2020年，實(shí)體商業(yè)受到疫情沖擊，線下客流驟降，不少商戶難以支撐高昂租金選擇撤鋪。
不過，在現(xiàn)實(shí)與政策利好的雙重刺激之下，商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展方向正在重構(gòu)，伴隨加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體，國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)互相促進(jìn)的新發(fā)展格局，國(guó)貨崛起、新興業(yè)態(tài)成為消費(fèi)者的心頭好，一些在運(yùn)營(yíng)能力上加重的企業(yè)正在快速?gòu)?fù)蘇。
現(xiàn)狀：
1.客流下降
今年上半年，疫情對(duì)線下實(shí)體的沖擊力度前所未有。根據(jù)各大商企的半年度財(cái)報(bào)內(nèi)容來(lái)看，利潤(rùn)均有超一半幅度的降幅。其中，大悅城控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布的2020年半年度報(bào)告顯示，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入121.87億元，利潤(rùn)總額19.22億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)5.66億元，分別同比下降33.31%、57.75%和69.74%。北京華聯(lián)商廈股份有限公司在2020年半年度業(yè)績(jī)報(bào)告中顯示，截至2020年6月30日，該公司資產(chǎn)總額為123.12億元，歸屬于母公司的股東權(quán)益為80.45億元。2020年上半年度，華聯(lián)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.74億元，同比下跌39.14%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)939.83萬(wàn)元，同比下跌77.39%。
華聯(lián)股份表示，雖然國(guó)內(nèi)疫情已逐步得到控制，但是經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大。疫情防控期間，購(gòu)物中心客流大幅下降，影院、兒童教育、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)暫停營(yíng)業(yè)，對(duì)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響。同時(shí)，CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2020年三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》顯示，截至2020年三季度， 北京大型綜合性商場(chǎng)客流才基本恢復(fù)到疫情前水平，整體新租需求仍在復(fù)蘇過程中。
2.持續(xù)空置
客流、銷售的下跌，無(wú)疑為商戶們經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大壓力，退租現(xiàn)象隨之而來(lái)。CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2020年三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》顯示，三季度，北京商場(chǎng)空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至10%。購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)每天每平方米36.4元，同樣本比環(huán)比下降0.7%，跌幅較上季有所收窄。個(gè)別面臨品牌大規(guī)模調(diào)整而空置明顯升高的項(xiàng)目，仍然存在進(jìn)一步降租的可能性。
北京商報(bào)記者在10月底走訪三里屯通盈中心看到，三里屯通盈中心商戶近半空置，商場(chǎng)人氣也隨之下降。該商場(chǎng)最大的主力店及近一半的門店已經(jīng)關(guān)閉。根據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，此前該商場(chǎng)大約有91家商戶，而目前營(yíng)業(yè)的商戶約為49家，其中，負(fù)一層原本有大約27家門店，目前營(yíng)業(yè)的為12家；一層原有23家門店，現(xiàn)在開業(yè)的有13家；二層目前有5家門店開業(yè)，該層以前商戶大約為17家；三層目前12家門店全部保持開業(yè)，其中有4家是新開門店；四層有2家餐飲店開業(yè)，3家門店關(guān)閉；五層僅有3家門店開業(yè)，包括剛剛引入的賢合莊火鍋店；六層為日本主題文化美食村，基本全部保持正常營(yíng)業(yè)，而這一層也是去年剛剛進(jìn)行的最新調(diào)整。
