合宜的商業(yè)體量 至今仍沒(méi)確定標(biāo)準(zhǔn)

縱觀整個(gè)重慶，不難發(fā)現(xiàn)體量在10萬(wàn)方以上的商業(yè)綜合體可謂越來(lái)越多。東原D7的30萬(wàn)方、冉家壩中渝的30萬(wàn)方等等等，而這些趨勢(shì)似乎都在顯示，隨著重慶日趨成熟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和人均GDP增速，這座城市需要更多大體量的商業(yè)綜合體。

世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部副董事駱勇濤認(rèn)為，現(xiàn)在在重慶，太小的項(xiàng)目反而不容易操作，而項(xiàng)目太大也不太能把控。而重慶現(xiàn)在比較緊迫的是還尚未專業(yè)化的商業(yè)團(tuán)隊(duì)。他也承認(rèn)，“合理的體量在業(yè)內(nèi)也沒(méi)有一個(gè)很好的論證，究竟一個(gè)城市做多大的體諒會(huì)比較好沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”。

而重慶又因?yàn)橛凶约旱某鞘邪l(fā)展特點(diǎn)，所以呈現(xiàn)出來(lái)的業(yè)態(tài)類型表豐富，這種情況下就可以看到很多大體量的綜合體。

他談到，對(duì)于重慶這種典型的一個(gè)點(diǎn)狀發(fā)展需要一個(gè)核心區(qū)的情況，在沒(méi)有更多商業(yè)資源的情況作一些更大的商業(yè)其實(shí)是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。但同時(shí)，也給開(kāi)發(fā)商一個(gè)極大的挑戰(zhàn)。

每個(gè)成熟的商業(yè)綜合體都需要時(shí)間培育

重慶這兩年的商業(yè)作品層出不窮，大有一較高下之勢(shì)。但不得不說(shuō)，重慶的商業(yè)發(fā)展起步較晚，而在一座山城上發(fā)展商業(yè)體似乎又存在許多未知和不可把控。

重慶商鼎寰球房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理魏如蘭女生認(rèn)為，每個(gè)本土企業(yè)做商業(yè)都有一個(gè)資源突破的問(wèn)題。前期的招商工作有時(shí)候已經(jīng)很困難了，而市場(chǎng)會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)周期會(huì)無(wú)限制拉長(zhǎng)。

目前整個(gè)雨中半島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)站到整個(gè)GDP的95%，零售業(yè)占GDP的65%。從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，解放碑對(duì)渝中的整個(gè)支持已經(jīng)不夠，自然其輻射范圍就會(huì)縮小，這就需要更多的輔助性商業(yè)中心發(fā)展起來(lái)。

駱勇濤認(rèn)為，商業(yè)并不是招商實(shí)現(xiàn)了就成功了，更多的還是要看后期的運(yùn)營(yíng)管理。“這是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，商業(yè)是一個(gè)培養(yǎng)期，也需要有時(shí)間去改正一些錯(cuò)誤。”他堅(jiān)定認(rèn)為，一個(gè)商業(yè)的完善是靠一個(gè)腳步一個(gè)腳步的摸索，而不是一蹴而就的急于求成。從前期的社區(qū)商業(yè)慢慢發(fā)展到后期的商業(yè)綜合體，新牌坊就是一個(gè)很好的例子。

商業(yè)公司主張要對(duì)一個(gè)商業(yè)做研究、策劃、定位、招商、運(yùn)營(yíng)。這是一個(gè)連貫性的步驟。重慶金尚商業(yè)顧問(wèn)有限公司蔡汶玲認(rèn)為，一個(gè)區(qū)域的群體他們的消費(fèi)水平、消費(fèi)方式等一系列的調(diào)查完成后，才能決定這一塊地方是否適合做商業(yè)。而這個(gè)過(guò)程，也是需要有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商才能完成的，沒(méi)有任何一次成功偶然的。

重慶各區(qū)域規(guī)劃不同  其核心商業(yè)也應(yīng)區(qū)別化

重慶是一個(gè)非常特殊的城市，其高低起落的城市版圖早就了以區(qū)域化發(fā)展的城市模式。而在這個(gè)城市模式下衍生出來(lái)的商業(yè)體也應(yīng)該是不同的。

魏如蘭認(rèn)為，不同企業(yè)在做商業(yè)項(xiàng)目的針對(duì)點(diǎn)應(yīng)該是不一樣的。主城的商業(yè)體和區(qū)縣的商業(yè)體從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)很不一樣。這取決于一個(gè)城市的發(fā)展群是否需要如此大的一個(gè)商業(yè)體。從城市發(fā)展的角度去看待商業(yè)體量的規(guī)劃，哪怕只做百貨類，也要在百貨類里突出自己的特色主題。

說(shuō)到香港商業(yè)的發(fā)展，駱勇濤認(rèn)為，香港商業(yè)之所以能發(fā)展如此成熟，是因?yàn)槊總�(gè)區(qū)都會(huì)有一個(gè)大的商業(yè)體，才促成商業(yè)的成熟。這個(gè)和整個(gè)城市發(fā)展的趨勢(shì)，所在區(qū)域的結(jié)構(gòu)等都是密不可分的。

不論一個(gè)項(xiàng)目有多少體量，他認(rèn)為都不能單單理解為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而應(yīng)該是帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域價(jià)值提升的整體功能。

商業(yè)投資關(guān)鍵看人口 后期運(yùn)營(yíng)也是重要指標(biāo)

隨著城市的商業(yè)發(fā)展，商業(yè)投資也是大家熱議的話題。買還是租？買哪里的商鋪?zhàn)顒澦悖渴裁床攀强剂恳粋�(gè)商鋪是否有價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)？

駱勇濤認(rèn)為，買商鋪很簡(jiǎn)單，最需要考察的是這個(gè)區(qū)域的人口如何。是否有足夠的消費(fèi)者實(shí)力，有人有生意回報(bào)率自然就有了。

除此以外，這個(gè)產(chǎn)品是否適合在這個(gè)區(qū)域進(jìn)行長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)也是需要考量的。如果只局限于投資額的問(wèn)題，可能就會(huì)限制投資者的投資需求。

他說(shuō)，“打個(gè)比方說(shuō)，我要開(kāi)個(gè)服裝店，隨隨便便一個(gè)品牌，二三十平米肯定是不夠的。做一些特殊的商品肯定是沒(méi)問(wèn)題，但本身銷售完了以后又缺少了一些運(yùn)營(yíng)的東西，不成功是必然的。“

選擇適合的商品在適合的商鋪區(qū)運(yùn)營(yíng)，著眼在后期的運(yùn)營(yíng)管理也是投資者需要考慮的重要標(biāo)準(zhǔn)。

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