瑞安房地產(chǎn)今年的融資動(dòng)作相對(duì)頻繁。
6月份，瑞房成功完成約19億元等值之瑞虹新城項(xiàng)目銀團(tuán)貸款再融資，其中12億元的銀團(tuán)貸款為境內(nèi)貸款，其余8.5億港元為境外港幣貸款。隨后瑞安房地產(chǎn)宣布，集團(tuán)及旗下公司已與德意志銀行、渣打銀行、瑞銀已訂立一筆總額4億美元的優(yōu)先票據(jù)協(xié)議，2015年到期，年息9.75%。
瑞安一系列融資舉動(dòng)都指向上海區(qū)域項(xiàng)目，其中尤以2011年3月動(dòng)工、總投資80億元打造虹橋天地項(xiàng)目為主。作為虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)首批動(dòng)工項(xiàng)目，虹橋天地將于2014年面市。
據(jù)瑞安房地產(chǎn)新一期的投資者通訊披露，瑞房今年上半年錄得銷售額21億元人民幣(下同)，當(dāng)中15.46億元為合同銷售，5.8億元為訂約銷售;上半年推出預(yù)售和銷售的房源大約為34億元。2012年下半年，瑞房將按計(jì)劃推出6個(gè)項(xiàng)目的新住宅房源，估計(jì)總共可售面積為55萬(wàn)平方米，可售資源為價(jià)值約100億元。
換言之，瑞安房地產(chǎn)年內(nèi)擁有134億的貨值，以60%的去化率匡算，可以進(jìn)賬近80億元，但這樣的銷售款并不足以承擔(dān)虹橋天地等多個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。
公開資料顯示，虹橋天地占地約6.2萬(wàn)平方米，總建筑面積約38萬(wàn)平方米。其中，企業(yè)中心總建筑面積約9.6萬(wàn)平方米，虹橋天地的生活中心總建筑面積超過(guò)17萬(wàn)平方米，包括新天地、購(gòu)物中心和五星級(jí)酒店，將延續(xù)上海新天地理念，打造為西上海與長(zhǎng)三角都市圈的中央購(gòu)物公園。與購(gòu)物中心連接的文化演藝中心，其建筑面積約1.1萬(wàn)平方米，建成后將成為西上海的文娛活動(dòng)新地標(biāo)。
如此大體量的綜合體開發(fā)怎么解決資金問(wèn)題?虹橋天地項(xiàng)目總監(jiān)陳建宏先生并未正面回答，而是透露虹橋天地土地是2010年以31.88億拿下，地價(jià)款已經(jīng)付清，與旁邊8號(hào)地塊不同的是，虹橋天地是所有地塊一起動(dòng)。
虹橋天地能否順利開發(fā)和招商成功，虹橋天地所依附的虹橋商務(wù)區(qū)發(fā)展是重要因素。
日前在虹橋商務(wù)區(qū)舉辦的一場(chǎng)國(guó)際企業(yè)家咨詢會(huì)上，多家已進(jìn)駐上海的高科技外企如冠捷科技、西門子均表示對(duì)進(jìn)駐虹橋商務(wù)區(qū)感興趣，上海虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)辦公室副主任何澤崗指出，虹橋商務(wù)區(qū)專項(xiàng)發(fā)展資金20億，用于企業(yè)總部吸引進(jìn)駐，“(園區(qū))制定了一些標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)貸款息心，獎(jiǎng)勵(lì)的方式進(jìn)行優(yōu)惠，但實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展還不多。”
虹橋商務(wù)區(qū)面臨的一個(gè)困境是土地出讓。今年有萬(wàn)科、龍湖等民企進(jìn)駐，樓面價(jià)1.5萬(wàn)元左右，地塊定位綜合體，“政府本著對(duì)區(qū)域負(fù)責(zé)的態(tài)度，針對(duì)虹橋整個(gè)規(guī)劃的區(qū)域，希望引進(jìn)資金實(shí)力雄厚的房企，但一些以囤地賺錢的企業(yè)政府肯定愿意引進(jìn)，所以目前進(jìn)來(lái)的都是民企為主。而資金實(shí)力相對(duì)更為雄厚的央企拿地要求更便宜，而且他們都在世博拿了。”上述業(yè)內(nèi)人士分析。
何澤崗則表示，宏觀調(diào)控對(duì)商務(wù)區(qū)資金有一定影響，“土地出讓這塊，我們自己覺(jué)得還是比較好，目前已達(dá)243億總額，接下來(lái)年底建設(shè)方面核心區(qū)全面開工，土地出讓成熟一塊出讓一塊。”
何澤崗?fù)嘎叮酉聛?lái)虹橋商務(wù)區(qū)重點(diǎn)要做的兩個(gè)工作就是開發(fā)建設(shè)和招商引資，開發(fā)建設(shè)包括已經(jīng)出讓的地塊公共項(xiàng)目均要抓緊開工，符合條件的地塊成熟一塊推出一塊。
世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域?qū)懽謽鞘聵I(yè)部總經(jīng)理田愛(ài)軍分析，虹橋商務(wù)區(qū)定位基本上以貿(mào)易會(huì)展為主，以交通體系先行和定位為最大優(yōu)勢(shì)。他以已經(jīng)發(fā)展近10年的長(zhǎng)風(fēng)板塊為例指出，該板塊商務(wù)開發(fā)遠(yuǎn)不如住宅的原因在于招商不力，入駐率偏低，這與交通配套、商業(yè)商務(wù)配套有關(guān)。
世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理袁鴻昌指出，雖然上海、蘇州、常州、無(wú)錫等多個(gè)長(zhǎng)三角城市，都在爭(zhēng)奪好的企業(yè)資源，但從發(fā)展的角度來(lái)講，上海競(jìng)爭(zhēng)力是不可比擬的。虹橋商務(wù)區(qū)的政策扶持和規(guī)劃，基本上把交通和商務(wù)配套這兩個(gè)問(wèn)題都解決了，潛在優(yōu)勢(shì)明顯。
（來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：蘇絲）
