出品/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商高級顧問團(tuán)成員 老刀

前首富王健林能急能徐，能攻能守，順勢而為。

早年，王健林常把“勢”掛在嘴邊。“做企業(yè)一定要順勢而為，看準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)大勢，順著勢做怎么做怎么有”。王健林所謂的勢可能包括三層含義：市場環(huán)境、政策導(dǎo)向和企業(yè)自身的機(jī)遇與實力。

2017年，萬達(dá)深陷債務(wù)危機(jī)，王健林果斷斷臂求生，作價637億割掉萬達(dá)76間酒店、13個文旅項目的91%股權(quán)。那一次，接盤者是融創(chuàng)和富力。

五年之后，老王緩過來了。

4月6日，胡潤研究院發(fā)布《2022胡潤全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》的榜單顯示，68歲王健林及其家族以1050億元的財富與龍湖吳亞軍及其家族并列第五。

這段時間，王健林也做了一回白衣騎士，吃進(jìn)多處商業(yè)項目，萬達(dá)又準(zhǔn)備大干一場了？殊不知，王健林背后隱藏著一個大目標(biāo)。

1、出手商業(yè)地產(chǎn)

3月份，萬達(dá)宣布接管山西忻州“田森匯項目”，田森匯城市購物公園是山西田森集團(tuán)斥資10億打造的忻州市最大的商業(yè)綜合體。

3月28日，河南的鑫苑(中國)置業(yè)有限公司董事長張勇到萬達(dá)集團(tuán)，與王健林正式簽約，宣告鑫苑集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作。

鑫苑置業(yè)是首批赴美上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)，近幾年鑫苑的房地產(chǎn)銷售額增長幾乎停滯，2021上半年，地產(chǎn)收入22.35億元，利潤總額虧損4.3億元。

根據(jù)鑫苑跟萬達(dá)簽訂的協(xié)議，雙方將建立全面戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，在商業(yè)管理、資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和科技研發(fā)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行深度合作。據(jù)知情人透露，鑫苑旗下多個商業(yè)項目將轉(zhuǎn)交給萬達(dá)經(jīng)營托管，依托萬達(dá)多年的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗，幫助鑫苑置業(yè)實現(xiàn)商業(yè)項目的增值。

4月1日，另一家河南地產(chǎn)企業(yè)，建業(yè)集團(tuán)旗下的建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司把自己的全部商業(yè)項目，以整體運(yùn)營的管理模式，與大連萬達(dá)集團(tuán)旗下的珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“萬達(dá)商管”）簽訂合作協(xié)議。

建業(yè)集團(tuán)官網(wǎng)信息顯示，建業(yè)的商業(yè)業(yè)務(wù)包括凱旋廣場、凱旋匯、百城天地、商業(yè)街區(qū)等四大產(chǎn)品形態(tài)，為河南省18個地市、近500萬平方米的社區(qū)商業(yè)、特色主題街區(qū)、城市綜合體提供規(guī)劃、招商、運(yùn)營、物業(yè)等系統(tǒng)化服務(wù)。

根據(jù)合作協(xié)議，萬達(dá)商管全面負(fù)責(zé)河南建業(yè)這些商業(yè)項目的運(yùn)營、對外招商、對外租賃以及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。協(xié)議的期限為10年，到2032年3月底為止。據(jù)媒體報道，大連萬達(dá)集團(tuán)為此支付給河南建業(yè)集團(tuán)7億元。

從建業(yè)地產(chǎn)2021年報數(shù)據(jù)看，河南建業(yè)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)項目在2020年收取的租金是1.38億元，2021年收取的租金是2.03億元。

按照建業(yè)的近兩年的財務(wù)數(shù)據(jù)，可見10年時間萬達(dá)支付7億的租金幾乎是撿了大便宜。可見建業(yè)對旗下的商業(yè)項目已經(jīng)處于急迫出手的狀態(tài)。萬達(dá)只需要控制好經(jīng)營成本，并且在原來的收入基礎(chǔ)上有所增加，幾乎是穩(wěn)賺不賠。

