TOP業(yè)績35強和坪效28強俱樂部成員

對于希望考察上海購物中心的朋友而言，上海購物中心業(yè)績35強及坪效28強項目堪稱上海購物中心界的中堅力量，其中多數(shù)項目值得細細探究。

一）TOP年度業(yè)績35強俱樂部

上海由于購物中心項目遍地開花且全市年業(yè)績在10億以上購物中心多達35家（其中3家為低價的奧特萊斯和含有免稅店的機場購物中心），激烈的競爭與分流，導致上海購物中心單店冠軍的業(yè)績尚不如香港海港城及北京新光天地。業(yè)績35強購物中心中八成的項目位于地鐵站上蓋或地鐵站附近，可見地鐵站對于購物中心的重要戰(zhàn)略意義——地鐵站不是萬能的（地鐵站附近的失敗項目并不罕見），但沒有地鐵站相助則將大大延長項目的培育期（而遠郊的封閉式商圈是例外）。35強俱樂部成員中只有1家業(yè)績墊底的項目有分割散售商鋪行為。

1）內環(huán)內業(yè)績王中王（排名不分先后）：

內環(huán)內共有17家業(yè)績達10億以上的購物中心，AAA級的一哥40-50億3家：陸家嘴IFC國金中心1-2期、八佰伴新世紀商廈、豫園商城，AA級的20-39億6家（其中30億以上的4家）：港匯廣場、恒隆廣場、新世界城、長寧龍之夢、正大廣場、久光久百城市廣場，A級的15-19.9億2家：一百商城第一百貨1-2期、虹口龍之夢。共11家高人氣購物中心，其中位于傳統(tǒng)核心商圈僅5家，分別為恒隆廣場、新世界城、久光久百城市廣場、豫園商城核心區(qū)、一百商城，比例不足50%，可見陸家嘴、徐家匯、中山公園、虹口足球場這些新興商圈進步迅速。B級項目10-14.9億6家：梅龍鎮(zhèn)廣場、美羅城、來福士廣場、曲陽商務中心、大拇指廣場、新天地1-3期。 

 此外，2013年新開業(yè)的兩大核心區(qū)兼具雅典和個性的地鐵上蓋大型時尚高端購物中心——淮海中路新鴻基環(huán)貿廣場IAPM和南京西路靜安嘉里中心及內環(huán)邊的極具體驗感的兩大超級巨無霸——月星環(huán)球港和百聯(lián)世博源這四大明日之星皆被各界看好，有望3-5年內逐步上沖15億甚至30億的年業(yè)績。即便這4家購物中心最初培育期的坪效不高，但憑借龐大的商業(yè)總面積，業(yè)績總額仍將相當可觀，畢竟上海購物中心業(yè)的平均年坪效已超過9千元。

而逐漸成型中的外灘源街區(qū)，乃至南京西路太古大中里、南京東路大丸新世界百貨、八佰伴旁陸家嘴SN1地塊金融國際廣場購物中心、世紀大道站上蓋百聯(lián)集團和黃集團項目、中山公園來福士廣場、新鴻基集團徐家匯中心、中信泰富陸家嘴船廠項目、大悅城2期、北外灘白玉蘭廣場、新天地后期項目、瑞虹新城瑞虹天地后期、漕寶路站上蓋日月光、老西門站上蓋、凱德集團馬當路項目和凱德漢中路項目則是最受矚目的內環(huán)內在建和規(guī)劃中項目。

2）中環(huán)業(yè)績王中王（排名不分先后）：

中環(huán)周邊共有10家業(yè)績達到或接近10億元的購物中心，AA級30-39.9億的3家：百聯(lián)中環(huán)購物廣場、百聯(lián)南方商城1-2期、五角場萬達廣場，A級15-19.9億的3家：百聯(lián)西郊購物中心、大寧國際商業(yè)廣場、大華虎城1-3期，B級項目10-14.9億4家：百聯(lián)又一城、金橋文峰廣場、寶山萬達（開業(yè)首年業(yè)績就高達11.8億，表現(xiàn)超出預期）、金橋國際商業(yè)廣場。

