限制大型商業(yè)網(wǎng)點過度建設(shè) 注重功能定位、業(yè)態(tài)配比、品牌引進(jìn)
市級商業(yè)中心分布圖
中心城地區(qū)級商業(yè)中心布局圖
記者昨從上海市商務(wù)委員會、上海規(guī)劃土地管理局召開的《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃(2014-2020)》宣傳貫徹會議上獲悉，截至2020年，上海規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑總量將控制在7000-7500萬平方米，年平均增長僅為2.6-3.6％，比本市2009-2013年期間年均5.96％的增幅減速近五成。
此外，《規(guī)劃》還將以建立統(tǒng)一開放、競爭有序、管理規(guī)范的現(xiàn)代化大都市商業(yè)流通體系為目標(biāo)，以滿足人民生活需求為出發(fā)點，以服務(wù)上海國際貿(mào)易中心市場體系建設(shè)為重點，加快完善商業(yè)規(guī)劃布局。
據(jù)悉，本規(guī)劃年限為2020年，并與2040年城市總體規(guī)劃做好銜接。
限制大型商業(yè)網(wǎng)點過度建設(shè)
《規(guī)劃》對商業(yè)建筑設(shè)施規(guī)模提出了總量控制、存量優(yōu)化的原則，在滿足商業(yè)建筑規(guī)模適度增長前提下，至2020年，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑總量控制在7000-7500萬平方米，年平均增長2.6-3.6%(2009-2013年期間的年平均增幅則為5.96％)。限制超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點的過度建設(shè)。注重功能定位、業(yè)態(tài)配比、品牌引進(jìn)，盡可能實現(xiàn)差異化發(fā)展，避免無序競爭和重復(fù)建設(shè)。
本市商業(yè)建筑繼續(xù)保持適度增長的依據(jù)和考慮又是什么？
記者從會上了解到，未來上海城市經(jīng)濟(jì)和居民收入水平提高會帶來購買力的持續(xù)增長，此外，上海市的商業(yè)網(wǎng)點不僅服務(wù)于本市常住人口，其服務(wù)對象還包括大量流動人口，未來上海常住人口和流動人口仍將進(jìn)一步增長。
與此同時，上海作為全球性國際大都市和消費(fèi)城市的地位也被進(jìn)一步確立，迪士尼項目建成營業(yè)等，來自國內(nèi)國際的商務(wù)旅游人士將進(jìn)一步增加，產(chǎn)生對高能級、高水平商業(yè)服務(wù)的需求;未來商業(yè)將向消費(fèi)和服務(wù)多樣化發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點不僅限于商品買賣，其他如展示、體驗、交往、娛樂、教育、休閑等功能將會增加，多元化、個性化經(jīng)營更加發(fā)展，對設(shè)施空間載體將產(chǎn)生進(jìn)一步的需求。
總的來說，商業(yè)網(wǎng)點是城市功能的重要載體，也是展示城市形象的重要窗口，在城市發(fā)展中必須保持商業(yè)的同步發(fā)展。
商業(yè)設(shè)施形成“3+1”布局體系
“根據(jù)功能分區(qū)的原則，確定土地利用和空間布局形式，這是城市規(guī)劃的一種重要方法。”相關(guān)負(fù)責(zé)人在會上表示，本次規(guī)劃立足上海商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來需求，結(jié)合城市區(qū)位交通、人口分布、消費(fèi)水平、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施等要素，重點完善了規(guī)劃構(gòu)架，形成了“市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心+特色商業(yè)街區(qū)”的“3+1”布局體系。
此外，還將根據(jù)城市發(fā)展歷史、商業(yè)建筑總量、服務(wù)覆蓋范圍、商業(yè)綜合功能和未來發(fā)展趨勢，以及各個特定區(qū)域的區(qū)位條件、資源基礎(chǔ)與發(fā)展?jié)摿Γ?ldquo;多中心、多層級、網(wǎng)絡(luò)化”為原則，完善各層級商業(yè)中心功能布局、等級規(guī)模、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)態(tài)引導(dǎo)等要素。
市級商業(yè)中心形成15個
本次規(guī)劃形成15個市級商業(yè)中心，其中近期規(guī)劃形成13個市級商業(yè)中心，分別是南京東路商業(yè)中心、南京西路商業(yè)中心、四川北路商業(yè)中心、豫園商城商業(yè)中心、徐家匯商業(yè)中心、中環(huán)(真北)商業(yè)中心、淮海中路商業(yè)中心、小陸家嘴-張楊路商業(yè)中心、五角場商業(yè)中心、中山公園商業(yè)中心、國際旅游度假區(qū)商業(yè)中心、虹橋商務(wù)區(qū)商業(yè)中心、新虹橋-天山商業(yè)中心。遠(yuǎn)期規(guī)劃2個市級商業(yè)中心，即大寧商業(yè)中心與真如商業(yè)中心。