有分析指出，退租壓力下，餐飲業(yè)態(tài)首當(dāng)其沖，關(guān)店面積占總量的36%。因此，當(dāng)前購(gòu)物中心的餐飲層和餐飲鋪位空置壓力相對(duì)最大，對(duì)正式餐廳和大面積餐飲門店招商需求缺口較大。僅次于餐飲，服裝業(yè)態(tài)關(guān)店面積占比達(dá)18%。快時(shí)尚品類整體表現(xiàn)疲軟，在全國(guó)乃至全世界范圍內(nèi)均持續(xù)大規(guī)模關(guān)閉門店、收縮線下戰(zhàn)線。
3.商戶洗牌
雖然餐飲和服裝業(yè)在今年承壓較大，但一些外地和新創(chuàng)餐飲品牌利用當(dāng)前時(shí)機(jī)進(jìn)駐北京的購(gòu)物中心，國(guó)際服飾品牌持續(xù)看好北京市場(chǎng)并重啟擴(kuò)張。北京商報(bào)記者看到，高端專業(yè)運(yùn)動(dòng)品牌DESCENTE迪桑特于北京三里屯北區(qū)開出中國(guó)首個(gè)DESCENTE BLANC品牌概念零售空間；Gabriele Colangelo全球首家旗艦店進(jìn)駐北京國(guó)貿(mào)商城南區(qū)；法國(guó)國(guó)寶級(jí)烘焙店Gontran Cherrier在朝陽(yáng)大悅城開出北京首店。不過，仍有經(jīng)營(yíng)能力弱些的租戶退租或業(yè)主主動(dòng)調(diào)整。總體來(lái)看，由疫情引起的商戶洗牌正在每個(gè)購(gòu)物中心進(jìn)行著。
有些項(xiàng)目偏愛首店、有些項(xiàng)目卻更偏愛連鎖。在通盈中心，不少門店關(guān)閉，但一些新品牌也隨之進(jìn)駐。北京商報(bào)記者看到，一層引入了當(dāng)下消費(fèi)者較為喜歡的港式餐廳蔡瀾港式點(diǎn)心、天真藍(lán)照相館、181 toast手工吐司；二層引入了新派粵菜有璟閣；三層的湊湊火鍋也即將遷移到四層，打造為三里屯主題店面。同時(shí)，原來(lái)的地主家串串香，換成了李嘉嘉串串鮮；而五層區(qū)域已經(jīng)引入了明星火鍋店賢合莊。從上述調(diào)整可以看出，通盈中心曾經(jīng)一度主打個(gè)性品質(zhì)的獨(dú)門獨(dú)店業(yè)態(tài)在逐漸減少，隨之替代的是被大眾熟知的連鎖品牌。正如上述蔡瀾港式點(diǎn)心、賢合莊等品牌，在今年上半年加速了北京市場(chǎng)的布局速度。
趨勢(shì)：
1.抄底擴(kuò)張
雖然疫情給實(shí)體商業(yè)帶來(lái)了不小的沖擊，但由于疫情防控得力，市場(chǎng)的恢復(fù)比預(yù)想得更快更好。在當(dāng)下的消費(fèi)環(huán)境中，商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展迎來(lái)更多機(jī)會(huì)。北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在這一趨勢(shì)背景下，合生商業(yè)、大悅城控股、新城控股等企業(yè)在近期紛紛發(fā)布旗下將有多個(gè)項(xiàng)目入市的信息。
未來(lái)三年，大悅城將有15個(gè)項(xiàng)目落地。其中，自2020年底起，10家籌備中的大悅城即將落子重慶、武漢、長(zhǎng)沙、北京海淀、北京石景山、深圳、濟(jì)南、三亞、成都等城市及區(qū)域；大悅春風(fēng)里產(chǎn)品線作為大悅城控股的最新產(chǎn)品線，從今年12月起，大悅春風(fēng)里將陸續(xù)在北京大興、北京豐臺(tái)及蘇州三地陸續(xù)開業(yè)。與此同時(shí)，祥云小鎮(zhèn)產(chǎn)品線還將自2021年起，在青島和武漢分別進(jìn)行籌備。
同時(shí)，合生商業(yè)也加快了全國(guó)布局新項(xiàng)目的步伐。繼合生商業(yè)旗下的城市綜合體代表北京朝陽(yáng)合生匯和上海五角場(chǎng)合生匯等項(xiàng)目相繼落成，未來(lái)，北京通州、昌平，上海蘇河灣、濱江、虹橋與廣州天河等地都將陸續(xù)出現(xiàn)合生匯的身影。“2025年，合生商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理總面積將達(dá)到2000萬(wàn)平方米。” 合生商業(yè)集團(tuán)聯(lián)席總裁趙澤生透露。
此外，新城控股在前兩個(gè)開出12個(gè)吾悅廣場(chǎng)后，未來(lái)還將新開8個(gè)吾悅廣場(chǎng)。即將開業(yè)項(xiàng)目分別位于江蘇、湖北、安徽、貴州、青海五省。
2.國(guó)貨機(jī)遇
國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求的旺盛，無(wú)疑也給國(guó)貨品牌帶來(lái)了更多機(jī)遇。就從各大商場(chǎng)調(diào)整中可以發(fā)現(xiàn)，本土品牌在商場(chǎng)中的比例越來(lái)越大。朝陽(yáng)合生匯在今年調(diào)整中引入國(guó)貨品牌56個(gè)，較有代表性的品牌有蔚來(lái)汽車、華為旗艦店、initial、jnby by JNBY、TOREAD.X、完美日記等。國(guó)貨品牌占到了新引入品牌的30%之多。
