中國(guó)明年的商業(yè)地產(chǎn)交付量預(yù)計(jì)在2200多萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于世界其他國(guó)家水平。 城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)在二三線城市瘋狂推進(jìn)，但火熱開(kāi)發(fā)的場(chǎng)景背后卻是商業(yè)地產(chǎn)泡沫在隱現(xiàn)。
圖為陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖
談及中國(guó)城鎮(zhèn)化與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系時(shí)，陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖先生顯得憂心忡忡。在上世紀(jì)80年代，中國(guó)城市人口不足2億人，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到6億多，未來(lái)20-30年內(nèi)將會(huì)有3到4億人進(jìn)城。大量人口涌入城市，使得住宅產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展。但隨著住宅產(chǎn)業(yè)的去投資化和民生化調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)日益受到大家的關(guān)注�！敖裉鞂�(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求是這輪城鎮(zhèn)化帶來(lái)的。”范小沖如此說(shuō)到，在他看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)是除住宅以外正在快速興起的又一波需求。
二三線城市不同于一線城市受土地等方面的限制，土地資源相對(duì)充足、潛在市場(chǎng)旺盛，大批開(kāi)發(fā)商正蜂擁而至。但是這些城市的市場(chǎng)需求真的那么大嗎？商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度過(guò)快，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城市本身的需求。范小沖指出，這里當(dāng)?shù)卣鹬P(guān)鍵的主導(dǎo)作用。在你追我趕的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，每個(gè)城市都希望迅速崛起。商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)表面上是一輪開(kāi)發(fā)商與開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)是城市與城市之間的競(jìng)爭(zhēng)。政府對(duì)城市形象和GDP趨之若鶩，在城市CBD、核心、地標(biāo)、規(guī)模上強(qiáng)力規(guī)劃和政策引導(dǎo)，鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。因此，政府這只無(wú)形的手對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起到了巨大的推動(dòng)作用。
政府過(guò)于急切和超前的規(guī)劃給二三線城市埋下了商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱患，但是開(kāi)發(fā)商自身也負(fù)有不可推卸的責(zé)任。一系列政策利好下，不少開(kāi)發(fā)商缺乏冷靜理性的思考，盲目入市。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型而來(lái)的開(kāi)發(fā)商更是缺少對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的正確認(rèn)知和深刻理解，以住宅開(kāi)發(fā)的慣性思維和策略來(lái)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，不可避免會(huì)失敗，商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩和泡沫危機(jī)就隨之浮現(xiàn)。
事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)遭遇的壓力和挑戰(zhàn)遠(yuǎn)不止這些，電商沖擊也是范小沖特別提到的。他認(rèn)為，這幾年，一方面。百貨商場(chǎng)銷(xiāo)售量急劇下滑，實(shí)體店被當(dāng)做試衣間，另一方面電商的銷(xiāo)售額卻在迅速增長(zhǎng)，這與百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等線下實(shí)體平臺(tái)的高租金現(xiàn)狀分不開(kāi)。品牌的承租能力正在日益下降，近期星巴克關(guān)閉內(nèi)地首家門(mén)店——北京國(guó)貿(mào)商城店就是有力的證明。
任何事情都具有兩面性，有挑戰(zhàn)也會(huì)伴隨機(jī)遇，商業(yè)地產(chǎn)也如此，如何抓住機(jī)遇，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，是擺在二三線城市面前的重要問(wèn)題。范小沖談了自己的感受。首先要清楚商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，不是分散產(chǎn)權(quán)一把交易就萬(wàn)事大吉，而是需要商業(yè)、金融、房產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的融合。并且商業(yè)地產(chǎn)的成功一定是通過(guò)落實(shí)到客戶取得，商業(yè)項(xiàng)目只有讓商家盈利了才能保證自己的盈利能力。其次，選擇好城市和地段。不是每個(gè)二三線城市、中小城市都適合大規(guī)模開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，非核心的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)面臨非常大的挑戰(zhàn)。今天的城市化實(shí)質(zhì)包含兩個(gè)階段，大城市的郊區(qū)化以及中小城市的城市化。商業(yè)中心建在什么地方、什么地段非常重要。
許多開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)擁有很好的想法和創(chuàng)意，但由于短期的資金供給無(wú)法支撐項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，所以很多創(chuàng)意和計(jì)劃只能擱淺。深究原因，中國(guó)的金融體系不支撐商業(yè)物業(yè)的發(fā)展是無(wú)奈的現(xiàn)實(shí)因素�！八晕医ㄗh商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)要金融產(chǎn)業(yè)化”，范小沖極力呼吁。商業(yè)地產(chǎn)離不開(kāi)金融的支持，金融如果能在各個(gè)階段介入并適時(shí)退出，將于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的真正發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。
（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部 周松平/文）
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