上海雅居樂國際廣場地處知名的南京路商圈，然而，成熟的商圈并未讓該項目的運營快速進入狀態，其反而因招商、定位問題陷入窘境。　　    

自2007年雅居樂收購該項目，久拖5年后，2012年7月才得以試營業。然而近一年時間已過去，項目仍有40%的店面沒有商家進駐，正式開業時間也由今年7月延至11月。

實際上，位于南京路這一成熟商圈對于雅居樂國際廣場來說可謂是一把“雙刃劍”。業內人士認為，作為一個后來者，在品牌云集的南京路商圈，雅居樂廣場如何錯位經營至關重要。只有找到準確的定位，才能在成熟購物中心云集的夾縫中生存下來。

經營遇冷

雅居樂國際廣場是雅居樂進入上海的第一個項目，也是其手中為數不多的純商業綜合體項目。該項目毗鄰新世界百貨與第一百貨，地理位置優越。

日前，記者實地走訪了雅居樂國際廣場，發現廣場內頗為冷清，已開業的Shana、I do等店內少有客人光顧，其他如服飾化妝品類基本沒有大品牌入駐，前往雅居樂廣場的顧客多為就餐而來。記者還發現，試營業已近一年的雅居樂國際廣場至今依然鮮為人知，甚至來往于附近的的士司機也不清楚廣場的方位。

據了解，2012年7月份雅居樂國際廣場試營業之初，廣場的入駐率僅為30%左右，招租率也未超過50%。

雅居樂國際廣場前身是上海金昌摩爾大廈，由于資金問題，金昌摩爾大廈在完成地基之后一度陷入停工狀態。2007年雅居樂以17.53億元人民幣的價格將金昌摩爾大廈收入麾下，改名為“雅居樂國際廣場”。項目總面積2.2萬平方米，雅居樂欲將其打造成一個“高品位、中價位、配套齊”的生活購物中心。

自雅居樂收購該項目到其試營業，已過去5年的時間。據資料顯示，在完成收購至試營業的這5年時間里，雅居樂對項目的投資額超過25億元。完成收購時，雅居樂曾表示，項目地理位置優越，未來升值空間巨大。然而，這個醞釀已久的項目的經營狀況卻未能達到預期。

對此，雅居樂華東區副總監李冰向記者表示：“因為招商工作沒有完成，雅居樂國際廣場遲遲未能開業。我們的招商工作受困于整體宏觀經濟影響，市場大環境呈現疲軟的態勢。此外，商場的業態組合及品牌策略也不盡成熟。”

一位商業地產專家表示，在眾多成熟購物中心的夾擊下，雅居樂國際廣場面臨定位尷尬的問題。很多知名品牌在附近已經開店，重復布點對大品牌并無必要，所以導致其招商困難。

重新定位

業內人士認為，位于南京路商圈的雅居樂國際廣場在各大成熟的購物中心的夾縫中生存并非易事。實際上，越是成熟的商圈，新項目定位越難。商圈內購物中心林立，各大品牌云集，各類業態齊全，要找到與這些成熟購物中心錯位經營的路徑才能求得生存。

雅居樂顯然已經意識到了問題所在，李冰表示：“我們正在改進雅居樂國際廣場的定位。”

李冰告訴記者，公司將調整的重點放在品牌方面。目前的市場環境對奢侈品的打擊較大，提倡親民的消費理念更為可行。公司將調整雅居樂國際廣場的目標人群，品牌將更親民，更加生活化。　　  

此外，李冰認為，電商的沖擊對于商場的經營影響也不容忽視。“我們將選擇一些沒有網購的商家，銷售全球的特色商品，商場內將會出現很多國內從未見過的商品，如家族式企業生產出的歐洲精品以及快消產品。”

記者了解到，隨著商業環境的變化，南京路商圈中不少商場的定位卻在發生變化。來福士原來的定位是年輕時尚人士首選的戀愛、購物場所，而現在也已轉變。正大廣場在開業初始階段曾經營不善，屢換高管，一度傳出會被出售的消息。經過調整經營策略，增加餐飲以及引進ZARA等快消品后，也有所改善。

對于未來的運營，雅居樂將以輕資產作為主流的方向。從收益結構來講，自持類物業為主即走重資產道路，而以開發運營為主，便是輕資產方向。當然，這種商業模式對于公司自身的運營能力、管控模式，包括職業經理人團隊都提出了比較高的要求。

“商業最根本的地方還在于用什么方式去運營，運營就像一味中藥，需文火慢燉；而招商是一劑西藥，依靠品牌單個吸引度取勝。但歸根結底，運營才是商業項目的綜合補救措施。”一位業內人士告訴記者。

（來源：華夏時報 鄒麗 劉勇）