地處長春市兩條重要街路的交會處，頻繁易主，原因何在?
商場貼通知，內(nèi)部開始裝修，轉(zhuǎn)型或是必然之路
追憶：巔峰時期，年經(jīng)營收入在6000萬左右
謀變：“聯(lián)營”恒客隆不到10個月再次告急
再變：承包招租，有限的租金難以維持正常開銷 未來：依托地鐵1號線再次復興……
近日，又一商場的提前“搬家”，讓長春市人民大街與自由大路交會處西南角——友誼商店、國商百貨(友誼店)舊址，變得更加撲朔迷離。它地處繁華，為何幾易其主?
上個世紀80、90年代，那有紅極一時的友誼商店。
在那個年代，它曾是第一個出售涉外產(chǎn)品的長春商場。
在那個年代，它曾是商品豐富、引領時尚的行業(yè)標桿。
可誰能想到，就是這樣一個臨街而建的老牌名店，在市場經(jīng)濟大潮中，卻未能持之以恒地繼續(xù)前行。
體制改革、先試先行、民間融資、承包租賃、產(chǎn)權(quán)變賣……進入21世紀后，友誼商店略顯“尷尬”,漸漸力不從心。之后，它變身……尋找新的合作伙伴……再變身……最終易主，幾次繁華幾次落寞。而細心的人會發(fā)現(xiàn)，如今在友誼商店舊址，商場內(nèi)部又在重復著當年似曾相識的裝修。
多年來，那里到底發(fā)生了什么?
誰是新東家?
老板是松原人，投資方卻是北京一家投資公司
國商百貨(友誼店)南遷衛(wèi)星廣場留下諸多問號，下一個商家何時“駕到”?
外部廣告牌被撤下、商場停業(yè)、內(nèi)部裝修……這一系列商場開業(yè)前的必備要素，在6月末的長春再次出現(xiàn)。
6月28日，記者來到已停業(yè)正在裝修的國商百貨(友誼店)舊址，現(xiàn)場顯而易見，友誼商店舊址正在大面積“改造”。一個掄大錘正在砸墻的人告訴記者：“我們這個施工隊剛進來。聽說新東家是北京一家投資公司，讓我們在這趕工。”
一位不愿透露姓名的知情人士告訴記者，這里的確要來新商家，是位松原的老板，在友誼商店舊址上裝修完畢后，整個商場將一分為二，其中一部分將被打造成精品皮草城，另一部分將變身為時尚賓館。他還透露，雖然老板是松原人，但真正的投資方是北京一家投資公司，早在2010年，長春市友誼商店有限公司產(chǎn)權(quán)就已被轉(zhuǎn)讓。
10年是道檻兒?
包括恒客隆和國商，至今還沒有哪家經(jīng)營年限超過10年
在人民大街與自由大路交會處的西南角，就是友誼商店舊址。在外人眼中，曾坐落在這里的友誼商店，擁有得天獨厚的地理位置，在上個世紀80、90年代，曾是長春高檔商場的代表。
今年48歲的劉娟家住西康胡同一舊小區(qū)，她告訴記者：“23年前，我和丈夫結(jié)婚時的衣服就是在老友誼商店買的，那時候，想買時髦的、檔次高的商品，必須到友誼商店來看看。”劉娟說，這些年來，友誼商店換了好幾個名字，但她還是習慣叫它友誼商店，念舊的感情雖然在，但不能否認，隨著城市的發(fā)展和經(jīng)營業(yè)態(tài)的變化，這個商場的優(yōu)勢不再那么明顯。
與劉娟的觀點類似，在離該商場百米開外的門市做服裝生意的張元眼里，那個昔日呼風喚雨的友誼商店，是從2000年起漸漸變得不溫不火的。他說，從當年的友誼商店開業(yè)到新友誼商店與恒客隆“聯(lián)姻”，再到國商的入駐，直至眼下停業(yè)裝修，這個位于人民大街5075號的商場仿佛中了“魔咒”，至今還沒有哪個商家經(jīng)營年限超過10年。
■追憶
上世紀90年代 年經(jīng)營收入6000萬
當時日均客流量能達7000~8000人，人均利稅率達15000元
楊春光，長春市友誼商店有限公司董事長。1989年友誼商店開業(yè)初期，他就擔任中層干部。他說，當時的友誼商店可謂是“無所不能”。據(jù)他透露，那個時候的友誼商店，可以說只要是想買的，在這里全都能買到，最有特色的還是涉外商品。
知道為什么叫友誼商店嗎?國家沒實行市場經(jīng)濟的時候，在計劃經(jīng)濟時代，商場處在二者之間，在計劃經(jīng)濟時代，友誼商店可以提供僑匯券和外匯券的涉外商品采購，那個時候，出國人員回國后都有供應指標，只要手中有券，就可以拿著外匯券和僑匯券到友誼商店買進口家電和好煙、好酒。
事實上，當時的人民大街南北延伸還沒有這么長，友誼商店基本上處于整條街的末端，周圍居民和車輛也比較少，可以說有點偏。不過，當時日均客流量能達到7000~8000人，這在當時已經(jīng)非常了不起了。