市級商業(yè)中心是以城市總體規(guī)劃確定的市級公共活動中心和綜合性商業(yè)街區(qū)為主要空間載體。商業(yè)設(shè)施集聚在不少于25公頃的空間范圍，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑面積不低于50萬平方米，商務(wù)建筑面積不低于150萬平方米。大型商業(yè)網(wǎng)點集聚度高，百貨店和購物中心等大型商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑面積占全部建筑面積的40%以上。服務(wù)人口為50萬人以上，日客流量達(dá)到20萬-30萬人次左右。交通、市政等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，公共交通網(wǎng)絡(luò)便捷。
外環(huán)內(nèi)地區(qū)級商業(yè)中心達(dá)19個
本次規(guī)劃形成外環(huán)線以內(nèi)規(guī)劃19個地區(qū)級商業(yè)中心，其中近期規(guī)劃17個，包括控江路商業(yè)中心、打浦橋商業(yè)中心、共康商業(yè)中心、長壽商業(yè)中心、曹家渡商業(yè)中心、外高橋商業(yè)中心、北外灘商業(yè)中心、南方商城商業(yè)中心、北中環(huán)商業(yè)中心、長風(fēng)商業(yè)中心、南外灘商業(yè)中心、前灘地區(qū)商業(yè)中心、唐鎮(zhèn)商業(yè)中心、世博園區(qū)、徐匯濱江地區(qū)、御橋地區(qū)、虹橋吳中路地區(qū)，中遠(yuǎn)期規(guī)劃2個，即楊浦濱江地區(qū)、蘇河灣地區(qū)。
此外，外環(huán)線以外規(guī)劃37個地區(qū)級商業(yè)中心，與區(qū)域總體規(guī)劃相銜接;其功能定位與產(chǎn)業(yè)和文化景觀相協(xié)調(diào);與區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口分布、購買力水平相適應(yīng)。外環(huán)線以外區(qū)域重點建設(shè)與新城、新市鎮(zhèn)相匹配的地區(qū)性商業(yè)中心和商品流通中心。規(guī)劃新城地區(qū)級商業(yè)中心與中心城地區(qū)級商業(yè)中心在功能定位和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上互補(bǔ)和錯位發(fā)展，各具特色。
地區(qū)級商業(yè)中心是與地區(qū)公共活動中心相結(jié)合，服務(wù)于本區(qū)域及周邊區(qū)域的消費(fèi)人群，依托交通樞紐、旅游景點、大型居住區(qū)和商務(wù)區(qū)，以滿足區(qū)域內(nèi)購物、餐飲、休閑、娛樂和商務(wù)活動等綜合消費(fèi)為主，形成規(guī)模中度集聚、服務(wù)功能完善、行業(yè)業(yè)態(tài)齊全、具備一定集聚和輻射能力、服務(wù)范圍為廣域性的綜合商業(yè)功能區(qū)。商業(yè)設(shè)施總建筑面積不低于30萬平方米，商業(yè)集聚在不少于8公頃的區(qū)域范圍內(nèi)，日均客流量在10萬人次以上的綜合性商業(yè)功能區(qū)。
社區(qū)級商業(yè)中心以便民為目標(biāo)
規(guī)劃將依據(jù)服務(wù)人口規(guī)模和服務(wù)半徑，明確不同規(guī)模社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的配置標(biāo)準(zhǔn)，同時，合理配置菜市場、超市、便利店、藥店、大眾餐飲店等必備業(yè)態(tài)，拓展社區(qū)定點服務(wù)、預(yù)約咨詢、上門服務(wù)、網(wǎng)訂店取和“微生活”、“云社區(qū)”等新興服務(wù)模式。此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)是社區(qū)商業(yè)的一種特殊表現(xiàn)形式，配置標(biāo)準(zhǔn)參照社區(qū)級商業(yè)設(shè)施執(zhí)行。其規(guī)劃商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施約占園區(qū)建筑面積的10%左右。
社區(qū)級商業(yè)中心是以社區(qū)規(guī)劃編制單元為基礎(chǔ)，主要服務(wù)于本社區(qū)，以便民利民為目標(biāo)的屬地型商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)規(guī)模應(yīng)體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的均好性、便利性和綜合性設(shè)置原則。社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)與社區(qū)事務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生中心和社區(qū)文化中心綜合設(shè)置。
鼓勵特色街區(qū)靠近生態(tài)景觀
特色商業(yè)街區(qū)一般位于各類旅游景區(qū)或特色風(fēng)貌區(qū)等周邊區(qū)域。根據(jù)《規(guī)劃》要求，特色商業(yè)街區(qū)將依托歷史保護(hù)街區(qū)、特色風(fēng)貌建筑、旅游資源區(qū)，鼓勵新建特色商業(yè)街區(qū)靠近城市生態(tài)景觀、濱水資源豐富地區(qū)。商業(yè)街長度以300米-800米為宜，主營行業(yè)特色店數(shù)量占街區(qū)內(nèi)店鋪總數(shù)的70%以上為宜。
