在商業地產開發持續高溫之下，供應量也持續走高，成都商業地產迎來了一波又一波的井噴。但在井噴之后，存量增加成為必須面對的現實。據銳理機構數據顯示，截至2012年末，成都商業地產存量已達1100萬平方米，遠遠超越了北京、上海、廣州、深圳等一線城市的商業地產存量。在“多”還是“少”的爭論中，今年成都商業地產仍然正常平穩地發展，不少綜合體在今年進入開業階段，而商業街異軍突起，成為商業市場的新熱點，寫字樓與LOFT、SOHO一起撐起的辦公物業也在高壓下尋找突破。

寫字樓持續消化存量   　

據吉信行數據，上半年主城區辦公市場成交量一路走紅，較去年上半年同比增長91.35%。今年寫字樓市場，供應量減少，但成交量有所增加，主要以去庫存為主。  

從熱銷板塊來看，上半年寫字樓銷售熱銷板塊集中在南延線高新段，成交價格整體偏高。上半年寫字樓市場，城南的成交量占比65%，成為寫字樓銷售的熱門區域。8月份的數據也顯示，城南依然保持了寫字樓銷售的領導地位，城南銷售面積占62%。從環域上看，繞城外成為寫字樓銷售主力區域。8月份寫字樓成交面積占比中，繞城外占地31%，三環-繞城為19%，二環-三環為16%，一環-二環為19%，一環內為15%。  

雖然市場在持續消化存量，但寫字樓市場仍不容樂觀。據58同城、四川最新數據顯示：南延線上，有的寫字樓租金可以達到100-150元，有的寫字樓租金僅為30-50元，兩極分化情況嚴重。供應量依然相對較大。不過相對低廉的租金和較好的硬件設施，加上南延線交通和商業配套的提速，近期市場出現了不少公司南遷的跡象。隨著南延線市政配套、生活配套以及入住率提高，在整體成熟下，南延線的寫字樓也將迎來新的機會。   　

商鋪市場商業“街戰”正酣   　

吉信行2013年房地產研究半年報分析顯示，從主城區今年商鋪供銷量看，供應在持續升高，從價格來看，商鋪價格整體呈現上漲趨勢，按照類型不同，會出現價格分層。8月份吉信行月報顯示，主城區商鋪供應減少銷售上漲，成交面積約6.86萬平方米，環比上漲約21.94%，供求比0.53，庫存壓力略有減緩。近郊商鋪則供銷通落，供銷比約0.6。   　

今年的商鋪市場除了傳統的底商外，各大牌開發商推出的“商業街”賺足了市場眼球。和黃“新街里”、龍湖“天街里”、華潤“潤街”、藍光“紅街”“耍街”、中海“華府金街”、銀泰城“悅坊”等一系列整體包裝理念下的商鋪推出面市，帶熱了商鋪市場，也將商鋪價格上推，不少商業街的售價已經在8萬以上。  

在市場火爆的商業街中，既有傳統的社區底商，如藍光的coco紅街系、耍街系，主要依托熱銷的住宅項目，另一些的“商業街”是綜合體中的可售部分，在大型綜合體和主力店的品牌背景下，這部分商業街，在產品打造上都帶來創新和亮點。如8月份龍湖北城天街推出的中央外街，以弓形動線為基礎，對商業街的整體規劃為弧形曲線，避免了消費者逛街疲憊的情況。9月份正式開放售樓部的成都銀泰城·悅坊被作為銀泰城最具特色的主力業態之一，是成都首座全天候公園式主題商業街，因其特色被授予“商業街開發創新項目”稱號。

大型綜合體逐步進入開業考驗期   　

根據四川省連鎖商業協會調查數據顯示，截至今年6月底，成都大型綜合體數量是123個，排名全國第一。“井噴”是不爭事實，這供應井噴之下，后市的競爭將會更加白熱化。從去年到今年，九方、奧克斯、以及亞洲最大單體建筑——環球中心等幾個重要的綜合體項目陸續開業，位于紅星路步行街的國金中心預計將在年底開業。  

隨著綜合體陸續開業，競爭也將凸顯。四川商業地產聯盟秘書長、四川省連鎖商業協會會長冉立春認為，商業地產的競爭會變成商業零售業的競爭。而贏利模式單一、停車位不足、專業人才匱乏，運營能力亟待提升等問題也將是困擾商業地產發展的重要因素。從運營層面來看，單一盈利模式也是商業綜合體面臨的困境，“目前綜合體盈利模式基本以主力店為主，像凱丹廣場、來福士廣場運用的店中店模式就很少”。最后，冉立春結合行業實例，感嘆商業地產專業運營管理人才匱乏，使得運營能力大打折扣。商業地產的培訓體系沒有建立起來，人才是斷檔的。   　

怎樣從后市激烈的競爭中脫穎而出，商業地產開發運營者應當反思以上問題。打破單一盈利模式——例如增加引入“店中店”，科學規劃車位配比，建立商業地產運營管理人才培訓體系，都值得業界借鑒和參考。   　

商務公寓市場份額逐步擴大   　

商務公寓作為商業地產中較有特色的一部分，近年來在商業地產中份額正在慢慢增加。近幾年，隨著成都的發展，更多商業用戶相關部門和企業都看準成都對外經濟發展前景，鎖定公寓項目在成都市場潛力及未來發展空間，積極推動了公寓的未來發展。而面積小，總價低，不受政策限制的特性，也讓商務公寓在投資市場占據一席之地。   　

今年，SOHO供應與去年相比一直處于低位，成交均價保持平衡發展。從各方位來看，隨著城南商業與辦公的發展以及城東的迅速崛起，東、南兩方位銷售占比均較高。從LOFT供銷走勢來看，今年上半年供應量與去年基本持平，成交量有大幅上漲。近年來，隨著LOFT物業的發展，銷量一直呈現穩步上漲的趨勢，預計未來LOFT等將成為辦公物業的一種重要形式。從各方位來看，城南依舊是其銷售熱門區域，隨著“北改”的進程，城北成交量也逐漸增加。從城區來看，作為商業辦公主要區域的高新區依舊是銷售的主要承載區。

（來源：天府早報）