2、大目標(biāo)：上市

2021年10月份，萬達(dá)商管向港交所提交招股書，計劃融資30至40億美元。根據(jù)港交所聆訊流程，招股書預(yù)計于2022年4月21日失效。萬達(dá)商管方面稱，上市計劃正在正常有序地推進(jìn)中。

截至2021年底，全國累計開業(yè)418座萬達(dá)廣場，半年里新開了38家。2021年上半年，萬達(dá)商管的收入為106.36億元，核心凈利潤20.65億元。截至2021年6月，萬達(dá)商管賬上躺著65億元現(xiàn)金，負(fù)債總額155.25億元。

據(jù)21世紀(jì)商業(yè)評論的報道，上市之前，萬達(dá)商管已經(jīng)實現(xiàn)累計融資額達(dá)60億美元，估值約1800億元。基石投資者包括 PAG（太盟投資集團(tuán)）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服，中信資本、周大福鄭裕彤家族、招商局等。加上2018年參與投資的蘇寧、京東、融創(chuàng)等等。

當(dāng)然，這些投資人的錢不是白給的，他們顯然需要實現(xiàn)既有的投資收益回報的目標(biāo)。

萬達(dá)商管與這些投資人簽訂了“對賭協(xié)議”，要求2021-2023年扣非凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬達(dá)商業(yè)及珠海萬達(dá)將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，補(bǔ)償投資者。

但事實上，從2021年的數(shù)據(jù)來看，萬達(dá)的實際達(dá)成與對賭目標(biāo)還有巨大的差距：2021上半年，萬達(dá)商管的溢利為6.56億元，核心溢利為20.65億元，離對賭目標(biāo)還有距離。

為了提高收入和利潤水平，萬達(dá)需要擴(kuò)大自己的盤面。

這就不難理解，萬達(dá)為什么如此積極地在各地接受那些經(jīng)營不善的商業(yè)項目。

另一方面，王健林還在積極與其他業(yè)態(tài)開展合作，為萬達(dá)廣場“輸入內(nèi)容”。

2021年10月，萬達(dá)集團(tuán)和中國一汽的合作簽約儀式上，王健林宣布萬達(dá)副總裁以上高管全換紅旗汽車。并且宣布，一年內(nèi)，全國各地的萬達(dá)廣場還將落地 60家紅旗汽車旗艦店。

2022年初，萬達(dá)商管成立“珠海萬達(dá)智碳新能源科技”，公司的經(jīng)營范圍包含電動汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營、機(jī)動車充電銷售等。

3、萬達(dá)商管的模式

2018年初，王健林一聲令下，要在一至兩年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，大連萬達(dá)商業(yè)不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。

2021年2月，萬達(dá)集團(tuán)又宣布全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，不再投資持有萬達(dá)廣場物業(yè)，向第三方項目輸出管理和服務(wù)。

緊接著當(dāng)年3月，引入珠海國資委30億戰(zhàn)投，單獨(dú)分拆運(yùn)營管理板塊，以珠海萬達(dá)商管的新面貌出現(xiàn)。如今，正是“珠海萬達(dá)”這家公司主體在港交所沖刺上市。

所謂的輕資產(chǎn)模式，就是不持有物業(yè)，不拿地，不蓋樓，只進(jìn)行管理輸出和品牌輸出，作為輕資產(chǎn)的萬達(dá)商管公司，其唯一的成本只有“人力資源”。而對所有商場的經(jīng)營費(fèi)用，比如企劃營銷費(fèi)用、商場日常開支的物業(yè)能源費(fèi)用等等，來自于商場的經(jīng)營收入，按照合同約定與物業(yè)持有方進(jìn)行分配支出。