特色商業(yè)街區(qū)是指滿足人們專業(yè)性消費(fèi)需求，由眾多特色鮮明的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施組成，以帶狀街道建筑形態(tài)為主要空間載體的，具有一定規(guī)模的區(qū)域性商業(yè)集聚區(qū)。
搭建市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃監(jiān)測系統(tǒng)
據(jù)悉，在新一輪城市總體規(guī)劃工作中，市商務(wù)委、市規(guī)土局共同承擔(dān)了《上海市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》和《上海市商務(wù)集聚區(qū)發(fā)展規(guī)劃》兩個專項規(guī)劃的研究編制，并將依托市規(guī)土局統(tǒng)一的地理信息數(shù)據(jù)平臺，搭建“上海市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃監(jiān)測系統(tǒng)”，對全市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)實施跟蹤，做好商業(yè)網(wǎng)點管理信息化監(jiān)測，積極探索商業(yè)網(wǎng)點管理和審核制度的要求，發(fā)揮商業(yè)規(guī)劃對商業(yè)布局的指導(dǎo)作用。
此外，市政府還要求市商務(wù)委會同相關(guān)區(qū)縣加快提升整合中心城商業(yè)街區(qū)，逐步建設(shè)成為亞太地區(qū)乃至全球著名的世界級商業(yè)街區(qū);聚焦重點功能區(qū)域商業(yè)發(fā)展，加快推進(jìn)虹橋商務(wù)區(qū)、國際旅游度假區(qū)、世博園區(qū)等地區(qū)的商業(yè)設(shè)施建設(shè);積極發(fā)展社區(qū)商業(yè)，加快推進(jìn)社區(qū)商業(yè)建設(shè)。
同時，還要求市規(guī)劃國土資源局、市商務(wù)委會同有關(guān)部門、單位嚴(yán)格依法行政，按照批復(fù)的規(guī)劃，指導(dǎo)全市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)發(fā)展;對全市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)實施跟蹤，并以此建立動態(tài)監(jiān)測評估機(jī)制，作為規(guī)劃完善、政策制定和計劃安排的依據(jù)。
新聞鏈接
《規(guī)劃》具有五大原則
《規(guī)劃》的原則一是以人為本、改善民生。突出以人為本的發(fā)展內(nèi)涵，把改善民生作為商業(yè)發(fā)展的出發(fā)點和落腳點，圍繞人的需求和全面發(fā)展，完善商業(yè)供給，提升服務(wù)水平，提高生活品質(zhì)。
二是總量調(diào)控、統(tǒng)籌發(fā)展。以調(diào)整結(jié)構(gòu)、優(yōu)化布局為抓手，以資源環(huán)境承載能力為底線，實行商業(yè)設(shè)施規(guī)模總量調(diào)控。
三是規(guī)劃引導(dǎo)、優(yōu)化布局。立足于上海建設(shè)“四個中心”和現(xiàn)代化國際大都市的目標(biāo)要求，以提升國際競爭力、可持續(xù)發(fā)展能力和城市魅力為重點，構(gòu)建多層級商業(yè)網(wǎng)點布局體系。
四是分類指導(dǎo)、提升功能。根據(jù)中心城、郊區(qū)新城、重點發(fā)展地區(qū)、大型社區(qū)、各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)等不同的特點和條件，進(jìn)行分類指導(dǎo)。突出功能提升的發(fā)展方向，優(yōu)化商業(yè)結(jié)構(gòu)，鼓勵發(fā)展新業(yè)態(tài)、新模式、新技術(shù)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)高端化、集約化、服務(wù)化發(fā)展，增強(qiáng)集聚輻射功能，努力提升全球資源配置能力。
五是環(huán)境優(yōu)化、協(xié)調(diào)發(fā)展。突出區(qū)域一體化的發(fā)展格局，倡導(dǎo)商業(yè)生態(tài)平衡，注重環(huán)保、節(jié)能、低碳、智能，促進(jìn)商業(yè)與人口、交通、土地、環(huán)境相協(xié)調(diào)，促進(jìn)商業(yè)與商務(wù)、會展、旅游、文化等其他功能相融合，推進(jìn)建設(shè)生態(tài)良好、社會和諧、智慧低碳、安全便捷的宜居城市。
新聞背景
《規(guī)劃》于今年8月經(jīng)市政府批復(fù)同意
由上海市商務(wù)委員會、上海規(guī)劃土地管理局負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)和推進(jìn)，由上海市商務(wù)發(fā)展研究中心、上海市規(guī)劃設(shè)計研究院負(fù)責(zé)編制的《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃(2014-2020)》(以下簡稱《規(guī)劃》)于今年8月18日經(jīng)市政府批復(fù)同意。
