如果說上一個十年是城市地產的“黃金十年”，那么未來十年，隨著人們生活方式的改變，基于享受、體驗、度假的旅游地產，將成為房地產市場的一劑強心針，為行業發展帶來無限潛能。

專家認為，廣東房地產的投資發生重大轉向，即由常規房地產轉向休閑度假類產品，由“城市地產”轉向“上山下海”。

房地產由“城市地產”轉向“上山下海”

伴隨房價的連續上漲，過去十年可謂房地產業的“黃金十年”，在其背后，住房商品化改革、人口紅利、經濟高速增長和2008年之后的寬松貨幣政策，被認為是“黃金十年”的動力之源。然而，隨著上述驅動因素的逐漸消失，以住宅開發為主的房企利潤率不斷下降。進入2013年，從地產大佬到業內專家紛紛指出，房地產十年黃金發展期已然過去，其暴利模式不可持續。

住房與建設部研究中心主任秦虹認為，中國房地產市場經過十幾年高速增長，將要進入新階段。房地產開發將從以住宅開發為主向商業、寫字樓、旅游地產等服務型地產轉變，這是城鎮化率超過50%，人均收入水平超過8000美元以后的必然特征。

秦虹說，房地產市場發展的新階段需要房地產企業加速創新。過去房地產開發處于比較初級的階段，未來房地產市場將會從區域性機會轉變成結構性機會，需要企業去挖掘，以獨特創新的商業模式來把握，不是所有的企業都能做到。

就房企而言，專家分析，開發商進入旅游地產有四方面原因：政策、市場、競爭和資源。比如，從政策層面來講，一邊是傳統住宅市場受到擠壓，另一邊是旅游產業的寬松，房企自然會不斷進入，且以旅游名義可以圈占大量土地，這是在住宅市場領域不能獲得的資源。

這種變化，首先在旅游資源豐富的省份顯現。在廣東省房協理事、廣州同創卓越投資顧問有限公司總經理趙卓文看來，2013年，廣東房地產的投資發生重大轉向，即由常規房地產轉向休閑度假類產品，由“城市地產”轉向“上山下海”。

“限時代”到來開啟“閑時代”？

“房”無疑是當下牽動最多人的熱門話題。老百姓關心房價漲落、投資方向，地方政府關心土地出讓收入，開發商關心市場未來走勢。

“可以預期，即使今后幾年管理層不再強制推行‘住房價格年度控制目標’，類似廣州、深圳、北京、上海這樣的中心城市的地方政府，也會‘自覺’推行限購等措施。限購已經成為房地產政策調控的基石，沒有限購，樓價將如猛獸出籠，難以控制。”趙卓文認為，“限時代”意味著未來幾年廣東常規的住宅類房地產的銷售難有爆發式增長。

常規房地產發展已過高峰，急需新的增長點和發展動力。趙卓文認為，“限時代”到來的同時，“閑時代”也拉開了序幕。2014年廣東房地產將進入“限時代”和“閑時代”，廣東的一線城市，如廣州、深圳等，將繼續實施限購、限貸等政策。而珠三角地區人均GDP已逾13000美元，人均住房面積超35平方米，未來商品住宅需求將下降，旅游休閑地產、新型商業、文化地產、養老地產、泛鄉村地產等將大量興起。

在趙卓文看來，過去10年，中國商品房價格平均漲了2.5倍。廣東地區的購房者大多屬于“被動致富”，很多房地產的投資機會其實都沒有把握住。廣東人做生意崇尚“不熟不做”，廣東人買房也是“不熟不買”，購房比較理性，甚至很“宅”。海南房地產“熱”了幾年，鮮見廣東人身影。北京、上海等地，到處都有廣東開發商，但廣東的買房資金極少。

“2012年，珠三角人均GDP達到12910美元，廣州人均GDP達到16850美元。未來幾年，旅游、休閑時代將有爆發式增長。”趙卓文分析，休閑度假產品將是未來房地產的投資新方向。

