過去近一年，從江蘇起步的新城控股過得風生水起：在香港上市，年銷售額近200億元，擠入中型開發商行列。

在近日舉行的赴港上市一周年慶典上，新城控股董事長王振華拋出了一個5年規劃：2013年至2017年，復合增長率不低于30%；2017年實現累計開業和在建購物中心20個左右，持有面積200萬平方米；城市布局則升級為1+3，即由目前的長三角區域擴展至珠三角、環渤海和中西部地區；吾悅品牌進入內地商業地產品牌第一梯隊。

住宅開發相對好說，但商業地產怎么玩出花樣？新城控股高級副總裁歐陽捷對記者作了解答。

5年后租金沖10億

記者：目前新城旗下主要的商業地產項目有哪些？

歐陽捷：吾悅系列，分為吾悅國際廣場、吾悅城市廣場和吾悅生活廣場。吾悅國際廣場體量是8萬-10萬平方米，在城市市中心地段，面對高消費人群。吾悅城市廣場體量10萬平方米，在城市副中心，定位中檔、時尚人群。吾悅生活廣場體量5萬平方米，偏社區商業。未來的主流產品是城市廣場，城鎮化機會多。

新城目前在6個城市有8個在建綜合體和已開業購物中心，總建筑面積超過400萬平方米，持有面積近80萬平方米。上海青浦有吾悅城市廣場已經開工，預計明年底開業。

記者：現在的租金水平如何？

歐陽捷：租金目前來看還不是特別理想，首層租金高的在20元/平方米/天。未來預估租金收益回報率可以達到5%至8%。商業培育需要3年，正常經營后會達到8%。2017年，新城的租金水平在10億級。

記者：與萬達模式的區別是什么？

歐陽捷：模式上大同小異，都是城市綜合體，通過銷售型物業獲得現金流來支撐持有部分。比如拿一塊地，投入5億元，通過公司自有資金，將來銷售額50億元，按照凈利潤率水平10%計算，貢獻5億元利潤，可以覆蓋自持的10萬平方米的成本。

不會考慮純自持物業，高周轉企業還要強調規模，沒有行業規模就沒有行業話語權。所以必須做得多，體量大，做到高周轉。做純商業持有，投入5億元，就沉淀在那兒了，再做新項目又要籌錢。當然，定位不一樣，業態選擇也不一樣。

記者：銷售部分的比重一般占到多少？

歐陽捷：這個具體要看政府要求，比如住宅銷售60%，商業40%。40%當中一半要求自持，一般我們持有比例會在20%上下。

記者：萬達廣場18個月就要開業，新城的吾悅廣場可以多快？

歐陽捷：從能力來講，蘇州的吳江吾悅廣場是今年5月摘牌，6月份進入，10月份就開始銷售，今年如果賣8個億，就可完全覆蓋成本。我們的銷售速度：3個月開工，6個月開盤。城市綜合體的建設要求18至22個月開業。

記者：新城做商業不算早，招商如何達到快速開業的要求？

歐陽捷：新城前兩年，才做了3個城市綜合體。但現在已經積累了很多經驗和品牌商家資源，運營在不斷改善。初期也出現過掉鋪（店鋪不續租）和業態調整，現在情況逐步改善。明年，希望吾悅廣場達到滿租開業，保證商家在商場持續經營。另一方面，我們也在不斷儲備人才。現在商業地產公司這邊已有1000多人，很多骨干都是挖過來的。

記者：綜合體會選在哪里蓋？

歐陽捷：新拿的地都是按照城市廣場的模式做。按照戰略布局，看好3加1，即長三角城市群，環渤海城市群，珠三角城市群，再加中部城市群。具體而言，就是這些地區的省會城市以及大城市附近的小城市群。比如說吳江是蘇州的副中心，這些都是我們的機會。

“把自己當小企業”

記者：商業地產未來會在新城的項目中占多大比重？

歐陽捷：新城做地產做了20年，但商業地產真正做才7年，還需要學習。新城目前累計竣工面積接近1300萬平方米，住宅超過1000萬平方米，商業地產占比很小。未來我們提出雙核驅動，住宅和商業會慢慢平衡。2017年以后，商業地產占比將達到20%甚至更高的比例。

記者：5年銷售收入不低于30%復合增長率，那利潤呢？

歐陽捷：從利潤來看，整個房地產行業的利潤是在下降的，新城未來期望凈利潤水平不低于10%。房地產利潤的黃金期已經過了。

記者：目前有多少土地儲備？

歐陽捷：今年新城新增土地13幅，土地儲備面積達290萬平方米。目前，現有土地儲備面積近1400萬平方米。

記者：去年，新城融了43億。在香港上市以后，新城的融資結構有何變化？

歐陽捷：今后新城會逐步加大海外融資的比重。目前更多依靠銷售回款、自有資金和銀行貸款。信托慢慢還掉，融資成本一般都要高于12%。

記者：很多企業一提做商業就說要做100個購物中心，新城提出的目標似乎并不多？

歐陽捷：蘇商相對比較穩健，甚至保守。我們認為活得久比活得好更重要。百年老店，要慢慢做。遇到宏觀調控和風險，寧可做慢一點，保證企業能夠活得下來。

雖然現在銷售已經快200億元了，截至11月30日，集團累計實現合約銷售金額約人民幣187.23億元。但新城還是把自己當成小企業。

（來源：東方早報）