“中糧集團對于中糧置地和中糧地產有一個承諾，中糧置地做商業及商業綜合體，當然包括酒店、旅游地產等，但是未來重點是商業，另外中糧地產就是住宅。”

　　中糧置地控股有限公司(00207.HK，下稱“中糧置地”)日前發布公告稱，該公司于2014年9月12日訂立收購協議，以124.6億港元的價格，收購主要從事開發、經營、銷售、租賃及管理“大悅城”品牌下的綜合體項目，即位于北京、上海、天津、煙臺及沈陽的六項綜合體項目組合。

　　這意味著，中糧置地母公司中糧集團，將大悅城項目注入到旗下商業地產上市平臺，以進一步謀求地產業務整合。

　　分析人士對《第一財經日報》記者指出，未來中糧置地或將進行配股融資，而如何對住宅、商業進一步統籌管理、與其他業務協調發展，是中糧集團未來需要解決的問題。
　　

　　騰挪大悅城

　　作為中糧集團旗下地產業務的上市平臺之一，中糧置地2013年12月正式登陸香港資本市場，與A股上市的中糧地產并肩存在。據中糧集團對二者的定位，中糧置地是以發展大悅城為品牌的商業綜合體平臺，包括酒店、旅游地產等，未來業務重點是商業地產，中糧地產則以住宅地產為主。

　　今年8月27日，在中糧置地的香港2014年中期業績會上，針對業界普遍關注的大悅城注資計劃，中糧集團副總裁、中糧置地董事長周政曾透露，中糧自去年10月底展開托管大悅城工作，目前這些資產已經順利劃轉到香港上市平臺中糧置地。

　　盡管被中糧集團寄予厚望，中糧置地上市后的成績并不十分理想。財報顯示，2013年該公司實現收入約39億元(人民幣，下同)，比上年度減少11.5%，2014年上半年，該公司收入約18億元，不及2013年收入的一半。

　　在此次收購大悅城前，中糧置地的物業組合中已有2項為綜合體項目，即將以大悅城品牌開發及推廣的成都大悅城及正以中糧品牌經營及推廣的北京中糧廣場。

　　中報顯示，今年上半年，中糧置地投資物業租金收入為2.12億元，較去年同期 1.93億元人民幣有所增長，但值得注意的是，其物業銷售收入在總收入中的占比高達56.5%，同比增長25.4%，租金收入占比則僅為11.6%。關于物業銷售收入增長的原因，該公司解釋稱，是由于高端住宅交付面積增加。

　　自2007年北京西單大悅城盛大開業至今，大悅城已復制了沈陽中街大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城、天津大悅城等運營項目，成為中糧集團城市綜合體的核心品牌。

　　根據中糧的計劃，未來5年，大悅城還將在全國以一線城市為核心，輻射長三角、珠三角、環渤海等經濟圈，繼續復制開發成都大悅城、煙臺大悅城、天津六緯路大悅城、北京安定門大悅城、深圳大悅城等項目，擴大規模至30個大悅城城市綜合體項目。

　　關于此次收購的6個大悅城的運營情況，公告顯示，除煙臺大悅城外，其余5個已經入市的項目中，北京西單、北京朝陽、天津的大悅城的租金收入近年都呈明顯上漲趨勢，上海大悅城今年上半年租金收入為4129.2萬元，去年全年的租金收入為8638.1萬元，沈陽項目今年上半年租金收入為6165.9萬元，2013年時租金收入則為1億元，低于2012年的1.17億元。

　　“雙平臺”存尷尬

　　中糧系整合地產業務的想法，起于10年之前。媒體報道顯示，早在2004年寧高寧入主中糧集團以來，中糧集團就有意進行地產業務整合，2009年寧高寧稱，中糧集團地產業務將以A+H方式整體上市，但這一進程頗為緩慢，一直都在不斷調整。

　　2012年3月，寧高寧對外表示，計劃拆分旗下商業地產業務，在香港單獨上市。2013年，其商業地產業務香港借殼，成為了中糧置地，中糧地產則作為中糧集團A股上市平臺存在，主做住宅。

　　年報數據顯示，2009年至2011年，在剔除投資收益、補貼收益以及營業外收入等非經常性損益之后，其歸屬于上市公司股東凈利潤分別為2.75億元、1.64億元、1.81億元。2013年上半年，中糧地產實現凈利潤1.08億元，較上年同期增長78.05%。

　　“未來，中糧置地可能進行配股融資，而中糧地產處境微妙。”知情人士昨日對本報記者透露，中糧地產在2011年前后資金情況比較緊張，目前收入趨向穩健，但發展規模與起步較晚的五礦、中鐵建比，顯得落后。而2012年后，母公司中糧集團在資源配置上，強化了對商業的投入，因而中糧地產位置有些尷尬。

　　實際上，關于中糧地產與中糧置地業務上存在重合的話題，也一直伴隨著中糧集團。今年的業績會上，當媒體問及成都大悅城有部分屬于中糧地產時，周政的解釋是，成都大悅城本身就在中糧置地里面，屬于注入的第一批資產，成都項目有一部分做住宅，中糧置地主要還是做酒店。

　　“中糧集團對于中糧置地和中糧地產有一個承諾，中糧置地做商業及商業綜合體，當然包括酒店、旅游地產等，但是未來重點是商業，另外中糧地產就是住宅。”周政說道。

　　而關于沈陽等二三線城市商業過剩的質疑，周政坦言，沈陽大悅城做了一些商業方面的改造，沈陽競爭比較激烈，但是沈陽大悅城上半年銷售額和租金都出現一個比較好的增長。

　　關于中糧地產業務的整合，北京睿信致成管理咨詢公司董事總經理郝炬對本報記者分析，未來中糧集團在地產業務上的布局，需要解決三個核心問題，包括住宅與商業的分野不是簡單的割裂，應以項目為單位來進行資金平衡，團隊整合、管理體系上如何整合匹配，此外，地產業務如何與其他業務合理配置、協調發展，也是中糧集團需要思考的問題。　　
　　（來源：第一財經日報　記者：蔡胤）