1992年，僑匯券和外匯券被叫停。楊春光回憶，當時為了在市場占到先機，友誼商店開始嘗試在全國范圍內(nèi)的現(xiàn)金淘貨。過去國營模式下的百貨業(yè)，采購商品的去處是供應站，結(jié)算方式是托收承付，按指標供應采購。嘗試現(xiàn)金采購，這開創(chuàng)了本地國營商店市場化采購的先河。
巔峰時期友誼商店一年的營業(yè)額有多少?楊春光坦言，在1992~1993年經(jīng)營勢頭最猛時期，年經(jīng)營收入在6000萬左右，這是一個什么概念?當時友誼商店建筑總成本也不過700萬。在那個經(jīng)濟發(fā)展速度有限的年代里，給國家上繳的人均利稅，一般企業(yè)只有200~300元，而友誼商店人均利稅率已達到15000元。商場效益的節(jié)節(jié)攀升，也使商場員工的收入得到增長。那時候工資都是定額發(fā)放的，但商場為了給員工謀求福利，開始介入獎金概念。員工100元、中層200元、高層300元，商場一旦有盈利，員工的工資本上就有額外獎金進賬，這也是當時營業(yè)收入不錯的另一種表現(xiàn)。
■謀變
“聯(lián)營”民企 商圈戰(zhàn)升級帶來沖擊
開張不到10個月，有“恒式血統(tǒng)”的商場再次告急
1998年后，市場經(jīng)濟開始深入人心。在傳統(tǒng)百貨經(jīng)營中已經(jīng)逐漸失去優(yōu)勢的友誼商店，開始謀求改變。“我們是長春商業(yè)領域第一家改制企業(yè)。”楊春光說。從1998年開始改制到1999年末，經(jīng)營沒有朝著改制之初的預期發(fā)展。此外，建筑面積1萬平方米，實際經(jīng)營面積5000平方米的友誼商店，在經(jīng)過多年發(fā)展后，面對當時的市場中已出現(xiàn)的一些5~7萬平方米的大型商業(yè)體，壓力倍增。
為了探索現(xiàn)代模式下的商業(yè)形態(tài)，友誼商店想到了“聯(lián)營”民企。2000年10月，友誼商店“牽手”恒客隆，雙方各持股50%，友誼商店獲得融資2000萬左右，合作截止日期為2010年。本次聯(lián)姻希望借助恒客隆的實力在商業(yè)戰(zhàn)中成功突圍，隨即商場閉門裝修。次年年末，正式對外開業(yè)，對外名稱為“新友誼商店”。“因為有了另外的股東，恒客隆方面給友誼商店定位為以中高檔服裝銷售為主。”楊春光表示，這種戰(zhàn)略在未來實戰(zhàn)中效果并不理想。開張不到10個月，有“恒式血統(tǒng)”的商場再次告急。
按照楊春光的說法，當時遇到的問題不僅僅來自“內(nèi)部”，更多的是外部環(huán)境的變化。除了上面說到的市場定位與營業(yè)面積劣勢外，商業(yè)市場進程中商圈戰(zhàn)升級，也對友誼商店舊址產(chǎn)生了較大的沖擊。
記者在采訪中了解到，在2000年后，以紅旗街、桂林路、重慶路為主要代表的商圈概念愈發(fā)成熟，這些商圈內(nèi)一些在上世紀90年代初期根本無法與友誼商店“一決高下”的民營百貨業(yè)，憑借著多年的努力與靈活的經(jīng)營模式以及精準的定位，在市場上優(yōu)勢盡顯，開始重新瓜分長春商業(yè)版圖。
原友誼商店一位承包柜臺的王姓營業(yè)員回憶，在2000年左右的時候，紅旗街、桂林路、重慶路商圈內(nèi)，擁有純正“血統(tǒng)”的民營商業(yè)是絕對的主流勢力。對自始至終從事民營經(jīng)濟的商家來說，人力資源廉價，進貨渠道、招商模式靈活多變，反觀當時的友誼商店，改革后人員臃腫，額外負擔重，進貨渠道以現(xiàn)金為主，沒有任何優(yōu)勢可言。
■再變
承包不可行
先改嫁后易主
2000年，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京一家投資公司
“造船不如買船，買船不如租船。”楊春光說，在嘗試市場化的前期艱難后，已經(jīng)預料到了今后商場的盈利模式——承包招租。與股東商議后，決定以招租的方式吃租金，以此來解決員工工資、養(yǎng)老金問題(注：在合作期間，一部分員工前往恒客隆超市工作)，國商時代正式開啟，簽約為10年。
國商經(jīng)營期間，收入相對穩(wěn)定。第一個5年的每年租金分別為350萬、360萬、370萬、380萬、390萬。第二個5年，每年的租金均為320萬。
