本期導讀：

一、宏觀層面：商業城市邏輯

二、中觀層面：商圈選擇邏輯

三、微觀層面：項目規劃邏輯

四、不同城市選址策略
商業地產從2017年起進入并購與倒閉、輕資產與管理輸出、連鎖化發展與個性化并存。商業地產勢力三分天下，全國性和區域性商業寡頭逐漸成形，商業地產進入下半場。
做商業就是做人口紅利，商業運營倒逼商業選址。李嘉誠的位置邏輯是家喻戶曉，那么就大型購物中心來說，商業如何選址，有什么內在邏輯。進入商業地產下半場，進入存量市場和淘汰競爭階段，選址邏輯與前期發生較大變化。比如會考慮城市選擇和加入競爭要素等等。從城市選擇（宏觀）、商圈選擇（中觀）和項目（微觀）三個層次，對商業選址邏輯大致做個簡要分享：
一、宏觀層面：商業選址的城市邏輯
商業選址，從大的方面來說，根據中國人口和產業分布的胡煥庸線，首選胡煥庸線以南城市，優先布局長三角、粵港澳和京津雄三大城市群。從城市選擇來說，大致有四個維度：

第一、城市人口導入還是導出？

第二、城市大交通網絡是否形成？十字型乃至米字形網絡

第三、城市是否有可持續發展的主導產業，并形成一定規模
第四、城市商業供給量是否飽和？可以用人均購物中心面積來衡量
參考數據：城市級別、GDP、常駐人口、社會零售品消費總額、人均可支持收入

二、中觀層面：商圈邏輯
選擇城市之后，下一步就是區塊和商圈的選址和考慮，大致有四個要素來考量，第一當然是位置，其次是交通，第三是客群，最后一個要加上競爭，這是商業地產下半場必須要考量的要素。
第一、區塊位置：核心商圈，次級商圈，遠郊新商圈；

第二、交通通達性和便利性：道路交通情況、地鐵軌道交通、公交站點；
第三、周邊客群：周邊人口數量和結構、人生階段、年齡結構占比可支配收入及消費偏好等；
第四、競品情況：3公里有無強競爭；強競品的對比。

比如揚州商業市場，整體供給偏大，謹慎選址
三、微觀層面：項目規劃邏輯
在商圈位置確認之后，在充分調研市場基礎上，摸透三個畫像即城市畫像、客群畫像，進一步構思和初步擬定項目畫像。大致包括項目初步定位、項目規模與樓層結構、主次力店組合與分布、主力業態和標桿品牌組合等等。
1、確定項目單體方案，確定物業基本參數，包括總用地面積、建筑面積、主次力店建筑面積、步行街租賃面積等，這是基本立地條件。
2、初步擬定項目定位，根據詳細市場調研，包括市場環境、消費客群、競爭對手、交通網絡、周邊住宅和配套等，初步確定項目定位和走向。

3、引進主次力店標桿品牌可能性組合：初步構思主力業態分布、主次力店的數量和分布以及主次力店品牌組合等，也就是形成初步業態規劃方案。

4、引進各業態品類標桿品牌的可能性組合：確定各樓層主題和段落分布、水平動線和垂直動線、各樓層和品類可能標桿品牌組合等，模擬品牌落位。
5、提煉項目差異化競爭優勢：這個主要是競爭策略。
四、不同城市選址策略
1、高能級城市：指一二線城市，主要看位置和市場競爭。
2、低能級城市：指三線及以下城市，主要看市場容量、消費力和市場競爭。