi)購物中心。

　　規(guī)模：總建筑面積達(dá)18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，300多個(gè)大小不一、功能各異的獨(dú)立店鋪。

　　特點(diǎn)：日均人流超過13萬，單店年銷售額52億元，排名第三。走差異化高端 路線，超甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、奢侈品購物，只租不售。“華潤系”超強(qiáng)的全行業(yè)支撐能力，眾多自有主力店品牌。

　　主要品牌
　　

　　萬象城訂制高端客群，一網(wǎng)打盡
　　

　　開發(fā)順序
　　

　　商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)
　　

　　成功之道

　　1、客流輸送引擎：與地鐵無縫接駁以及下沉式廣場(chǎng);

　　2、室內(nèi)空間室外化，室外空間室內(nèi)化!首層室內(nèi)空間預(yù)留一塊作為T形舞臺(tái)等公共活動(dòng)空間，體現(xiàn)place場(chǎng)所精神;

　　3、每層都可以開車進(jìn)入，步行進(jìn)入購物中心內(nèi)，因此，萬象城首先是舍，然后才是有所得，舍棄如此寶貴的黃金商業(yè)物業(yè)，用來作停車場(chǎng)。

　　先天商業(yè)規(guī)劃(天賦異稟)+后天的努力(不折不扣執(zhí)行)=如今無與倫比的超強(qiáng)聚客力=逾50億以上的年銷售額!

　　找到時(shí)代生活焦點(diǎn)：

　　1、中國購物中心行業(yè)的領(lǐng)跑者，倡導(dǎo)國際化的消費(fèi)理念，彰顯時(shí)尚品味與優(yōu)雅格調(diào)，引領(lǐng)全新的生活方式與消費(fèi)潮流。

　　2、RéEL時(shí)尚生活百貨：第一次進(jìn)入中國大陸的海外百貨公司。

　　3、Olé超級(jí)市場(chǎng)：華潤萬家第一家新概念超市，以品種繁多的進(jìn)口食品為特色。

　　4、嘉禾深圳影城：擁有12個(gè)放映廳，包括一個(gè)豪華貴賓廳，是目前深圳最大的電影城。2012年獨(dú)家引進(jìn)最新型號(hào)的SONY 3D放映設(shè)備，高清金屬銀幕。

　　5、冰紛萬象滑冰場(chǎng)：中國第一個(gè)商業(yè)用途奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，下設(shè)“冰紛會(huì)”滑冰俱樂部。

　　6、深圳奢侈品店先驅(qū)
　　（來源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）