這就好比別人的灶，別人的米，輕資產(chǎn)操盤者負(fù)責(zé)做飯，飯做好做壞大家一起承擔(dān)，如果做得好，經(jīng)營費(fèi)用就多花點，收益也多分點；做得壞，經(jīng)營費(fèi)用少花點，收益也少分點。對做飯者來說，風(fēng)險極低。

萬達(dá)商管運(yùn)營管理的所有商場均統(tǒng)一冠名為“萬達(dá)廣場”。

萬達(dá)商管的模式，可以分為兩種。

第一種叫委托管理。委托管理主要是由母公司大連萬達(dá)商業(yè)自持的項目為主。委托管理，商管公司跟項目持有方進(jìn)行收入分成。也就是萬達(dá)商管跟大連萬達(dá)商業(yè)進(jìn)行經(jīng)營收入的分成。

據(jù)了解，母公司大連萬達(dá)商業(yè)對這些萬達(dá)廣場持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的大約有200座。也就是說，萬達(dá)所定義的輕資產(chǎn)只是在近年來不再持有新增物業(yè)，早期的時候還是有很多萬達(dá)廣場是屬于自有物業(yè)。

第二種叫租賃管理。所謂的租賃管理，就是要給物業(yè)方固定的保底租賃費(fèi)用，比如與建業(yè)的合作即是租賃管理。

建業(yè)等房企向萬達(dá)商管托管商業(yè)項目，屬于后者。就單個商業(yè)廣場而言，租賃運(yùn)營比委托管理多一項商戶租金收入。

這幾年，萬達(dá)商管向第三方外拓的步伐加快。截至2021年6月底，第三方商業(yè)廣場數(shù)量增至106個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%，接近三分之一。現(xiàn)擁有的162個儲備項目中，133個由獨(dú)立第三方持有。

其中，來自第三方項目的收入貢獻(xiàn)也明顯提升。2018年租賃運(yùn)營模式的收入占總收入約12%，2020年提升到48.6%，2021年上半年略有下降，占比降至37.5%。

4、輕資產(chǎn)值得推崇嗎？

近年來，從互聯(lián)網(wǎng)到實體，都在主推“輕資產(chǎn)”。所謂的輕資產(chǎn)，本質(zhì)上發(fā)端于互聯(lián)網(wǎng)的平臺模式。在線上，平臺模式自身不經(jīng)營，只提供買賣雙方信息的對接，無庫存無經(jīng)營風(fēng)險。

在平臺模式旱澇保收,而且馬太效應(yīng)十分明顯的優(yōu)勢狀況之下,線下的傳統(tǒng)零售平臺便也熱衷于這樣的“輕資產(chǎn)模式”。平臺的輕資產(chǎn)，一方面對上游端不持有物業(yè)，沒有巨大的資產(chǎn)沉淀，從全國各地的房地產(chǎn)開發(fā)公司那里把物業(yè)租來經(jīng)營；另一方面，對于下游的經(jīng)營，平臺商只負(fù)責(zé)招商，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌引流，具體的進(jìn)貨和賣貨行為交給了數(shù)以千萬計的經(jīng)銷商。

但是，從去年以來，政策層面的導(dǎo)向可以洞察的是，對平臺型互聯(lián)網(wǎng)模式的監(jiān)管已經(jīng)越發(fā)趨嚴(yán)。輕資產(chǎn)把主要成本和主要經(jīng)營風(fēng)險都交給了上下游，只以品牌和管理模式的輸出獲利，顯然并不利于整個商業(yè)生態(tài)的健康穩(wěn)健發(fā)展。

去年下半年開始，騰訊大力面向產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，而京東也是越做越重，對線下實體企業(yè)來說，過度強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)，其實已經(jīng)不太符合當(dāng)下的風(fēng)向。

參考資料:

21世紀(jì)商業(yè)評論，《王健林重出江湖，掃貨商業(yè)地產(chǎn)》，2022年4月8日

*本文僅代表作者觀點，不代表聯(lián)商網(wǎng)立場