近日，全球知名財經媒體《福布斯》中文版發布了2013中國大陸最佳商業城市排行榜，其中，無錫憑借市場化程度較高、私營經濟活躍、客運能力穩步提升、科技創新能力提高等因素，名列第五，繼續穩坐地級市頭把交椅。

細數一下無錫商業地產的路徑，無論是之前的新世界百貨、英武百貨和大洋百貨的相繼“出走”，還是新近的新之城和新區哥倫布的短暫停擺，人們對于錫城商業項目的擔心一直都存在著。加之近年來大量商業綜合體項目相繼建成營業，傳統商業與電商的強烈沖擊，更讓人們對于錫城商業地產的未來發展摸不著頭腦。

從商業重鎮

到商業地產“重鎮”

作為中國工商業發展的起源地，無錫商業發展一直較為領先。近年來，隨著無錫融入長三角、創新能力進一步提升之后，眾多一線的知名商業項目也陸續進駐“開疆擴土”。就這樣，萬達來了，恒隆來了，蘇寧來了，海岸城、萬象城也都來了。多中心的發展格局，讓無錫的商業發展更具“泛中心”趨勢。

在這場爭奪戰中，城中心、太湖新城和新區的商業集聚效應尤為凸顯。在中心城區，從之前的大東方、八佰伴、百盛的“三強鼎立”，到目前恒隆廣場與蘇寧廣場的匯集，整個中山路商圈可謂“輝煌”，再加上在建的銀輝中心、茂業勝利門一號等陸續“加入”，未來中心城區的商戰，將在廣度和深度上都更為激烈。

在太湖新城，隨著城建配套進一步完善，一系列高端的商業項目也陸續進駐，且大多以大體量商業綜合體的形式面市。海岸城是太湖新城引入的首個大型商業綜合體項目，商業體量達12萬平米。據了解，該項目將于明年正式開業。而作為華潤太湖國際社區的重要商業配套，萬象城是華潤打造的集酒店、辦公、商業街、住宅為一體的城市綜合體項目，也將于明年正式開業。近日，位居金融二、三街區的寶能城也首次公開了其首批產品——寶能國際金融中心，也正式加入太湖新城的商業爭奪戰中。而隨著蘭桂坊、萬達旅游城等項目的建成，未來的太湖新城將繼高端住宅后，成為高端商業項目的集中之地。

在長江路沿線，金科中心、歐尚、新區哥倫布、寶龍城市廣場、長江一號、潤澤18區等商業項目也是一字排開，進一步抬升了該區域的商業價值。

繁榮背后的

商業地產“壓力”

一系列商業項目入駐之后，商業過于飽和帶來的問題也隨之而來。有相關數據顯示，2013年上半年，無錫各類市場擁有營業面積已超800萬平米，人均擁有市場營業面積達1.3平米，已達到發達國家人均商業面積水平。

近年來，土地拍賣的商業性質地塊占比越來越高。據相關統計顯示，2013年1月至11月，全市共計出讓57幅地塊，其中商業類用地23幅(含19幅純商業用地和4幅商辦混合用地)、居住商業用地19幅，純住宅用地僅為8幅，商業用地占比達四成。蘭桂坊、寶能集團、雅居樂等，都將自己首個大型城市綜合體選在無錫太湖新城。

“高庫存、低成交，加上電商的巨大沖擊，讓無錫商業地產市場前景堪憂。一方面，縱觀無錫的消費結構可以看出，整個無錫的消費人群是呈現出‘杠鈴’型的，屬于兩端消費為主；另一方面，目前無錫的商業布局結構也不太成熟，低端體量太多，高端被一線城市替代，中端也難有作為；再加上已形成一定規模的電商，對傳統商業的沖擊十分明顯。”無錫思源經紀高級策劃經理陸涵文向記者表示。

而從事了多年商業地產運營的五洲國際集團總裁辦高級副總裁趙立東表示，近年來，無錫吸引了眾多品牌商業地產進駐，但眾多規劃的新項目同質化情況嚴重，加上目前電商的沖擊，對傳統商業的操盤運營能力提出了更高的要求。

傳統商業地產的

創新之道

傳統商業的轉型升級一直是近年來商業地產的重要課題之一。從傳統百貨到shopping mall，再到大型商業綜合體、主題商業等，一系列轉型都是商業地產的創新之舉，力求打造“升級版”的商業地產經濟。

值得注意的是，無錫的商業在創新方面還是不錯的。據此次《福布斯》評選介紹，無錫的私營經濟活力指數和創新指數在前五強城市中雙雙名列首位，而據《福布斯》同時發布的“中國大陸創新能力最強的25個城市”榜單，無錫因大幅增長的專利申請和授權量位居第二。

近日，在金科中心招商大會上，金科股份華東區域公司商業地產部總監丁建華表示，雖然在全市商業體量較大的情況下，金科依然布局了高端商業項目，一方面是對無錫商業消費能力的肯定，另一方面是金科中心在商業模式上進行了創新，其構建的“立體商業”著力增強線下的體驗感，同時注重商圈的差異共榮。

陸涵文認為，面對消費力不足，在宏觀方面房企之間要通過資金和商業運營的強強聯合，來撬動商業發展，引導消費；而在微觀方面要誘導客戶，通過引進更加前衛的商業運營理念，吸引消費者；同時，面對電商沖擊，一定要做足線下體驗，因為電商僅注重視覺體驗，也有不少局限性。趙立東也表示，無錫的商業發展活力還是存在的，但目前的商業項目增長的確有些大于消費需求的增加，這就需要商業項目要通過優化調整業態分布，突出商業的核心價值、看點與吸引力，增加一站式、體驗消費，來應對目前的不良狀況。

（來源：無錫日報）