上海中環廣場位于淮海中路繁華商圈，作為新鴻基地產進入上海的首個商業地產項目，中環廣場緊挨地鐵口，周圍高端寫字樓林立，可謂占據地利優勢。然而，11月12日《中國經營報》記者走訪中環廣場后發現，四層商業建筑內，空鋪率將近30%，其中有內部人員透露，該廣場四樓整層商鋪已經關門歇業達半年了。

　　對此，商場相關部門表示，商場明年將會進入調整期，目前處于商鋪招商階段，以吸引高端品牌進駐為主。相關資料顯示，自從15年前上海新鴻基商業地產落子淮海路商圈以來，商場已經經歷了數度業態調整。業內人士分析稱：“新鴻基一直秉持高端物業的打造，在上海市場的認可程度也比較高。但近幾年高端物業的開發是遭遇到瓶頸的。”

　　空置率達30% 四樓整層歇業達半年

　　11月12日上午，記者來到上海新鴻基中環廣場商業裙樓，在公司每層的指示牌看到，從第一層開始，就有零星的空鋪出現，到了三樓，更是出現了大面積空鋪現象。在四樓電梯口，記者發現了“暫停服務”的公告牌。盡管豎立在商場中的指示牌上依然顯示著“L4餐飲”的字眼。這時，恰逢商場的工作人員張怡(化名)經過，記者以用餐的名義向其咨詢商場業態分布情況。

　　張怡告訴記者：“四樓原來是一家餐廳，但因為效益不好，就關門了。目前商場四樓已經歇業長達半年之久。三樓現在除了餐廳和口腔醫院，大部分也是空鋪，商場可能明年會進行大的業態調整。”

　　記者反復從一樓到三樓走了幾遍后發現，商場的空置率有30%左右。從一樓側門進去之后就發現有連續三個店鋪大門緊閉。而商鋪的招商熱線在墻壁上非常醒目。

　　第三方權威機構數據顯示，中環廣場整個裙樓商業建筑面積近12000平方米。而記者走訪后發現，目前商場入駐品牌數量也并不多，除去空鋪外，一樓三家咖啡館比較顯眼，二樓以美容美發、珠寶、家居品牌為主，三樓是餐廳和美齒機構。從品牌數量上來說，業態占比最多的是零售。而服裝品牌全部是女裝，不涵蓋男裝品牌，此外中環廣場二樓還引入了卡森·海派名家，這一在寫字樓裙樓商業業態中很少見的家居展覽品牌。

　　記者還注意到，除了一樓的星巴克人氣尚可之外，商場內一些餐飲零售、珠寶、美容等店鋪門庭冷落。一位飾品專賣店的當班人員Luna告訴記者：“這里人氣真的不行，我們專賣店在相隔不遠的新天地時尚也有一家，但那家的生意和人氣比我們家要好很多，我們雖是老店了，生意還是不行。”

　　缺乏特色業態 布局欠合理

　　高樓林立，一些國際知名金融機構、企業紛紛選擇入駐于此的淮海路商圈，自當不乏人氣。可為什么頭頂新鴻基光環、坐擁繁華商圈和便利交通的中環廣場卻人氣偏冷呢?中環廣場周邊靠近太平洋百貨、K11購物中心、香港廣場以及新天地時尚等，競爭激烈。是不是同商圈其他商業綜合體也遭遇了這些瓶頸?帶著這些問題，記者于11月12日下午至晚間徒步走訪了方圓五公里左右的該區域商業綜合體。

　　沿著淮海路一帶前行，記者在離中環廣場不遠處看到了太平洋百貨的巨幅招牌。走近一看，商場人氣不錯，一些年輕時尚的服裝品牌以及較全的品類吸引了不少年輕消費群體前來。而除了服裝、化妝品、餐飲品牌也呈現較為合理化分布。商場相關工作人員告訴記者：“太平洋百貨的品牌相對要大眾，但在淮海路上反而也能體現出特色。因此商場的人氣都可以。”

　　在太平洋百貨往前不遠的地方，是新天地時尚商場和K11、UME影城、頗具海派氣息的各種專賣店以及較為小資的咖啡館餐廳，各種新興業態層出不窮，還有正在搭建的藝術展展臺，讓新天地與K11集聚了附近一大批小資消費群體。一些年輕時尚、穿著國際范的海內外年輕人云集于此，或三五成群，或兩兩相伴，集聚了頗高人氣。

　　反觀中環廣場，從目前商鋪營運情況來看業態非常單一，更出現一層樓三家咖啡館的同質化布局。而二樓的高端家居品牌、高端珠寶品牌以及美容美發品牌，似乎也讓周圍寫字樓的上班族們望塵莫及。加上互聯網新時代一些嶄新業態的層數不窮，比較下來，讓中環廣場在產品定位上少了幾分特色和洋氣，多了一些沉悶與冷清。

