出品/聯商專欄
撰文/聯商高級顧問團成員 郭歆曄、Mall星人 司馬和一
兩股轉型潮，一股先行，一股隨后，可以像潮水一樣融合為二度潮，形成更高的潮位。比如，中小型商場和新型辦公空間。
今年6月底，開業已達15年的上海淮海中路H&M旗艦店悄然關店，店面所在的益民嘉麗都商廈面臨重新定位招商；更早之前，南京東路華聯商廈宣布暫停營業，將轉型為二次元的文化地標——ZX創趣場；復興公園對面復興廣場的聯合辦公退市，正改造為英雄INS青年電競街區……
市場環境變化、疫情無情壓制等多重影響下，上海商業加速分化。其中，近年來率先遭遇轉型迭代選擇的核心商圈中小型商場，面對的困難與壓力更是不斷增加。
本文將重點探討核心商圈中小型商場與新型辦公空間融合，實現最優「商改辦」的路徑，從商改辦的趨勢和可行度、上海商改辦項目的分布和類型及具體的項目案例來展開分析，供諸多有轉型需求的商場、新型辦公空間品牌及其他感興趣的朋友參考。
01
商改辦：兩股轉型潮合流的最優解
在高奢商場、區域大型MALL、街區商業、奧特萊斯等之外，中小型商場還有機會嗎？
在甲級寫字樓、各類產業園區之外，新型辦公空間還有機會嗎？
答案是：都有機會，而且兩者合伙作戰，可能更有機會。
1-中小型商場面臨轉型之痛
2006年，購物中心開始在上海真正興起，數年積淀，從2010年起，上海的購物中心項目呈現全面崛起的態勢，單體的中小型商場基本不再興建。
在此期間，不少數千至數萬平米的中小型商場，陸續被改造為電器店、酒店賓館，位置優越的則轉型升級為快時尚品牌旗艦店。
2020年以來，面對疫情引發的意外困境、更多新商業業態的“圍剿”、新生消費主力的需求變化、常規內容及營銷方式的失效，許多中小型商場不得不在“關停和轉型”之間做出選擇。
但是，因為體量等方面的限制，中小型商場在更新商業內容、構建全新體驗的時候，可騰挪和操作的空間也受到諸多桎梏。所以，往哪個具體方向轉型，用什么方法自我更新和突圍，乃成敗所系。
2-新型辦公空間洗牌迭代
以共享辦公空間為代表的新型辦公空間，是一個時代的產物。因創業創新的熱潮而風起云涌，也因熱潮的降溫，大量玩家慘淡收場。
由于供應量過大，一度大行其道的共享辦公，正在不斷分化。方糖小鎮、米域、WE+酷窩、聚夢空間、裸心社等初代品牌先后退市。
部分場所更經歷了商改辦，再回歸辦改商的過程。例如，南京西路商圈金鷹7樓原方糖小鎮改為美容醫美及健身運動業態，虹口綠地創客空間（同心路吉買盛）正在增加餐飲與KTV租戶。
退潮的過程，也是洗牌的過程。捋掉創業創新的泡沫，底層的夢想基因不會消失。那些擁有一定實力的新型辦公空間品牌，如能及時適應環境變化，會迎來新的機遇、步入新的天地。
【TIPS】一則冷知識，上海商改辦案例早在30多年前已經出現，1990年代初破墻開商場風潮，大量“辦改商”及“廠改商”項目出現，但不少不占商圈優勢的商場不久又整體改回辦公用途。
典型案例如約20年多前南外灘的新外灘商廈和提籃橋楊樹浦路的東方超值超市，先后整體改為外灘華融商廈辦公樓與辦公園區，堪稱滬上百貨和超市商改辦鼻祖；2005年前后同樂坊成為首個商改辦的街區。
3-商辦合流效應值得期待
盡管市場環境猶如風云，不斷變化，但商業、辦公兩者本身始終存有強烈的剛性需求，兩者的結合也擁有可期的市場空間和豐富的創新空間。
