東莞第一高樓環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心在去年年底正式投入使用，使得東莞寫字樓的整體形象躋身國內(nèi)高端之列。隨著環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心、海德廣場、萬達(dá)中心等高端寫字樓項(xiàng)目近年來在東莞拔地而起，投資東莞的寫字樓成為了一樁高端的生意。
從簡單的投資收益角度看，目前在東莞投資寫字樓并不是劃算的生意。不過對于“不差錢”的寫字樓買主而言，更為看重的是未來東莞高端寫字樓市場的發(fā)展?jié)摿涂臻g。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)向高端邁進(jìn)，東莞寫字樓的前景亦十分可期。
【現(xiàn)狀】 投資寫字樓年化收益率不高
環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心可謂是東莞目前最高端的寫字樓項(xiàng)目，不僅以289米的層高成為東莞第一摩天大樓，內(nèi)部配置亦相當(dāng)豪華。以電梯為例，環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心項(xiàng)目采用了 東莞最快速的電梯，有電梯48部、電扶梯16部，40秒內(nèi)可以乘上電梯，70秒內(nèi)可以到達(dá)任何樓層。這些電梯在不同的高度會有不同的速度，避免苦等電梯的 尷尬。
高端的寫字樓意味著高端的價(jià)格。據(jù)記者了解，環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心寫字樓的租金超過了每平方米每月90元，此外還有不菲的管理費(fèi)。在環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心對面則是海德廣場，其租金亦超過了每平方米每月80元的水平。
從2011年開始，海德廣場、環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心，以及在建的東城萬達(dá)中心等定位高端的甲級寫字樓在東莞拔地而起，使東莞的寫字樓迅速向“高端”挺近。這一高端體現(xiàn)在價(jià)格方面，目前東莞大道沿線的主流寫字樓，如南峰中心、匯成大廈、卡布斯廣場等租金都在每月每平方米50元左右，上下浮動(dòng)10元，而環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心等高端寫字樓的租金就要接近翻番。
不過從投資的角度看，目前投資東莞的寫字樓并不是明智的選擇。以海德廣場的寫字樓為例，據(jù)記者了解曾 有客戶買下海德廣場整層樓，按照一整層約1600平方米、2萬元/平方米的均價(jià)計(jì)算，投資超過3200萬元，但一整層樓每年的租金約是160萬元，投資收 入約5%，對于3000余萬元的本金而言，這一收益率明顯偏低。
“東莞寫字樓的租價(jià)普遍維持在每平方米每月40至50元的水平，而且已經(jīng)五六年沒漲過了，售價(jià)上也沒有太大變化�！焙细惠x煌市場研究部的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾介紹，東莞寫字樓供求關(guān)系整體比較平穩(wěn)，因此在價(jià)格上沒有太多變化，近年來東莞的商品房價(jià)格漲了一倍，但寫字樓的價(jià)格與商品房基本持平。
與寫字樓類似，目前東莞投資商鋪的收益率也不算高。據(jù)了解，在東莞城區(qū)商業(yè)最繁華的世博廣場地段，一套臨街商鋪每平方米每月的租金在200元左右，而該區(qū)域商鋪的價(jià)格要達(dá)到約5萬元每平方米，這就意味著，投資者購買下商鋪再出租，每年的收益率僅有5%左右。
【前景】高端寫字樓未來想象空間大
“在東莞投資寫字樓并不是普通的投資者都有這個(gè)實(shí)力，買下寫字樓后，不管經(jīng)濟(jì)形勢好壞，都是固定資產(chǎn)，東莞的投資者素來都喜歡物業(yè)經(jīng)濟(jì)，寫字樓也是物業(yè) 經(jīng)濟(jì)的一種形式，跟廠房地皮類似�！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析表示，參與寫字樓的投資者看重的是未來東莞高端寫字樓的升值前景，而非簡單的收益率。
瑞峰置業(yè)副總經(jīng)理姚麗君的觀點(diǎn)認(rèn)為，東莞現(xiàn)有的寫字樓所面對的群體都是以中小企業(yè)為主，未來隨著東莞產(chǎn)業(yè)升級，培育大型企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)打造品牌，金融貿(mào)易企業(yè)以及大型企業(yè)總部對高端寫字樓的需求會逐漸加大，這就是近年來東莞寫字樓經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的內(nèi)在邏輯之一。
此外在政府層面，鼓勵(lì)寫字樓發(fā)展的相關(guān)政策陸續(xù)出臺，也加大了投資者對未來東莞寫字樓的信心。去年7月份東莞市政府常務(wù)會議審議通過了《促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的若干意見》，適用的范圍并非特指單幢大樓實(shí)體，決定通過做強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)來引進(jìn)更多的高新技術(shù)、高端企業(yè)，樓宇經(jīng)濟(jì)的定位涵蓋了東莞的商務(wù)商業(yè)樓、城市綜 合體、科研樓(含科技孵化器)等樓宇建筑。
東莞寫字樓的投資者，需要具有十年以上的長遠(yuǎn)眼光。東莞房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳駿良曾在一場論壇 上表示，2004年時(shí)南城鴻福路片區(qū)還非常蕭條，此后幾年附近的寫字樓陸續(xù)拔地而起，目前鴻福路已經(jīng)是東莞的商業(yè)中心，周邊的寫字樓幾乎沒有空置，“這就 說明，東莞樓宇經(jīng)濟(jì)是有很大市場空間的。”
業(yè)界看好東莞寫字樓的另一個(gè)原因是，與深圳、廣州等一線城市相比，東莞的寫字樓單價(jià)低很多，但同時(shí)東莞的地理位置又十分優(yōu)越，加之正在建設(shè)中的地鐵，未來莞深一體化形成，東莞的寫字樓想象空間很大。
“舉個(gè)例子，東莞正在大力扶持本地的企業(yè)上市，上市公司考慮到自身形象，就可能會把總部放在高端寫字樓里。另外，東莞還有許多品牌形象比較好的企業(yè)，發(fā) 展壯大后對高端寫字樓也會有需求�！睎|莞市委黨校副教授查日升表示，深圳的企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了到東莞發(fā)展的情況，逐步形成具有規(guī)模的高新技術(shù)企業(yè)，對辦公環(huán)境 的要求也會越來越高，也能直接拉動(dòng)?xùn)|莞樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（來源：東莞日報(bào)）
