過去幾十年時間，“一鋪養三代”是老百姓們信奉的投資理念。

在人們看來，一間好的商鋪不僅可以日進斗金，還能保值增值，甚至在地產行業迅猛發展的那些年，這一法則依舊適用。

但在電商沖擊、產品同質化等多重因素影響之下，商業地產似乎不再風光，近些年，百貨商場、購物中心轉讓、閉店的消息比比皆是。

最新消息顯示，近日，山西忻州田森匯項目對相關合作商發布一則告知函，內容提到，項目開業之初便遭遇新冠疫情影響，導致項目于2020年及2021年嚴重虧損，無法繼續經營。

同時，忻州田森匯項目提到，目前公司已與萬達商業集團正式簽訂托管協議，后者將于3月份全面接管項目，并計劃于7月正式營業。

不可否認，通過此次托管，忻州田森匯項目或許能夠得到盤活，而萬達商管則能進一步拓展輕資產方面的布局。

在行業趨于飽和、競爭激烈的當下，又有多少人能買輕資產的賬？

田森匯之難

2008年前后，相較于住宅地產的發展低迷，商業地產卻出現“逆市而上、一枝獨秀”的態勢，在商鋪、寫字樓租金不斷刷新的情況下，投資亦接連涌入。

但世事難料，近兩年，商鋪投資的風向早已轉變，甚至有人戲稱“三代供一鋪”或是當下現實。

近日，山西忻州田森匯項目宣布暫停營業，原因是項目開業以來始終處于嚴重虧損狀態。

據了解，忻州田森匯城市購物公園是山西田森集團斥資10億打造的忻州市最大規模的商業綜合體項目。

根據官方介紹，田森匯項目以家庭體驗、旅游體驗、文化體驗與現代都市生活方式為主題，首創”一帶五心七景“情景式商業體驗，即以一條主動線引導客流購物消費，五個主題廣場穿插項目，打造以專業極地海洋館、奧特萊斯名品折扣店、五星巨幕影院、舌尖上的忻州、兒童嘉年華、健身美體、青年創意集市七個情景主題，建成后將成為充滿體驗性、娛樂性、互動性、親切性的一站式購物消費中心。

不過，田森集團卻沒交出一份令消費者滿意的答卷。

一方面，忻州田森匯項目于2019年6月29日開業，在未完成試營業就遇到了新冠病毒疫情，緊接著，2020年、2021年兩年，該項目始終未達到經營目標，甚至嚴重虧損。該公司在告知函中提到，目前項目已無法繼續經營下去。

另一方面，觀點新媒體查閱大眾點評發現，有消費者對上述項目如是評價稱：田森匯的人氣似乎沒有旁邊大欣城（2017年開業，是忻州第一個城市商業綜合體）旺，可能是田森匯入駐品牌不新，也沒什么大牌。

另有大量消費者對田森匯的服務、停車等表示不滿。從評論中也可了解到，項目內存在大量商鋪長期閉店的情況。

事實上，在當今消費為王的時代，一個購物中心如果沒有好的消費內容，沒有好的消費場景，根本沒辦法吸引年輕一代。

熟悉商業地產的相關人士提到，“在后疫情時代，商業地產行業正經歷一輪空前的大洗牌，未來，突出生活體驗感，注重軟實力營造是商業地產夾縫求生的重要砝碼“。

而忻州田森匯“生不逢時”、項目打造未能突出差異化、體驗感等，或許都是其泯然眾人矣的重要因素。

萬達的托管生意

早在2015年前后，受電商興起、實體商貿下滑的影響，商業地產受到的沖擊明顯，在租金和出租率連續幾年下降以及供應量有增無減的背景下，購物中心、寫字樓等面臨陣痛期。

2020年以來，持續的疫情加劇了商業運營的困難，再加之國家收緊房地產金融政策，雙重壓力之下，前期投資大、回流周期長的商業地產變現難度日漸加劇，也因此商業地產閉店、出售的消息頻繁傳出。

據觀點指數發布的報告顯示，過去兩年，全國大中城市迎來購物中心閉店潮，包括茂業百貨、王府井百貨、大商集團、樂天百貨等知名百貨企業的門店紛紛宣布閉店轉型。與此同時，包括寶龍、深國際、大湖股份、上海永業商業等多家房地產開發商接連轉讓旗下商業地產項目。

分析人士提到，過去兩年，商業資產出售的案例不在少數，不過成功找到接盤方的實際不多，一般區位優勢明顯或許管理水平較高的優質資產，退出通道相對通常。

比如，去年4月份，領展收購上海七寶萬科廣場中新加坡GIC基金所持50%股權；以及同年6月份，平安人壽斥資330億元收購凱德旗下6座來福士廣場的部分股權。

相比之下，類似忻州田森匯這類位于四線城市，且規模設計不合理的項目，通常存在有價無市、去化困難等問題。

細看忻州田森匯項目在告知函當中提到，目前，公司與與萬達商業集團正式簽訂托管協議，受托方將于3月正式全面接管項目，計劃于2022年7月正式營業。

也就意味著，本次忻州田森匯項目并未采用出售或者長期租賃等方式，而且采用托管模式，實際所有權依舊由田森集團持有，而項目托管給萬達進行運營，定期交納托管費用。

這種托管模式與萬達近些年發展的輕資產戰略吻合。

據了解，從2021年開始，萬達商管就明確，未來不再發展“重資產”，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略。

根據此前披露的招股書，截至2021年6月30日，珠海萬達商管共計管理380個商業廣場，在管建筑面積達5420萬平方米。于2018年、2019年及2020年，其在管商業廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。

于2021年6月30日，該公司還擁有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。

另外，有數據顯示，在一二商業地產空間飽和后，萬達商管盯緊了三四線對于休閑娛樂的購物需求，在其管理的商業廣場當中，三四線項目存在較大比重。

或許，對于忻州田森匯而言，托管是其重新盤活的最佳方式；對萬達商管而言，此舉則能進一步拓展輕資產方面的布局。

不過，在這個區位優勢不明顯、周邊競爭激烈的項目上，萬達商管能夠再創神話？