稍微梳理近年的明星項目以及今明兩年的籌開項目，就能發現其中商辦綜合體的占比非常高（也含住宅、酒店式公寓等）。如恒基·旭輝天地、光大安石虹橋中心、上海萬科天空之城。
相比綜合體往往獨立存在的寫字樓和缺乏足夠商業配套的產業園，中小型商場和新型辦公空間融合而成的「商辦一體新場」，在靈活性、協同性和疊加性上會更具優勢。
而且，想要轉型的中小型商場與新型辦公空間，在做好空間運營、社群運營、內容服務的出發點和目標性上，是非常一致的。
【TIPS】本文著重闡述的內容，從操作上看，是商改辦，即將原有部分商業面積改成新型辦公用途；而從形態上看，是商加辦，即在一個樓棟內同時布局商業和辦公。
為了表述方便，且以「商改辦」指代商場部分區域改成新型辦公空間的方式，并非指項目本身全部改成辦公形態。
02
活而新：滬上商改辦項目分布及布局分析
就上海整個城市來看，商改辦這種模式，正在被很多項目嘗試。而在商改辦的過程中，除了商業內容和模式的更新，另外一個成敗的關鍵是對于新型辦公空間形態和品牌的選擇。
一方面，在退潮的同時，很多品牌仍在堅守并在操盤上推陳出新，如WeWork、寰圖、氪空間、優客工場、FUNWORK、夢想加、WIZWORK；也仍有新的“孤勇者”闖入上海市場的新型辦公空間領域，如：Distrii辦伴。
另一方面我們注意到，大型商業地產發展商也在創建自己的新型辦公空間品牌，例如：瑞安新天地旗下INNO創智與極具創新樂趣的WORKX SOCIAL 空間，凱德旗下C3和奕橋Bridge+，雅居樂關聯企業ATLAS寰圖，龍湖旗下一展空間， 恒基旗下Being Cospace，綠地旗下Gker創客空間。
1-商改辦項目商圈分布
據Mall星人不完全統計，在創新式寫字樓和廠房（或其他城市建筑）改造而成的創意園區（多數為辦公+商業）之外，目前由商場面積轉成的新型辦公空間，約占整個新型辦公空間市場的一成。
其中，約百分之八十的商改辦項目，維持或創新出新的辦公業態，同時不斷有新入局的項目。
我們統計了滬上商改辦項目在地理上的分布情況，發現淮海中路、新天地、南京西路、南京東路、徐家匯、陸家嘴、天山路、五角場、四川北路、中山公園、大虹橋、徐匯濱江、不夜城、南方、北外灘、張江、老西門、三林、武寧路、長壽路等主要商圈均有商改辦項目落位。
具體可參見下表——
其中，長寧區天山路的現所·創邑 MIX，著眼于從“存量建筑虹橋天都”到“虹橋商圈區域新格局”的整體提升，將3-5樓打造為辦公區域，主要面向科技、設計、文創等領域企業，地下1層到地上2層為商業區域，打造“潮流天山形象店”。
△現所·創邑 MIX
以打造“潮流天山形象店”的理念，引入了“面包餐廳”概念的Briant石窯面包旗艦店、奧樂齊上海長寧首店、MANNER咖啡的浦西最大旗艦店、必勝客日咖夜酒全國首店、星巴克天山商圈唯一臻選店、莉蓮蛋撻全新升級店「by the way」、Q+汽佳盲盒甜品長寧首店、Fafa by Fabric Fabulous、快活湖南粉館等。
靜安區天目西路集商業、貿易、金融以及各種商業配套設施于一身的嘉里不夜城，適應城市更新和商業模式的變化，一期裙房（原太平洋百貨）正在煥新為「合集THE LIGHT BOX」，一個以“人文、自然、對話”為主題的全新社交商業空間和精致商務空間。
△合集THE LIGHT BOX效果圖
