12月11日，上海市規(guī)土局公告稱，黃浦區(qū)商住辦用地——五里橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗地塊，當(dāng)天以59.5億元底價成交，競得人是綠地香港旗下的True Thrive Investments Limited。根據(jù)上海中原地產(chǎn)的測算，該地塊的成交樓板價約32067元/平方米。綠地集團(tuán)香港上市平臺——綠地香港控股有限公司，正在發(fā)力擴(kuò)張。

綠地集團(tuán)辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，綠地香港此次拿地，是為了加快發(fā)展速度。據(jù)他介紹，綠地香港此前在滬一共有兩個項目，是10月在浦東拿下的兩幅宅地。

綠地香港稱，此番拿下五里橋地塊，將為公司繼續(xù)實現(xiàn)立足上海、重點布局長三角和泛珠三角地區(qū)的目標(biāo)打下基礎(chǔ)。

前述綠地集團(tuán)辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，綠地香港未來會在多省市布局，目前綠地香港在長三角及泛珠三角區(qū)域有的已經(jīng)拿了地，有的還在談項目，“我們在產(chǎn)品類型上會更加全面，商業(yè)、住宅、辦公都會涉及。”

由于購地總金額超過了綠地香港目前的總市值，前述購買五里橋地塊的交易還需得到綠地香港股東的批準(zhǔn)。

“宅地占比低”

前述五里橋地塊59.5億元的成交總價，是年內(nèi)上海土地成交總價的次高，僅次于今年9月成交的巨無霸地塊——徐家匯中心項目。

根據(jù)上海市規(guī)土局公告，前述五里橋地塊東至蒙自路，南至龍華東路，西至魯班路，北至規(guī)劃綠化;出讓面積為64980平方米，2/2宗地塊和7/2宗地塊的容積率分別為3.0和2.0。

五里橋地塊位置優(yōu)越。北靠內(nèi)環(huán)線，西臨南北高架，南接世博園區(qū)，地下空間還可以連通至地鐵站。

據(jù)上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏稱，該地塊關(guān)注者很多，但由于起始總價較高，而且是帶設(shè)計方案出讓，實際參與競拍的人僅有兩家開發(fā)商，最終以底價成交可以理解。

按她的統(tǒng)計，前述五里橋地塊周邊在售住宅項目價格4.2萬-6萬元/平方米，辦公物業(yè)租金在4元/平方米/天。如果算是建安成本，五里橋項目未來的成本價可能要超過4萬元/平方米。

滬上某房企高管進(jìn)一步說，前述五里橋地塊雖然位置較好，但宅地占比并不大。如果按宅地算，3.2萬元/平方米的樓板價不算高，但從商辦用地的角度算，這一樓板價也差不多到頂了，“目前該地塊周邊商辦物業(yè)的售價在5萬-6萬元/平方米。”

按答疑紀(jì)要所述，99街坊7/2宗地塊面積為9390平方米，土地用途為住宅。這意味整個五里橋地塊的宅地占比僅14.5%。其中，還需配建5%保障房，但如有極特殊原因無法安排建設(shè)實物房源，可折算為貨幣交納。

前述滬上房企高管認(rèn)為，該地塊的利潤率不會太高，但綠地香港可以通過該項目做大市場份額，通過長期持有商辦物業(yè)做大平臺，有利于其在資本市場進(jìn)一步融資，“綠地香港剛剛在香港借殼上市，拿地應(yīng)該是綜合考量后的舉措，不應(yīng)單從短期盈利角度去考慮。”

今年5月，綠地集團(tuán)宣布，通過其在香港注冊的全資子公司以約30億港元的代價，購得有盛高置地擴(kuò)大后60%股權(quán)，盛高置地也更名為綠地香港。

開發(fā)周期較長

據(jù)某大型房企相關(guān)人士透露，五里橋地塊他們公司一度頗為關(guān)注，也跟過，并且做了方案，“當(dāng)時政府出的保底樓板價就是3.2萬元/平方米。”不過由于他們公司今年拿地已經(jīng)花了近百億元，最終選擇了放棄。

“綠地此前在濱江板塊開發(fā)過兩個項目，回報都很不錯。”他也提到，五里橋地塊宅地占比太少，即便按單價賣8萬元/平方米算，1.8萬多平方米的住宅房源只不過14億元左右。而且由于項目和地鐵相連，開發(fā)周期較長，約需兩年左右時間。”

某外資房企總經(jīng)理則認(rèn)為，前述五里橋地塊體量大，總價單價都很高，能夠參與競標(biāo)的企業(yè)不多，“此次綠地能以底價競得該地塊，應(yīng)該說收益值得期待。尤其是在綠地開始回歸一線城市的背景下，拿下該地塊的意義不言而喻。”

某品牌房企華東區(qū)副總經(jīng)理亦稱，據(jù)他了解，該地塊綠地已經(jīng)關(guān)注了很多年，甚至部分前期工作綠地也有參與跟進(jìn)，可以說志在必得。而底價成交也在意料之中。

他認(rèn)為，綠地在黃埔、原盧灣區(qū)有著較為明顯的資源優(yōu)勢，增加持有型物業(yè)，對上市公司有提升作用。

綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍稱，將把五里橋項目發(fā)展成綠地香港在上海的旗艦項目，為2014年的跨越式增長打下基礎(chǔ)。

綠地香港昨日則在公告中稱，將以內(nèi)部資源撥支土地收購款項。

按今年8月綠地集團(tuán)宣布的目標(biāo)，該公司將把優(yōu)質(zhì)內(nèi)地項目注入綠地香港，助后者2014年實現(xiàn)合約銷售目標(biāo)100億元人民幣，2018年達(dá)到500億元。

根據(jù)公告，綠地香港在內(nèi)地布局的城市包括上海、昆明、黃山、蘇州、常熟、無錫、海口及太原。

催熱南外灘

在前述滬上房企高管看來，此次綠地拿地，政府和企業(yè)是雙贏。

他認(rèn)為，雖然五里橋地塊宅地占比小，但未來綠地可以通過出售這部分住宅，為整個項目回籠一些資金。考慮到綠地的國企身份，此次拿地不排除和政府做過一些溝通，“一直以來南外灘的商業(yè)氛圍不夠成熟，政府也想把這一區(qū)域搞上去。”

綜合德佑地產(chǎn)和21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計，今年以來，黃浦區(qū)已陸續(xù)出讓四幅地塊。其中，9月，老西門街道673 街坊1/1宗地以17.15億元成交;11月，黃浦區(qū)淮海中路街道45街坊17/2宗地塊以11億元成交，但其42821元/平方米的成交樓板價創(chuàng)下年內(nèi)新高。而小東門街道611街坊3/1宗地塊、613街坊2/1宗地塊，今日有望揭曉競得方。

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟稱，黃浦區(qū)的土地供應(yīng)一直較少，今年以來黃浦區(qū)已有四幅地塊入市，這在以往頗為少見。在開發(fā)商資金充裕的情況下，地方政府樂于推出這樣的優(yōu)質(zhì)地塊的，能獲取更大的收益。

（來源：東方早報）