此外，原計劃年底開業(yè)的張江長泰廣場為今年中環(huán)區(qū)域最被看好的項目之一。而擴建中的農工商118廣場1-3期及百聯(lián)中環(huán)1-2期將來或有望改變西北中環(huán)商業(yè)排名。中環(huán)附近最值得期待的在建擬建明星項目則包括：五角場合生國際廣場、金虹橋中心、上實城開龍城、大寧利福久光廣場、滬太路星光耀廣場、萬科綠地南站項目、長泰廣場、真如西站高.尚領域、近鐵廣場、國盛中心2期、大場日月光廣場、桃浦智富名品城等。

3）外環(huán)業(yè)績王中王（排名不分先后）：

。起  9.9及成長最迅速獎斯也是高手）外環(huán)周邊共有7家業(yè)績達10億以上的購物中心，A級15-19.9億的1家：莘莊仲盛世界商城，B級項目10-14.9億的3家：周浦萬達廣場、七寶商城樂購星鉆城、七寶龍城1期（七寶凱德廣場及七寶巴黎春天）。青浦百聯(lián)奧特萊斯25億業(yè)績，堪稱外環(huán)業(yè)績一哥，機場購物中心虹橋機場和浦東機場由于擁有業(yè)績驕人的日上免稅店和奢侈品大牌故業(yè)績也超過10億（浦東機場日上免稅店年業(yè)績超過7億，浦東機場光DufryAG集團一家的業(yè)績就超過2億，機場的數(shù)十家餐廳業(yè)績也有數(shù)億），但由于這3家均為特殊類型購物中心，故不參與排名。

此外，江橋萬達廣場2012年業(yè)績達8.9億，明年或有望與莘莊龍之夢一起力爭挺入10億軍團。而外環(huán)一哥爭奪戰(zhàn)，莘莊地鐵上蓋新鴻基新城市綜合體、莘莊商務區(qū)怡豐城、七寶萬科城、吳中路萬象城、吳中路成城廣場、瑞安虹橋天地、虹橋英特宜家等多個項目都將參與競爭。

   4）遠郊業(yè)績王中王：

奉賢南橋國際商業(yè)廣場2012年總業(yè)績10億出頭，其主力店南橋百聯(lián)購物中心2012年總業(yè)績9.78億。在2012年遠郊項目中業(yè)績超過10億的僅此一家，可見遠郊雖然潛力足增長幅度大，但總基數(shù)仍遠低于外環(huán)和中環(huán)，內環(huán)中環(huán)外環(huán)的優(yōu)質項目數(shù)量雖然呈逐級遞減，但已較為接近，而遠郊項目尚有不小差距。

其他潛力選手：松江新城開元地中海商業(yè)廣場、嘉定安亭衛(wèi)星城嘉亭薈城市生活廣場、金山新城百聯(lián)購物中心、青浦老城橋梓灣百聯(lián)購物中心、松江老城鹿都商業(yè)廣場均在6-9億之間，老城新城項目比為4:2，其中，位置最偏遠的安亭嘉亭薈城市生活廣場開業(yè)半年時間就收獲可觀的人氣與業(yè)績（今年一季度業(yè)績達1.9億），堪稱衛(wèi)星城購物中心一哥。而寶山吳淞寶樂匯、百聯(lián)崇明新城購物中心、松江萬達廣場則是遠郊明年最受關注的項目。此外，遠郊新對手也正不斷出現(xiàn)，規(guī)劃和建設中的大型項目諸如：金山萬達廣場、嘉定北城日月光廣場、趙巷元祖夢世界、青浦吾悅廣場、奉賢南橋新城寶龍城市廣場、金山易家購物中心、嘉定方舟廣場、寶山劉行龍湖天街、南翔菁英湖華潤五彩城、美國塔伯曼集團南翔花園站綜合體、嘉定新城中信泰富又一城和新光中心、嘉定馬陸新薈商業(yè)廣場、嘉定寶龍廣場、龍湖集團青浦新城等。

5）不同規(guī)模不同類型典型項目分類業(yè)績榜（不分區(qū)域）

巨型購物中心組（一站式全客層銷品茂項目，20萬平方米以上）：豫園商城、百聯(lián)中環(huán)購物廣場、五角場萬達廣場、長寧龍之夢、正大廣場、仲盛世界商城；

大型購物中心組（10-19.9萬平方米）：1）高端購物中心：IFC國金中心、港匯廣場，2）大百貨摩爾：八佰伴、新世界城，3）全客層生活廣場：百聯(lián)南方商城、百聯(lián)西郊購物中心、大寧國際商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城、金橋文峰廣場、虹口龍之夢、金橋國際商業(yè)廣場、莘莊龍之夢；