根據樓層規劃，地下1層+地上4層，再加上5層的屋頂花園，整體項目擁有一個放松、舒適、有機的綠色生活環境。B1-L2層將成為創媒社群的商業空間，圍繞年輕人群的消費需求定制業態組合；L3-L5層的辦公區域匯集綠色健康、融合空間、無界社交、高效辦公等多重元素，將打造成一個富有靈感的活力空間。
△合集THE LIGHT BOX剖面示意圖
【TIPS】日本蔦屋書店母公司CCC集團旗下CONTACT，計劃針對創意人群，在上海開設融咖啡、創意、住宿、工作室于一體的中國首家旗艦店。這種圍繞特定目標群體，將商業、辦公、住宿等元素融于一體的方式，值得有轉型需求的商場參考。
2-商改辦項目布局案例
依據項目的體量和辦公的占比，上海的商改辦項目大致可分為三種類型。
◎5萬方米以上的大中型商場，其辦公占比相對較低，如正大廣場eat&work（原為大型餐廳酒樓），新天地新里的WeWork、晶品購物中心的Distrii辦伴、虹橋天街的一展空間。
由于項目商業體量依然足夠大且辦公占比低，所以對項目定位不會產生根本性影響。
一則比較“冷門”的案例——2012年，梅龍鎮廣場8樓主力店MAX卡拉OK替換為辦公用途的美國駐上海總領事館簽證中心，算是上海大中型商場商改辦的先鋒。雖然很難甄別此舉給商場增加了多少額外的銷售額，但有一點是肯定的，到訪簽證中心的人流，給商場帶來很多潛在的客戶。
◎2萬方以下的小型商場，基本上大部分面積都會改為辦公，僅保留一小部分商業用途，例如僅有沿街少量街鋪的南豐薈（原淮海商城）以及淮海627（原雪豹商城）、南京西路中創廣場、御華山裙房商場、四川北路盛邦國際大廈商場、騰飛元創集686廣場等。
因為商業與辦公的占比過于懸殊，項目整體定位已偏向辦公，商業僅承擔配套角色，所以項目的商業定位選擇相對簡單直接，無需過多糾結。小型商場基本也沒有中庭和內街，也無需在活動打造激發中庭活力等方面著力。
【TIPS】原五角場大西洋百貨、打浦橋原農工商大賣場等項目，除了設置便利店和咖啡館之外，幾乎百分百轉型為辦公用途。
◎介于上述兩者之間的2至5萬方的中型商場，由于單層面積相對更大且有中庭，使得1-2樓商業內街鋪位無法簡單通過街鋪化解，因而面臨整體商業定位怎么調整，以及如何有效利用項目部分面積商改辦后自帶的辦公客群的課題，需要更加用心經營，才能效益最大化，提高轉型成功率。
以下是Mall星人整理的上海部分中小型商改辦項目的樓層布局情況，供參考。
其中，轉型升級后的老西門南六MIX6，地上4層建筑通過不同材質與顏色的外立面組合，營造出五光十色的都市魔盒效果。項目體量約1.77萬方中（其中商業面積約1萬方），打通樓板空間并引入中庭，引入辦公、餐飲、零售、健身等多元設施。過程中，還順勢利用彼時復興路小吃街的動遷，引入多家獨此一家的常年“排隊王”。
轉型升級后的徐家匯凱德騰飛廣場，集品質傳統辦公、共享辦公、樂活市集于一體，利用周邊天鑰橋路美食街優勢，其1樓街鋪聚焦餐飲。1-2樓商業以美食餐廳、時尚潮流品牌、健身工作室商戶為主，充分滿足辦公租戶的“工作、娛樂、學習”需求。3-5樓為凱德旗下靈活辦公空間和商業社群平臺奕橋Bridge+。
