距離瑞安新天地遞交招股書六個月時間悄悄過去了，3月14日，據港交所披露，瑞安新天地的招股書顯示"失效"狀態。

2021年9月13日，瑞安新天地正式于港交所遞交了招股書，而在一個月之前的8月4日，瑞安房地產便發布自愿性公告稱正考慮分拆商業業務上市。

事實上，推動新天地上市是瑞安房地產過去數年間一直嘗試做的事。早在2012年，瑞安房地產便宣布已就分拆中國新天地有限公司向港交所提交建議，而港交所已確認可進行建議分拆。

在后續拆分過程中，因估值不佳、瑞房當年盈利下降等種種原因擱淺。時至2021年，隨著商業地產在資本市場估值上漲，時機成熟的背景下，中國新天地更新以瑞安新天地的身份叩響港交所大門。

時移勢易，六個月過去了，瑞安新天地沖擊港交所的第一次嘗試未得到反響。

于招股書中可以發現，瑞安新天地于2021年6月30日的資產淨值約為人民幣312.03億元。截至2021年前6月，瑞安新天地收入為13.77億元，毛利為10.40億元，歸屬股東凈利潤4.04億元。

于2018年、2019年和2020年三個財政年度，瑞安新天地的收入分別為23.93億元、25.80億元、23.58億元；相應的凈利潤分別為6.81億元、5.84億元、-2.63億元。

風險提示顯示，未來瑞安新天地也不保證盈利，可能出現眾多削弱盈利能力因素，包括市場出現不利變動、競爭加劇、未能控制業務營運成本及租金、物業管理、資產管理三項業務收益占比變動影響利潤等。

商管企業的發展受經濟環境變化影響明顯，疫情反復對購物中心運營也帶來壓力。招股書顯示，于2020年及截至2020年6月30日止六個月，瑞安新天地分別錄得凈虧損2.63億元及8.85億元，主要由于新型冠狀病毒爆發導致投資物業公平值分別減少11.11億元及13.11億元。

此外，瑞安新天地的商業物業組合集中于上海，深受上海的市場狀況所影響。于2021年6月30日，瑞安新天地的物業總建筑面積為200.52萬平方米，其中52.7%位于上海。13項商業物業中的7項位于上海，即上海新天地、瑞安廣場、虹橋天地、創智天地、INNO創智等。

控股股東瑞安房地產另有覆蓋總建筑面積130萬平方米（其中85.7%位于上海）的儲備商業物業，使瑞安新天地在上海的物業組合及收購藍圖的總建筑面積達到約220萬平方米。

根據萊坊的獨立估值，瑞安新天地物業總值為人民幣531.35億元，其中71.9%位于上海；物業總值(不包含停車場及其他空間)的58.1%及41.9%分別來自零售及辦公物業。

而在上海之外，瑞安新天地在其他城市的商業業務出租率則表現不佳，在南京、武漢、佛山、重慶均有出租率不足90%的項目，于2011年開業的佛山嶺南天地在2021年上半年零售物業出租率88.4%。

投資物業地域集中或許會令瑞安新天地承擔較高的風險水平，與此同時，對母公司的依賴也為瑞安新天地增添了一份不確定性。

根據招股書，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日，母公司瑞房為瑞安新天地最大供應商，瑞房向后者的物業提供翻新及資產提升計劃服務產生的成本分別占瑞安新天地采購總額8.87%、10.86%、13.37%及8.69%。

而對于收購藍圖的描繪，瑞安新天地也僅提及有權收購瑞安房地產于總建筑面積約130萬平方米的商業物業以及未來商業物業的權益，對于其他市場擴張渠道，則表示，"我們日后未必可成功收購或投資其他公司，且將所收購業務與現有業務整合時亦可能面臨困難。"

在現金流方面，截至2021年6月末，瑞安新天地經營活動產生的現金凈額為4.81億元，較2020年的11.67億元下降近59%。2018年至2020年，其期末現金及現金等價物分別為37.27億元、34.07億元、29.57億元，逐年下滑。

值得注意的是，2021年7月，瑞安房地產旗下兩家全資子公司佛山瑞房和佛山瑞康天地，正式放棄對佛山嶺南天地剩余兩宗土地項目的開發，退回當地國土部門，并獲得現金補償26.53億元。