合生匯相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此輪招商調(diào)整除了國(guó)貨品牌之外，還引進(jìn)了一些潮流品牌和國(guó)際美妝，自調(diào)改之后，商場(chǎng)客流同比增長(zhǎng)20%。雖然疫情期間減少聚客活動(dòng)，客流數(shù)據(jù)明顯下降，但隨著疫情持續(xù)可控，客流與銷售增長(zhǎng)短時(shí)間內(nèi)止跌回彈。截至2020年5月底，已基本恢復(fù)至去年同期水平，現(xiàn)在日均客流超12萬(wàn)人次。
其實(shí)，本土品牌的加大引入并不僅僅存在于朝陽(yáng)合生匯一家商場(chǎng)中。疫情后期，朝陽(yáng)大悅城也更換了不少品牌，如華北區(qū)首家國(guó)貨彩妝橘朵、四川葫蘆娃火鍋、糖水川菜等；在龍湖?長(zhǎng)楹天街中，引入了北京首家賢合莊鹵味火鍋、popcorn潮牌店等。同時(shí)，雙井富力廣場(chǎng)、國(guó)瑞購(gòu)物中心等一些大型購(gòu)物中心均將國(guó)貨代表品牌華為旗艦店、蔚來(lái)汽車等大型體驗(yàn)店作為主力店。
根據(jù)祥云小鎮(zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，祥云小鎮(zhèn)在今年6月以來(lái)引進(jìn)新店鋪34家，其中國(guó)貨品牌有22家，占比達(dá)65%。截至目前，祥云小鎮(zhèn)場(chǎng)內(nèi)的國(guó)貨品牌近150家，占商場(chǎng)內(nèi)品牌數(shù)量的比例為66%。
3.運(yùn)營(yíng)考驗(yàn)
不論是品牌更迭，還是加碼新型消費(fèi)，商場(chǎng)們?cè)跀埧褪侄紊细鞒銎嬲校@意味著，比拼品牌、內(nèi)容的同時(shí)，運(yùn)營(yíng)能力成為了考驗(yàn)項(xiàng)目長(zhǎng)久生存的重中之重。
趙澤生對(duì)北京商報(bào)記者表示，國(guó)內(nèi)大循環(huán)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)的主要力量實(shí)際是來(lái)自于消費(fèi)。商業(yè)綜合體作為經(jīng)濟(jì)里面的參與者，想要拉動(dòng)消費(fèi)，就必須去深挖項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，只有把運(yùn)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容做好了，才能吸引更多的消費(fèi)者。尤其是在這次國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主的歷史機(jī)遇大變革下，商業(yè)企業(yè)只有把運(yùn)營(yíng)和內(nèi)容做好，才能占到市場(chǎng)先機(jī)。
同時(shí)，線上線下融合消費(fèi)也已是商業(yè)項(xiàng)目必經(jīng)之路。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)消費(fèi)全面向線上轉(zhuǎn)移，除了商品銷售之外，大量的服務(wù)也向線上遷移。其中，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的1/4已經(jīng)在線上實(shí)現(xiàn)，這種新消費(fèi)模式的創(chuàng)造和新業(yè)務(wù)的形態(tài)形成，對(duì)于釋放大量的消費(fèi)潛力、激發(fā)更多的消費(fèi)動(dòng)能發(fā)揮著重要作用。
在構(gòu)建以國(guó)內(nèi)循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)發(fā)展新格局的過程中，消費(fèi)承擔(dān)著主要刺激作用。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王微表示，中國(guó)的消費(fèi)從簡(jiǎn)單的商品消費(fèi)快速擴(kuò)容，向服務(wù)消費(fèi)轉(zhuǎn)變。2019年我國(guó)的服務(wù)消費(fèi)占全部消費(fèi)的比重接近50%。未來(lái)商品消費(fèi)和服務(wù)消費(fèi)會(huì)成為中國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)的雙引擎。
把現(xiàn)有項(xiàng)目做好才是最主要的事情。萬(wàn)科集團(tuán)合伙人、印力集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁丁力業(yè)表示，購(gòu)物中心開店質(zhì)量比數(shù)量更重要，在存量時(shí)代，資產(chǎn)提升的能力才是最重要的。所以商企們應(yīng)專注于已建好的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上，讓更多消費(fèi)者愿意來(lái)。