　　而對于商場方面所說的明年在業態方面的調整情況，記者以意向投資者的身份致電咨詢了中環廣場招商部門，相關工作人員表示：“我們目前將會大力引進一些高端品牌的入駐，側重方向為零售、餐廳等業態，美容美發等方面將不再吸納新的品牌進入。您若是想做進駐商場的品牌，必須符合高端、連鎖等條件，您這邊給我們提供相應的資料通過審核方可在談入駐。”

　　對于商場三四樓商鋪大面積關門的現象。該工作人員給出的解釋是：“新鴻基是港企，我們一直秉承的經營理念是要做就做精品，要么寧愿不做，這也是為什么空鋪這么多新鴻基不盲目招商填補空鋪的原因。”

　　在中原集團研究總監張海清看來，中環廣場空置率高與項目內部裝修改造關系密切。此外，她分析表示：“中環廣場出現大面積空鋪人氣欠佳主要有三個方面的原因：第一，地理位置不好，雖然靠近地鐵，但是下面沒有直接連通，所以那個地帶的商業人氣都一般，除了K11和太平洋等個案;第二，周邊地帶商業發展比較迅猛，而像淮海中路和南京西路現在的競爭力有一定下滑;第三，更重要的是，最近上海商業本身整體出租情況不太好，主要受到網購迅猛發展以及商業租金居高影響。”

　　歷經數次升級 明年將再度調整

　　上海新鴻基方面在給記者的回復中透露，目前中環廣場正計劃從明年開始分期升級翻新，預計引入全新零售旗艦店和新概念餐飲等，展現全新購物體驗與形象。

　　從上海新鴻基的回應可見，其中一部分是引進新概念餐飲，而記者注意到，目前上海中環廣場餐飲數量已有5家。長期駐扎上海、深諳商業地產運作之道的投資人雷女士告訴記者：“一路調整不斷的上海中環廣場商業項目，盡管總品牌數量不多，但來往進駐的品牌不在少數。對于新鴻基地產而言，如何黏住寫字樓內租戶，鎖定客群、重新規劃業態布局或是下一階段調整時需考慮的重點。至于引進新概念餐飲的規劃，我認為還是有一定意義的。從目前淮海中路其他商場的調整策略可見，如香港廣場大幅提升餐飲比例的做法，以及K11餐飲比例30%的情況下，引進新概念餐飲做精做細樓內市場對于吸引更多的客群或是一種好方式。”

　　對于上海中環廣場商業而言，此次調整或將是十余年來又一次新動作。張怡告訴記者：“中環廣場開業15年間，陸陸續續的業態調整經歷了很多次，很多品牌在這里經歷了入駐和退出。主要原因在于廣場內客群穩定性一般。”

　　一位不愿具名的上海房地產業內人士表示：“在同一個商圈內，不同商鋪處于不同層次的經營業績，體現了商場不同的競爭優勢。從淮海路的幾個主流商業項目看，新天地提倡的是一種小資文化，這使得此類項目的競爭優勢明顯，尤其對于淮海路的年輕群體而言有吸引力。香港廣場則高端大氣，定位精準。而對于中環廣場而言，則影響力要小，因為似乎找不出特色的業態。所以這就出現了類似商鋪出現不同租賃狀況的原因。另外，中環廣場頻繁進行商鋪和業態的調整，說明對于目前新的商業模式需要一個積極的接受過程，否則容易被淘汰，尤其是一些新業態亟須引入。”

　　對于一直秉持高端物業打造的新鴻基集團，目前在上海市場的認可程度也比較高。但業內人士透露，新鴻基近兩年以來高端物業的開發是遭遇到瓶頸的。

　　“目前國內很多高端零售業務受到遏制。另外，對于大城市而言，高端物業也面臨不斷調整業態的壓力。畢竟目前消費者的消費習慣在發生比較大頻率的變動。加上目前市區優質地塊的獲取的難度更大，不像過去地方政府以一個低價方式讓渡給所青睞的房企。”上述人士置評。

　　張海清則分析說：“ 新鴻基目前寫字樓項目壓力較大，主要由于上海競爭激烈，寫字樓供應量大。內地銷售業績放緩主要受到市場大勢不佳影響，但其主要仍以商業運營見長，而非主要依靠項目銷售。”

　　新鴻基發展(中國)有限公司董事鄧維聰此前在接受媒體采訪時坦言，上海高端樓盤的庫存結構整體壓力大。盡管新鴻基管理層對內地經濟及樓市保持信心，但在其新透露的2014/2015財年320億港元的銷售目標中，香港區域要貢獻250億港元，銷售占比為78%，而對內地銷售的目標要求僅為70億港元。

　　投資人雷女士近年來的投資目光一直投向香港地區，而對于香港幾大集團的發展有一定了解的她告訴記者：“此前的幾個月，國際熱錢重回香港，香港股價再創近幾年新高，樓市亦有不錯的成績。因此新鴻基集團順勢做出投資重心轉移的動作，從投資的角度也是情理之中。”
　　（中國經營報 作者：石英婧）