11月7日，中糧集團港股殼公司僑福刊登了一份目標資產更詳細資料，早前中糧集團擬向其注入的12項商業項目，截至今年9月底的市值達到約187億元，總建筑面積約為97.27萬平方米。寧高寧主導下的中糧系地產業務整合，在經過多年蹉跎后終于明朗。

上述項目的收益從2010至2012年分別為34.59億、22.86億及44.3億元，而截至今年6月底的半年則約16.14億元；同時，這些項目多年的毛利率及資產負債率也較穩定，截至2013年6月底，毛利率約54.5%，負債率則介乎7%至14%。

根據僑福刊登的資料顯示，上述12項物業包括成都大悅城和北京中糧廣場兩項綜合體，香港及上海的兩項商用物業，北京、南昌及蘇州的四項酒店，三亞的一項綜合旅游項目及上海、三亞及成都三項擁有少數權益的項目。

其中，截至9月底，成都大悅城的市值約6.39億元、北京中糧廣場約30億元；商業物業方面的鵬利中心市值約20.62億元、海景壹號公寓約18.27億元、上海鵬利輝盛閣公寓約40.4億元。

而酒店項目方面的北京華爾道夫酒店市值約5.53億元，北京長安街W酒約8.41億元，南昌凱萊大飯店約3.06億元，蘇州凱萊酒店約2.3億元，另外，綜合旅游項目三亞美高梅金殿酒店市值約26.44億元。

中糧系地產重組揭盅

僑福表示，在上述商業項目注資完成后，公司將成為中糧集團的境外上市平臺，并擁有其綜合體及其他商用物業。

而在今后成為中糧集團的境外上市平臺后，僑福未來的發展策略主要是致力在中國不斷發展、經營、租賃及管理“大悅城”旗艦品牌綜合體。

不過，是次注資安排，中糧集團僅將成都大悅城注入僑福，而包括北京朝陽大悅城、西單大悅城在內的其他6個大悅城項目暫時未注入其中。但僑福表示，其已擁有優先收購權，將在未來8年來，尋找合適機會收購其余大悅城項目。

至于原因，僑福表示，中糧集團所持有的煙臺大悅城權益目前透過其海外投資結構持有不足三年，還不滿足注入條件，同時煙臺大悅城還涉及部分海外投資基金的退出問題。

而天津大悅城、上海大悅城、北京朝陽大悅城及北京西單大悅城目前還屬于中糧集團的境內資產權益，如要達到注入條件，還需將這部分資產的所有結構調整為境外機構持有，同時還需獲國資委及商務部批準。

另外，沈陽大悅城則由于早前中糧地產(000031,股吧)已擁有優先收購權，且目前中糧地產已受委托經營管理沈陽大悅城，所以僑福今后將擇機在不抵觸中糧地產優先購買權的前提下，加快完成收購。

從此次中糧集團對僑福注資的項目來看，幾乎均為旗下的優質商業項目，由此，中糧集團將僑福定位成商業地產發展平臺的意圖顯露無疑。

而在注資完成后，僑福也將正式更名為中糧置地控股有限公司，成為中糧集團唯一的商業地產發展平臺。

不過，相比僑福獲得大筆商業項目的注資，中糧集團旗下主要進行住宅開發的中糧地產則稍顯尷尬，此次僅涉及沈陽大悅城的部分權益，而這部權益今后也極有可能被注入僑福。

事實上，中糧集團在經過此次注資僑福后，其今后在地產業務方面的整體發展路徑也逐漸明確。

僑福在公告中就提及，為避免同業競爭，未來中糧集團會繼續將中糧地產定位為其住宅業務發展的中國境內指定平臺。

相關分析也指出，困擾中糧集團多年的地產業務整合難題至此算是解決，今后中糧集團旗下將只擁有兩個平臺，即A股的中糧地產專注住宅業務開發，而港股的僑福(中糧置業)則專注商業地產開發運營，這種安排，似乎也解決了外界一直擔憂的中糧系同業競爭問題。

寧高寧與艱難整合路

盡管大悅城項目全部注入僑福還需時日，但在借殼上市、巨資注入的背后，則是中糧系地產業務曠日持久的整合難題。

一路走來，中糧系地產業務的整合并不輕松，而在這條艱難的整合路上，一直伴隨著對地產有極深情結，同時又深諳香港資本市場的中糧集團董事長寧高寧的身影。

在2004年底由華潤空降中糧后，寧高寧面臨的一大挑戰就是完成中糧主業之一的地產業務的整合。

作為老道的資本高手，寧高寧在整合前期的最重要一步，就是率先打造A股上市平臺。

2005年11月，中糧集團以8億元受讓深寶恒59.63%股權，隨后更名為中糧地產，至此中糧集團運作旗下房地產業務的專業平臺誕生。

此后，寧高寧又決定劃分投資性物業和住宅發展業務，并在一年后成立了運作商業地產的中糧置業。之后又計劃將商業地產打包，并適時于香港上市。

隨著中糧在商業地產方面的試水之作“西單大悅城”于2007年開業，寧高寧主導下的商業地產擴張隨之起步，并提出5年發展20個大悅城，資產規模目標達到700億元的目標。

但是，中糧商業地產快速擴張的問題也隨之而來，核心問題則是巨額資金的需求與投入。

據早前熟悉中糧的人士透露，中糧地產板塊在集團系統內籌集資金的難度很大，雖然中糧集團產業鏈長但盈利能力卻一般，且連續收購已耗費大量現金，在國內A股融資窗口緊閉的現實下，打通境外融資渠道就成了當務之急。

或許正是因為如此，寧高寧在2012年3月公開表示，計劃拆分旗下商業地產業務在香港上市。

此后，中糧打造香港上市平臺的步伐逐漸加快，先于2012年8月收購僑福73.5%的股權，而后又在收購未滿兩年之際硬闖港股，在今年9月份宣布大筆注資僑福。

盡管硬闖港股將面臨政策層面的嚴格審核，并且今后的融資環境如何也還需考量，但能建立境外融資，對處于快速擴張階段的中糧而言，實則是解決資金壓力為數不多的途徑之一。

就此，相關分析也認為，如果此次中糧置地商業項目順利注入僑福，并最終實現登陸港股后，今后中糧的商業地產拓展無疑將平添動力。

（來源：觀點地產網）