2012年8月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》(39號文件)明確要求各地進(jìn)一步完善商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃體系，將商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃納入城市總體規(guī)劃中。為了更好地規(guī)劃指導(dǎo)上海商業(yè)發(fā)展，認(rèn)真落實國務(wù)院39號文件精神，去年以來，市商務(wù)委、市規(guī)土局精心組織指導(dǎo)推進(jìn)，由上海市城市規(guī)劃設(shè)計研究院和上海市商務(wù)發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)承擔(dān)《規(guī)劃》編制工作。
在分析商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，結(jié)合上海城市未來發(fā)展總體目標(biāo)和空間布局導(dǎo)向，通過編制商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃，努力推進(jìn)建立和完善與城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放相適應(yīng)，布局協(xié)調(diào)、結(jié)構(gòu)合理、層次分明、功能健全、配套完善、經(jīng)營有序、可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點體系。
專業(yè)點評
開發(fā)商須把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏
據(jù)市商務(wù)委相關(guān)人士介紹，本市商業(yè)設(shè)施建筑存在一些問題：首先，是出現(xiàn)了階段性、局部性供過于求的問題。本市在2009年至2013年，新增了商業(yè)建筑面積1850萬平方米，年平均增長5.96％，人均商業(yè)建筑面積增長4.7％；其次，商業(yè)設(shè)施同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。例如本市的各層級商業(yè)中心性質(zhì)、業(yè)態(tài)大體相同，沒有特色;再者，線上購物異軍突起，本市商業(yè)設(shè)施面臨轉(zhuǎn)型升級的問題。據(jù)介紹，近幾年本市的線上購物年增長率保持在50％左右，線上購物已占社零總額的10％左右。面臨線上購物的高增長，實體商業(yè)設(shè)施迫切需要適應(yīng)新形勢，不斷轉(zhuǎn)型升級。
市商務(wù)委相關(guān)人士表示，《規(guī)劃》的發(fā)布，釋放出了三大信號。第一，對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)起到了積極的引導(dǎo)作用。到2020年，本市規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑總量控制在7000萬-7500萬平方米，年平均增長率控制在2.6-3.6％，遠(yuǎn)低于2009-2013年期間的年平均增幅5.96％。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商需要合理把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的節(jié)奏和速度。
第二，本市將形成市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心、特色商業(yè)街區(qū)的“3+1”商業(yè)網(wǎng)點格局體系，可以引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合理布局項目，大中型商業(yè)地產(chǎn)項目要向市級、地區(qū)級商業(yè)中心靠攏、集聚，而便民的商業(yè)設(shè)施項目要向社區(qū)級商業(yè)中心靠攏。
第三，《規(guī)劃》明確了各層級商業(yè)中心的空間、環(huán)境、交通、業(yè)態(tài)條件，還對城市商業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，如農(nóng)產(chǎn)品交易、再生資源的回收加工處理、二手車交易等作了規(guī)定，將具有一定的法規(guī)性。
（上海商報 記者 葉松）
數(shù)據(jù)顯示，上海核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪的首層租金在每日70元/平方米左右，次級商圈在每日31.5元/平方米左右。然而，從過去五年租金的復(fù)合增長率來看，次級商圈達(dá)到10%，核心商圈則為8.7%。過去三年，次級商圈的這一數(shù)字更是核心商圈的一倍多。
市中心傳統(tǒng)商圈、內(nèi)環(huán)商圈，中外環(huán)商圈各自的購物中心增速同樣印證了市中心商業(yè)的下滑，市中心傳統(tǒng)商圈不是下滑就是微幅上升（大陸城市沒有香港那樣超高的容積率和海量旅游購物人群），中外環(huán)上升喜人，郊區(qū)業(yè)績更是驚人，關(guān)鍵在于人口轉(zhuǎn)移了生活方式也變了