“有限的租金難以維持正常開銷。”楊春光說，友誼商店再次改變，本打算吃著租金待轉(zhuǎn)型，但顯然是不現(xiàn)實的，在2000年收回了恒客隆全部股權(quán)后，同年，長春市友誼商店有限公司產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京一家投資公司。為了求證當時收購信息，記者致電恒客隆方面相關(guān)負責人，對方表示，這是高層之間的合作，員工不方便透露更多的細節(jié)。
■未來
轉(zhuǎn)型將是最好的選擇
依托地鐵1號線再次復興或與周圍環(huán)境有機結(jié)合
友誼商店的舊址究竟干啥才能火?相信很多長春人在想到友誼商店舊址時，都會在腦海里浮現(xiàn)出這樣的疑問。在記者采訪中，部分業(yè)內(nèi)人士表示，在本地商業(yè)競爭已經(jīng)“火花四濺”的今天，突圍并非易事。也有人表示，在地鐵1號線規(guī)劃中，一期工程共設15個站點，自由大路站赫然在列，這或?qū)⑹怯颜x商店舊址再次復興的希望。
對于其目前所在的地點，就連專家一時也給不出太好的答案。吉林大學經(jīng)濟學院副教授丁肇勇表示，地鐵帶來客流只是相對的，沒有差異化的定位，還將是一個被邊緣化的“商場”，按照城市總體規(guī)劃，這里的基建空間有限，而就未來經(jīng)營如何打出差異化，如何避免同質(zhì)化，這是一個值得思考的問題。
“與周圍環(huán)境有機結(jié)合，畢竟臨街，轉(zhuǎn)型應該是必然之路。”他如是說。
地段爭議
露天泊車位有限、經(jīng)營面積小
是友誼商店舊址最大的癥結(jié)?
“就連在桂林路商圈中，友誼商店舊址也是邊緣業(yè)態(tài)”
“上世紀90年代末期，長春主要商圈開始形成，火車站、重慶路、紅旗街以及桂林路商圈，都開始崛起，友誼商店昔日商業(yè)功能被搶食。”長春某大型百貨商場趙部長在談起友誼商店舊址時認為，功能的退化和新興商圈的崛起，讓這個昔日的百貨巨頭，開始走起了下坡路，其他商圈先忽略不計，就連桂林路商圈序列中，友誼商店舊址也是邊緣業(yè)態(tài)，完全是“硬擠”勉強靠上了這個商圈。
按常人理解，它與其他商圈雖有一定距離，功能性差不了太多，可在業(yè)內(nèi)看來，還是有“差別”的。(記者在衛(wèi)星地圖上查閱得知，友誼商店舊址距最近桂林路商圈也要1公里、距重慶路商圈3.4公里、紅旗街商圈2.6公里、火車站商圈6.0公里。)“就說停車，沒人愿意到這里來，按照國商時代的定位，依然是以中高端商品為主。”她說，這就決定它是一個以中等收入人群購物為主的消費場所，和其他商圈同類百貨相比，露天泊車位有限，這便是其最大的癥結(jié)所在。過去，地下是人防工程，不能改為停車場，這點也制約發(fā)展。
另外，商場經(jīng)營面積偏小，商品種類單一。與后期興建的城市綜合體相比，差距較為明顯。上述客觀因素分流了一部分潛在購買力。
停車難有辦法緩解
地段的“剛性優(yōu)勢”不可復制
“這里功能性可被定格為辦公區(qū)、金融區(qū)、休閑區(qū)”
不過在營銷專家看來，友誼商店的舊址其實也有獨特的優(yōu)勢。曾經(jīng)在長春有過3年工作經(jīng)歷的獨立營銷專家馮明濤認為，目前長春市場商圈格局基本固定，一些大型商場基本上被圈在了重慶路、桂林路、紅旗街等商圈內(nèi)，建筑功能可以說是“商業(yè)味濃烈”。不過它們的劣勢是，現(xiàn)有經(jīng)營場所，一旦在經(jīng)營上發(fā)生不測，用做他用的概率較小。但相比之下，友誼商店舊址“剛性優(yōu)勢”還是客觀存在，首先它是人民大街臨街商鋪，同時也是自由大路的重要“節(jié)點”，這種稀缺資源是不能復制的。在長春傳統(tǒng)規(guī)劃中，人民大街永遠是城市發(fā)展中心軸。這里功能性可被定格為辦公區(qū)、金融區(qū)、休閑區(qū)，具有相當大潛力。
“先天不足后天完全可以彌補。”馮明濤說，在“北上廣”這些大城市，繁華路段停車難這種現(xiàn)象十分嚴重，但化解的辦法其實很多。最近，長春市容環(huán)境綜合整治行動開始新的探尋，即將啟動立體停車場建設，可以預見這種立體停車場今后將越來越多。與此同時，就眼下現(xiàn)狀而言，可通過現(xiàn)金補償?shù)姆绞剑谥車^(qū)或餐飲企業(yè)辦公場所租用一定數(shù)量的停車位。在馮明濤看來，“重要的策略是打出差異化，開發(fā)一些針對性較強的業(yè)態(tài)。”
（來源：新文化報 記者：欒喜良）
