在住宅領域限購、限貸政策實施后，商業地產在很多投資商眼中就是一片“藍海”。

正因如此，這里自然成為了許多房地產企業趨之若鶩的救命稻草。隨著各路豪強紛紛殺入，短短幾年的光景，原本還處于“空白”的商業地產領域，短兵相見且殺聲四起。

若回到10年前，很多人還在追問商業地產到底是什么。而時間拉回到5年前，大家所關注的則是又有哪家地產企業開始進入商業地產領域。今天大家關心的則是，還有那個行業的“巨頭”沒有涉足商業地產。

如今，家居業大鱷也將觸手伸向了這塊本就越來越擁擠的“盛宴”欲分一杯羹。在4月份，紅星美凱龍宣告1000億元進軍商業地產。按照規劃，紅星美凱龍將在未來八年內進駐全國60座城市，開發運營100個城市綜合體項目。

眾所周知，城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮化水平和質量的“金鑰匙”，更是受到國內各大城市政府和投資者的青睞。而企業在城市的深耕布局也與地方政府的招商引資一拍即合。

隨著德州星凱國際廣場9月8日開盤，標志著紅星美凱龍全面提速在山東的商業布局。目前在山東市場上，涵蓋了濟南、青島、日照、德州等10個城市綜合體。

“就是想在中國的三線市場上做出一個標版的城市。”德州星凱房地產開發有限公司總經理殷慧勇坦言，尤其是在新型城鎮化建設大背景下，樹一個樣板市場出來。

綜合體迅猛擴張

據統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍，也就是說，各個城市的綜合體規模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數量就將以50%到100%的增速上升。

由于城市綜合體包括商業、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發展商業的重要著力點。

南京目前規劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設。而經濟活躍的蘇州，城市綜合體的涌現速度之快，更是出乎人們預料。

云南省提出在未來五年內，將規劃建設100個城市綜合體。據相關機構統計，現階段，僅昆明在建或正在報規的城市綜合體項目就多達41個。

有學者指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區域內，滿足人民群眾日益增長的物質精神生活的需要。

值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮蔓延。

很多當地人將其看成是城市發展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經濟強鎮，在新一輪城鎮化的利好下，這些中心鎮也大力發展綜合體，帶動當地商業繁榮。

“引入城市綜合體，能夠帶動和促進當地的房地產業住宅品質的提升，商業服務業的帶動以及人民的消費水平和消費觀念。”山東省德州市住建局副局長張云發如是表示。

深耕布局二三線

傳統的地產企業視商業地產為轉型的救命稻草，紛紛寄望于開發集星級酒店、寫字樓、公寓、購物中心及高檔住宅等為一體的“城市綜合體”。而其他行業的巨頭似乎也將商業地產視為誘人的蛋糕，更想從中搶得一份。

以經營家局為主業的紅星美凱龍，便是其中之一。今年，紅星美凱龍高調宣布全面進軍商業地產領域。根據其規劃，該公司將斥資千億，到2020年欲建100個“城市綜合體”。目前，紅星地產已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個城市進行了27個綜合體項目開發。

隨著德州星凱國際廣場正式開盤，也標志著紅星美凱龍全面提速在山東的商業布局。目前在山東市場上，涵蓋濟南、淄博、青島、日照、濰坊、德州等10個城市綜合體。

據了解，國際廣場項目作為德州首席大型城市綜合體，計劃投資70多億元，規劃建筑面積171萬平方米，建設內容涵蓋家居建材生活廣場、百貨購物中心、美食城商業餐飲街高檔配套住宅等，商業部分將綜合高端百貨、品牌超市、國際院線、流行前線、數碼家電廣場等全方位復合業態。

德州這座山東省人口第三大城市，消費潛力有待挖掘。或許正是看中這一點，紅星美凱龍才會以如此大的體量落子德州。

紅星美凱龍集團執行總裁蔣小忠表示，該項目強大的商業模式也必將拉升德州商業檔次，使德州商業發展上一個新的臺階。

“隨著房地產市場的階段性調整，資產型、經營型商業地產特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發動機，希望這個項目也成為城市化的主力引擎和城市名片”一位德州市政府官員說。

熱潮下的冷思考

當前，二三線城市正在掀起一輪城市綜合體建設的熱潮。地方政府“求商若渴”。然而，并不是所有人都是贏家，商業地產不是想象中那樣簡單。首先它的盈利周期很長，而前期投入又非常大。如果沒有足夠的商業地產經驗，很難堅持下去。

另外，在進駐一個城市時，還要看當地的人口數量以及消費實力等考量。有些企業就是沒有找準定位，最終難以為繼。甚至有些地方也出現了空城、鬼城的現象。

對此，德州星凱房地產總經理殷慧勇認為，地產商在城鎮化發展過程當中將扮演很重要的角色，但“經不能念歪了”。很多開發商以低廉的價格圈地，盲目去進行發展，就有可能造成供給過剩。

“地產開發的步伐要與城市化進程、人口擴容的預期相匹配，既不能塊也不能慢。快了的話，就出現了很多的鬼城、空城。很多人覺得這不是什么好事，但也不全是壞事，它為未來城市的發展流出了巨大的空間。只是說這個空間需要更長的時間。”

在他看來，科學布局自身的發展計劃，使項目的發展與項目所在地城市的擴容、人口的增長等一系列相匹配。這樣才能實現和諧的城鎮化發展。

170萬平米的項目，在一個常駐人口不足70萬的三線城市。經濟的發展、市場的容量、人口的數量能不能支撐這樣龐大的體系的地產項目？

對于紅星美凱龍和殷慧勇本人來說，這都是一個嚴峻的挑戰。

（來源：新華網 記者王日晨）