大中型購物中心組（6-9.9萬平方米）：久光、梅隴鎮(zhèn)廣場、美羅城、曲陽商務中心、大拇指廣場、新天地南里北里（文化休閑商業(yè)街區(qū)）；

　　中型購物中心組（4-5.9萬平方米）：恒隆廣場（奢侈品購物中心）、來福士廣場（時尚潮流購物中心）、百聯(lián)橋梓灣購物中心（遠郊購物中心）、安亭嘉亭薈（衛(wèi)星城購物中心）、浦東嘉里城（涉外主題購物中心）、大悅城1期（年輕潮流主題購物中心）；

小型項目組（1-3.9萬平方米）：虹橋機場購物中心和浦東機場購物中心（機場購物中心）、瑞虹坊生活廣場1-2期（社區(qū)購物中心）；

微型項目組（1萬平方米以下）：武康庭、永嘉庭、思南公館（3家均為特色歷史文化街區(qū)）。

中高端定位的大型購物中心占市場統(tǒng)治地位

就單店規(guī)模來看，35家10億以上業(yè)績的項目中，除了2家機場購物中心和來福士廣場、恒隆廣場、美羅城、梅隴鎮(zhèn)廣場、一百商城、大拇指廣場這幾家為中型項目之外，其他項目的商業(yè)建筑面積均超過9萬平方米，而美羅城也正在啟動2期擴建工程，將來美羅城的商業(yè)面積將接近9萬平方米，35強平均單體商業(yè)建筑面積超過13萬平方米，可見大型購物中心在上海購物中心界占統(tǒng)治地位。

就項目定位來看，除了恒隆廣場、國金中心、港匯廣場這3家以奢侈品為主的高端購物中心和八佰伴、久光、梅龍鎮(zhèn)廣場這3家中高端都會型購物中心之外，大多為適應更多消費群的生活廣場型和中高端大眾化（非低端化）的區(qū)域型購物中心（例如百聯(lián)西郊、百聯(lián)南方、大寧國際、金橋國際、五角場萬達、長寧龍之夢）。畢竟，高端奢侈品的消費群體只占全市所有消費者的兩成左右，且上海的奢侈品售價比海外高出不少。奢侈品購物中心具有高投入高風險高利潤三高特點，并不適合非龍頭霸主級的發(fā)展商貿然進入，故滿場全是奢侈品大牌的購物中心項目并不適合開的全上海遍地都是，市場機遇相對較大也較安全的項目還是那些吻合老百姓和上班族日常消費需求的一站式大眾化平民化（非低端化貧民化）的生活廣場型購物中心。

部分項目為了提高客單價和坪效，而不顧商圈實際承載力進行拔高提檔，即便不惜血本的門神戰(zhàn)略及集郵式招商大獲成功，使得項目演變成僅供參觀學習的博物館、僅有廣告眼球效應的衛(wèi)視、僅供看貨體驗的試衣間，即便總租金短期內或有所提升，但長期而言，對項目并不足取，客流量的持續(xù)下降最終將導致商戶外逃。須知，提檔適度提前半步，可以引領培育市場，而提前一大步過于超前則無異于拔苗助長，將意味著放棄市場（跑地累死）。當然固步自封而落后于市場需求，也是要被市場拋棄的（等著閑死），所以時間、空間、分寸的拿捏把控極其考驗功力。

旁白：艷俗對應低端化定位，通俗對應大眾中檔定位，雅俗對應大眾中高檔定位，升華后的“變態(tài)”對應小眾定位。一個城市對于能全面引導時尚潮流的市場領先性購物中心的容納量通常也就極少數(shù)幾家，絕大多數(shù)購物中心理性的態(tài)度應該是：隨時感知市場前瞻變化，及時適時適度地進行持續(xù)的調整，不拋棄市場，也不放棄市場。

