用基金的模式做商業地產正在成為一種趨勢，這也令不少房地產基金成為商業地產領域強勁的闖入者。

9月26日，國內最大的地產基金管理人之一光大安石在合肥迎來其最新的購物中心項目——合肥綠地大融城。

據悉，這是光大安石首次進入合肥市場打造的商業項目，總建筑面積7.2萬平方米，停車位1500個。

至此，光大安石已在全國完成10城17座大融城的布局，總管理資產面積達180萬平方米。

作為光大安石旗下重要的的商業自主品牌，大融城在短短幾年間獲得迅速的發展，光大安石商業運營管理中心總經理林寶泰認為，“這得益于光大安石的基金模式以及創新運營，而所謂基金模式就是‘募、投、管、退’業務邏輯下的一體化能力。”

光大安石是A股上市公司光大嘉寶與香港上市公司光大控股旗下最具規模的產業投資基金管理人與地產投資平臺，從2007年亞雷投資（光大安石前身）成立起，已專注于不動產投資和資產管理逾10年。

數據指出，截至2019年6月末，光大安石累計管理規模超過1100億人民幣，已成功退出超過600億投資、逾100個項目。

值得一提的是，此次在合肥的綠地大融城就是一個輕資產項目。此前，光大安石也曾在南昌與綠地合作大融城項目。

林寶泰表示，“類似的輕資產項目也有，但不多，大融城主要還是以重資產為主，所以等項目運營穩定，未來不排除會對這些輕資產項目進行收購。”

17座大融城

據觀點地產新媒體了解，目前大融城布局的城市主要位于全國一二線，包括上海、北京、重慶、西安、青島、成都、南昌、佛山、江門和合肥。其中，在光大安石商業的起點城市重慶就共有6座。

2010年初，聯想控股旗下的融科智地與光大安石在重慶組建合資公司融科光控，收購位于重慶江北觀音橋的一個局部爛尾項目“現代廣場”。

隨后，經過重新定位、設計、改造，項目于當年重新開業，定位中端商場，總建筑面積13萬平方米。數據指出，通過光大安石的運營，2013年-2016年期間，重慶觀音橋大融城的出租率從最初的75%，逐步提升至97%。

林寶泰介紹，在業態品牌創新層面，重慶觀音橋大融城保持每年品牌的調整比例都達到了30%以上，快速調整、適應并引領市場。2018年，該項目客流位列win data 全國客流規模指數排名第三。

而在資本層面，這也是大融城首個REITs模式運營項目。2016年，重慶觀音橋大融城項目發行25億類REITs產品，其中優先A檔13億元，發行利率為3.8%；優先B檔3億元，發行利率4.3%；次級為9億元。

“至今為止，這也是國內同類型產品中最低的發行利率。”林寶泰補充道。

發現價值被低估的存量資產并投資，收購后進行重新定位、改造和運營管理，在資產價值提升后，以資產證券化的形式實現退出，給投資者創造穩健的回報，這是光大安石的商業路徑。

而重慶項目的成功，無疑打開了大融城品牌的復制之路。

在項目選擇上，光大安石則集中聚焦七大區域，包括長三角發達城市群、華北發達城市群、珠三角發達城市群、西南經濟快速增長城市群、中部經濟快速增長城市群、中西部經濟活躍城市群、環渤海經濟活躍城市群。

對商業地產而言，除了選址外，內部團隊支撐和長遠規劃同樣重要。林寶泰透露，光大安石倡導主動管理，通過自有商管團隊的商業管理和運營能力來提升購物中心的人流量和租金收益，從而提升物業價值，“為此，我們甚至還有自己的項目設計團隊。”

除了收購這樣的重資產模式外，光大安石也在和諸如綠地這樣的開發商進行合作，輸出管理和品牌，加快大融城的布局速度。

資管未來式

事實上，目前的17個大融城和180萬方的資產管理體量，已足以和國內許多傳統地產商相提并論。

而與傳統開發商不同的是，光大安石是用基金的模式做商業地產，也就是通過資本力量觸達商業地產的方方面面。

比如，開發商做商業地產，傳統還是通過拿地、建設，再從開業后的租金回報覆蓋投入成本，再計算回報率和回報周期。

但在基金模式中，現金流、項目估值和資本化率才是更為關鍵的指標。此外，基金做商業地產會以退出和投資人的角度來分析現在的投入和規劃，完成募、投、管、退四個階段。

2018年末，光大安石獲準發行全國首單地產基金儲架式商業REITs、全國首單以購物中心為底層資產儲架式REITs，儲架規模100億元。其中，今年5月首期發行成功的產品靜安大融城資產支持專項計劃，底層資產就是靜安大融城項目，發行規模達43億元。

據了解，靜安大融城純商業面積達19萬平方米，2018年6月開業，定位于區域綜合型購物中心，是光大安石目前體量最大的旗艦項目。正是從介入項目起，光大安石就以整體退出的未來視角進行規劃和安排，因此短短不到一年項目就可以實現資產證券化。

值得一提的是，基金模式也逐漸成為越來越多商業地產商的擴張模式，包括大悅城、華潤等專業的商業地產商近年也在通過設立基金的模式擴張，并實現退出。

不過，光大安石的優勢在于它已形成“募、投、管、退”業務邏輯下的一體化能力，而傳統商業地產商則需要與基金公司合作融合。

隨著國內商業地產領域發展逐漸過量，光大安石基金模式，在項目擴張和差異化運營上的優勢將日益明顯。

（來源：觀點地產網 黎倩）