中型開發商正處于艱難的轉型中，2013年的龍湖地產公布其未經審核的營運數據，截至2013年12月末，該集團已實現總銷售金額(含協議認購)503.2億元。其中合同銷售金額為481.2億元，其銷售金額同比增長20%，合同銷售面積426.1萬平方米，同比增長2%。

這個增長跟其他的開發商相比，實在是增幅太少了。某調研顯示，2007年時，世茂房地產以100億元剛好入榜TOP10企業，而至2013年，世茂房地產銷售額已沖到671億元，此時十強房企準入門檻也提升至554億元，6年時間，TOP10企業金額門檻實現了4.5倍增長。

不進則退，開發商每年的銷售排名中尤為明顯，五年前，銷售能上千億簡直是一個很難企及的夢想，現在，實現這一夢想的開發商超過了七名。

與上年相比，千億級別以上房企數量已由3家增加至7家，萬達、中海、碧桂園與恒大4家房企強勢進入，超大型企業競爭格局加劇。許多行業機構把“千億”作為衡量的一個標準，這是開發商第一陣營。這個標準在逐年提高中。

尷尬的是，龍湖地產在2013年的行業排名是12名，2012年，他們的行業排名是11名。

在走向全國的過程中，西部依舊是他們的大本營。“龍湖各區域均實現銷售穩步增長，西部、環渤海、長三角、華南以及新進入的華中區域銷售金額占比分別為40.9%、28.1%、23.9%、5.4%及1.7%。”該公司的一位人士透露，2012年，也是這些區域實現了比較大的增幅。

和龍湖地產同樣“長不大”的還有濱江房產，這家位于浙江杭州的開發商，一直都沒有真正走出去，他們深耕杭州市場，2013年的銷售額在110億左右。令人扼腕的是，2012年的銷售額同樣也是110億左右。

這些長不大的開發商有著共樣的特點，比如，過于保守，只愿意深耕自己熟悉的區域，并不愿意大規模地向外擴張。

長不大的煩惱

根據統計局公布的數據老看，去年前11月，全國商品房銷售金額69946億元，同比增長31%，而五十強房企銷售總額達到21355億元，同比增長36%，增幅超過全國水平。

這個行業中最大的煩惱就是，長不大，就會迅速被強者所取代。

數據顯示，2013年全年，龍湖地產在11個城市新增項目16個，規劃總建筑面積超過500萬平方米，其中首次進入蘇州、長沙和濟南市場，全國業務布局達21個城市。值得一提的是，年內公司拿地平均溢價率僅為12.5%，在2013年土地市場持續升溫的情形下，堅持“不高價拿地”的策略，有效地將投資成本及風險降到最低。

拿地金額不會超過200億。此前，有一份數據顯示，到2013年11月底時，龍湖在全國共攬地15宗，拿地金額142.75億元，權益建筑面積414.43萬平方米，同比下降30%和42%。

“拿地方面過于謹慎了。”一位業內人士分析說，去年福建開發商都尤為兇猛，不論是泰禾還是陽光城，去年拿地的金額都在200億左右，這些福建開發商中最強的是陽光城，他們在2013年剛剛擠進開發商銷售額的前三十。

對比下，排名第12位的龍湖，在土地拍賣市場過于謹慎了。“龍湖此前一直做高端地產，這兩年不斷遭遇調控，所以正在做艱難的轉型。”公司一位不愿意透露姓名的高管透露，龍湖這兩年正在做商業上的探索，試圖通過商業能有所突破，“不過，商業上的模式并不是一朝一夕就能探索出來的，肯定會面臨一個痛苦的轉型期。”

就在近期，在杭州拍賣的濱江中興單元綜合體地塊，出讓面積12.84萬平方米，地上總體量41.08萬平方米，其中住宅地上建筑面積19萬平方米(含保障房)，商業地上建筑面積22.08萬平方米。

中糧本來對這幅土地覬覦已久，早就傳聞要做大悅城項目，起拍價33億元，但經過37輪廝殺，最終被龍湖搶走，“龍湖想做幾個有名的商業項目，所以不計代價想拿過來。”上述人士透露，2014年，龍湖準備在商業上加大投入。

模式之爭

這些長不大的開發商中，最為明顯的特點是，"模式不清晰"。

“以前是走小步，現在是走穩步。”有一家開發商對記者透露，他們2015年目標是200億的銷售額，這家開發商從2008年就開始提出了要走向全國的口號，并且一直試圖出擊，不過因為種種顧慮，始終都只在大本營附近拿地，并沒有真正走出去。

此前另外一家總部位于上海的開發商對記者透露，一些地方開發商試圖找他們聯手進入上海市場，“他們很想進入上海，打開知名度，怕控制不好風險，所以不敢單獨進入，就想聯手拿項目。”不過，他們拒絕了合作，這和融創、綠城合作的模式并不一樣，雙方評估之后發現，很難有互相能“利用”的長處。

縱觀龍湖也是一樣，除了重慶、杭州、北京幾個市場外，其他幾個城市做得并不盡如人意，比如沒有真正打開上海市場。

然而市場并不等人。2013年全年，五十強房企金額集中度較上年進一步提升。其中，TOP10企業從12.76%上升至13.27%，增加了 0.51個百分點，同時TOP20及TOP50企業同比分別增加0.63個百分點及0.79個百分點。結合2011年集中度數據，可見近三年大型房企市場份額穩步提升。

這是一個急流勇進、不進則退的市場。比如，龍湖對南京市場久攻不下，換了其他的開發商，像正榮，用錢硬生生就砸了進去。

“碧桂園有清晰的模式，走三四線城市。萬科也有清晰的模式，做城市的配套開發商。”有業內人士對記者透露，這些中型的開發商必須清晰地找到自己的模式，否則就容易被躥上來的閩商搶了位置，“這些開發商土地儲備多，后勁更大。”

（來源：中金在線）