“黃金”案例

●為什么海景房價居高不下？

2009年開盤至今，雅居樂清水灣依然是海南乃至全國旅游地產中最炙手可熱的項目之一，五年來創造66億元、99億元、72億元、60億元、78億元的歷年銷售業績，不斷書寫在海南的業績神話。毫無疑問，雅居樂清水灣已經成為海南房地產市場的支柱型項目。2013年，有關機構統計，海南成交總額為827.1億元，雅居樂清水灣貢獻了1/12份額。

為何雅居樂清水灣能連續成為海南年內業績超過50億元和蟬聯五冠的單體項目？房價連年上漲，尤其是海景房價居高不下？

據了解，在旅游地產大盤最為集中的海南，大盤的涌入并沒有令各個灣區的房價下降。在最為成熟的大三亞區域，清水灣等灣區的均價保持在2萬元/平方米以上，部分位于市中心的房子，價格甚至超過5萬元/平方米。一些銷售人員表示，盡管房價很高，但前往看房、購房的業主并不希望房價下跌。“更希望房價保持在高門檻水平，這樣，可以過濾掉一些鄰居。”一些業主表示。而銷售人員表示，選擇置業旅游地產的買家，更注重大盤的配套、產品品質，也更注重通過高價買房，獲得一個更為舒適的環境。

●日租價不輸五星級酒店

“作為旅游地產的開發商應該設法把人們留下來，硬環境滿足之后，我們還要完善一些軟環境，比如服務、管理，等等。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，除了產品之外，旅游地產還要在整個配套管理上下工夫，這方面做好了，將為這類房地產項目實現產品增值及投資回報奠定堅實基礎。

依托周邊豐富旅游資源而建的旅游地產，滿足對生活的改善及閑時度假的需求，同時又兼具投資價值，是買家購買旅游地產產品的核心原因。從目前反饋的市場情況看，已有旅游地產項目取得了可觀的投資回報。被譽為擁有“海南最令人期待海岸線”的清水灣一線海景酒店式公寓便是一例。

樓盤銷售人員介紹，海南清水灣的買家當中就不乏來自全國各地的投資型客戶，他們當中的不少人在收樓之后，就陸續尋找托管機構或者自己進行出租。租賃形式多為短期，主要瞄準五一、國慶和春節等假期前來旅游的客戶。

今年春節期間，清水灣的兩房單位租金已經達到了每晚2000元，三房更是達到每晚3000元，與不少按揭業主的月供可以相抵。據悉，雖然清水灣假日短租價格不輸五星級酒店，卻依然供不應求，大受市場歡迎。對租客來說，與五星級酒店相比，清水灣短租房一樣能夠提供舒適的環境，還多了一份住家的溫馨感覺，相當難得。

●居住需求邁向“旅居”時代

除了房價上漲、房屋短租的回報獲利外，“旅居”生活方式的日漸興起也提升了旅游地產的含金量。

以另一個具有度假功能的項目——凱茵又一城為例，去年下半年起，中山這片未被深度發掘的休閑舒適之地，越來越多地引起人們的關注。中山凱茵又一城相關負責人向記者介紹，隨著廣州城市南拓，經濟中心向南端轉移，已經有越來越多的廣州人，到車程只有1小時的中山置業，該盤去年三四季度成交中，三四成來自廣州。更多廣州客并非因投資而來，選擇舒適大戶型的更多。

專家分析，人們對旅游、休閑的生活方式的需求越來越大，對健康環保、綠色生態的生活品質的要求也越來越高，表現尤為突出的是居住需求正從“城居”走向“郊居”進而到現在以“旅居”為主的多元化格局。旅游地產作為這種全新生活方式的載體，融旅游、休閑、度假、居住為一體，滿足人們在生活中旅游、在旅游中生活的雙重需求。

（來源：羊城晚報）