二）TOP年度坪效28強俱樂部

1）全市典型購物中心坪效TOP28強榜單

南京西路恒隆廣場、八佰伴新世紀商廈、百聯(lián)青浦奧特萊斯、浦東國際機場購物中心、虹橋機場購物中心、陸家嘴新鴻基國金中心1-2期、港匯廣場、新世界城、久百城市廣場、來福士廣場、豫園商城、一百商城第一百貨1-2期、南京西路梅龍鎮(zhèn)廣場、美羅城、百聯(lián)南方商城1-2期、百聯(lián)西郊購物中心、大寧國際商業(yè)廣場、青浦百聯(lián)橋梓灣購物中心、五角場萬達商業(yè)廣場、浦東花木嘉里城、長寧凱德龍之夢、正大廣場、百聯(lián)中環(huán)購物廣場、百聯(lián)又一城、金橋文峰廣場、大拇指廣場、曲陽商務中心、嘉定安亭嘉亭薈城市生活廣場（排名不分先后）

2）按區(qū)域排名

市中心傳統(tǒng)商圈坪效王中王：恒隆廣場、來福士廣場、新世界城、久百城市廣場；

內環(huán)內坪效王中王：八佰伴新世紀、IFC國金中心、港匯廣場、浦東嘉里城；

中環(huán)坪效王中王：百聯(lián)南方商城、百聯(lián)西郊、大寧國際廣場；

外環(huán)坪效王中王：百聯(lián)青浦奧特萊斯、浦東機場購物中心、虹橋機場購物中心、仲盛世界、周浦萬達；

遠郊坪效王中王：青浦百聯(lián)橋梓灣、嘉定安亭嘉亭薈、奉賢百聯(lián)南橋購物中心。（排名不分先后）

全市購物中心坪效最高的20多家購物中心中，坪效最高的恒隆廣場達到7萬/平方米/年，最低的也達到了1.3萬/平方米/年左右，由于奢侈品客單價極高，故排名前10位的項目都是或多或少擁有部分奢侈品的高檔定位項目，其中南京西路恒隆廣場、陸家嘴新鴻基國金中心這2家更是以奢侈品為主的頂級購物中心。

在20強中有4家融餐飲娛樂百貨于一體的大百貨摩爾，且排位較前，可見該類型項目的經(jīng)營管理及吸引力較強，中高檔兼營的八佰伴新世紀商廈的坪效超過5萬/平方米/年，僅次于全奢侈品定位的恒隆廣場，故利福集團久光、遠東集團大遠百、臺灣漢神百貨、大丸百貨、百盛集團、韓國樂天、泰國中央百貨等均曾在上海尋找新型大百貨摩爾進駐的機遇，此外，榜單中的梅龍鎮(zhèn)廣場雖然并非大百貨摩爾模式，但不具備購物中心運營核心競爭力的發(fā)展商毅然將地下室商場和原運動城的物業(yè)招商權和經(jīng)營管理權委任給其主力店伊勢丹百貨負責。而青浦百聯(lián)橋梓灣購物中心也以其中的東方商廈為絕對核心，故百聯(lián)橋梓灣和梅龍鎮(zhèn)廣場可視為某種變通意義上的非典型性大百貨摩爾。

價格也是吸引客人的利器，雖然百聯(lián)青浦奧特萊斯的坪效高居第三（4萬多/平方米/年，剔除停車場和寶大祥的面積），但擁有免稅店價格優(yōu)勢的特殊類型購物中心的浦東國際機場購物中心和虹橋機場購物中心的坪效水平同樣接近百聯(lián)青浦奧特萊斯的數(shù)據(jù)。就奧特萊斯而言，除了近年開業(yè)的趙巷米格天地和軍工路上海國際時尚中心之外，浦東擬建的2大外資奧特萊斯項目將是青浦百聯(lián)奧特萊斯的勁敵（浦東國際機場附近2號線遠東大道站意大利RDM公司佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊斯、川沙迪士尼樂園附近百聯(lián)美國西蒙集團與歐洲VILLAGE名品購物村集團最后PK中）。

        雖然高高在上的奢侈品看似很誘人，但老百姓的居家日常生活的頻繁消費才是更大也更容易把握的商機，因此28強里面大型一站式全客層的家庭型生活廣場占據(jù)了14個席位，由于規(guī)模普遍超過10萬平方米且面積更是超過15萬平方米，加之引入大量客單價相對較低的餐廳娛樂及超市賣場等主力店次主力店以吸引人氣，故坪效都在1.3-2萬之間的相對低位。而位于市中心黃金地段的中小型項目由于具有先天人氣優(yōu)勢，不必引進占地方及極大的大賣場等業(yè)態(tài)，故坪效和租金回報率相對較高。