【TIPS】南京西路明天廣場裙房機遇中心IPMAL，以“全場景·沉浸式·年輕態·IP化”為出發點，以新型會場空間為著力點，打造線上線下一體化打造潮流生活聚合平臺，為城市年輕人提供時尚休閑、潮流餐飲、互動文娛、主題聚會、創意工作室、未來感公寓等多元化場景和服務，舉辦行業論壇、主題沙龍、媒體峰會、創新嘉年華、品牌節、文化周等各類活動，在場內陸續孵化出奇幻書屋、梵高藝術咖啡廳、機遇時空·探案劇場、POC餐吧、MEME BEAR奶茶等網紅商業。從其定位角度、操作方式和形態模式，也可有所學習借鑒。
3-核心商圈中小型商場的轉型優勢
客觀地看，在諸多面臨轉型選擇的中小型商場中，老牌核心商圈的項目壓力是最大的。
什么叫老牌核心商圈？“成圈”早啊。這也代表著這些核心商圈的中小型商場出道早，開業時間超過一二十年甚至更長。結果自然是“衰老”得也早。這些項目在建筑、內容等方面的“老舊”程度相對偏高，改造的難度也更高。
其次，因為地處核心商圈，位置一般不差，而位置好的代價往往是更好的經營成本（包含物業成本、人力成本等）。
不過，如果調整視角去看待優劣勢，就會看到“福禍相依”。在轉危為安的過程中，核心商圈中小型商場的劣勢也是最大的優勢。
因為“老舊”，不革新不足以活出新的天地，所以在轉型時，核心商圈的中小型商場更能做到“斷舍離”，不糾纏著過往不放，明心見性，成就新生。
因為地理位置好，核心商圈的中小型商場更容易與優質新型辦公空間品牌達成合作，相互賦能。對于創業者和企業來說，新型辦公空間身上排名靠前的吸引力要素，一是空間適配按需收費，二是租期靈活，再一個就是交通便捷（也是核心商圈中小型項目往往具備的優勢之一）。
【TIPS】新型辦公空間是區別于傳統辦公空間的指代說法，包含多種創新形態。其中，被廣泛認知的一種形態是靈活辦公空間，也常稱為共享辦公空間、聯合辦公空間或混合辦公空間。從適配性來說，靈活辦公空間是最適合中小型商場商改辦的新型辦公空間形態。
若想提高核心商圈中小型項目轉型的成功率，還有不容忽視的一個要素是，項目背后最好站在有財力和團隊支撐的大集團，如此才更有魄力和實力去做徹底的轉型，進行充分的前期投入，也才能更穩定地熬過轉型后艱難的市場適應期和調整優化期，抵達脫胎換骨的彼岸。
結語
商改辦的過程中，多數會把中小型商場中人氣不高的高區（多為3樓及以上），改造為不依靠流動客流拉動的靈活辦公空間，形成「上辦下商」的垂直空間。相對于分割商鋪，靈活辦公空間更能有效利用空間，不僅得房率更高，也不需要配備餐飲等業態所必須的水電煤等條件。對于商場來說，租金收益和剛需客流也有了基本的保障。
Mall星人認為，商業是最依靠活力的，沒有活力的商業，其價值不如辦公和住宿。雖然優質的有活力的商業品牌，其租金貢獻要大于辦公，但在多變的環境中，用商改辦保障相對穩定的租金收益，再全力將低區的商業做出活力，是最保險也最可能成功的做法。
我們看到，商辦的一體化，可以打破獨立傳統商和辦各自孤立的壁壘，辦公空間為商業提供基礎客流，商業增加辦公空間的吸引力，提供一觸即達的消費和文化滿足，上下聯通，內容合一，客群合一，發揮“1+1大于2”效應，實現更廣更深的輻射力。
雖然不一定每一個如何操作的項目都能轉型成功，何況在疫情久久不退的情況，更是困難多多，但我們可以相信——有效的商辦融合模式，未來或能夠給商業地產存量項目的轉型趟出一條新的路子，使核心商圈的老舊項目也能借助好位置、好路子，重塑為集文化、時尚和辦公于一體的城市精神地標。
