一個(gè)購(gòu)物中心需不需要主力店，就跟一個(gè)學(xué)生畢業(yè)了到底干那一行一樣，有的人看到人家干IT的干得好，就想去干IT，后來(lái)看到別人干房地產(chǎn)好又想去干房地產(chǎn)，再后來(lái)又看到……最終什么都干不好！
不管有沒(méi)有主力店，首先購(gòu)物中心面對(duì)的第一個(gè)問(wèn)題是你打算辦成個(gè)什么樣的？要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)又該怎么去做？單純地考慮要不要主力店，實(shí)事上沒(méi)有那條定律說(shuō)購(gòu)物中心一定得要主力店。針對(duì)該問(wèn)題的思考，個(gè)人覺(jué)得可以從幾個(gè)方面來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題。
1、 什么是主力店？
常規(guī)意義來(lái)講就是能為商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)大量人流的店鋪，其特點(diǎn)表現(xiàn)為：規(guī)模大、知名度高。業(yè)內(nèi)常把主力店被稱之為“錨店”或者核心租戶。因?yàn)樗鼘?duì)購(gòu)物中心的整個(gè)客流和品牌引領(lǐng)具有相當(dāng)大的作用，使得整個(gè)購(gòu)物中心的穩(wěn)定發(fā)展起到了很好的作用。
2、 主力店的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析
主力店的優(yōu)劣勢(shì)非常明顯，在前期定位、設(shè)計(jì)、招商過(guò)程中，也給商業(yè)項(xiàng)目代理許多難題。如何平衡項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與收益是廣大商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)首要考慮的問(wèn)題。
1)主力店五大優(yōu)點(diǎn)
第一點(diǎn)，集客能力強(qiáng)。因?yàn)橹髁Φ瓯旧硎呛玫钠放�，這是商業(yè)操作很關(guān)鍵的因素。
第二點(diǎn)，品牌形象好。主力店本身很成熟，具有良好的品牌形象，對(duì)于提升商業(yè)地產(chǎn)的形象也有很大作用。
第三點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)性穩(wěn)定。主力店進(jìn)駐之后，實(shí)際可以進(jìn)行長(zhǎng)期的持有，也可以進(jìn)行帶租約的銷售，使商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)進(jìn)可攻，退可守。
第四點(diǎn)，人氣帶動(dòng)性。主力店對(duì)一些小的商家和品牌有明顯的帶動(dòng)作用，這點(diǎn)也是它叫主力店的主要原因。
第五點(diǎn)，廣告效應(yīng)強(qiáng)。主力店本身就有很強(qiáng)的廣告效應(yīng)，不管是它自身的品牌拉動(dòng)還是自身的集客能力，還有自身投放的質(zhì)量很高的廣告，都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有很強(qiáng)的廣告效用。
2)四大不利之處
第一點(diǎn)，租金價(jià)值低。主力店對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)位的要求很低，相當(dāng)于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一塊“骨頭”，往往地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是為了得到將來(lái)的“肉”而選擇了這塊“骨頭”，像曹操所說(shuō)的雞肋，愛(ài)的要死恨得要命。
第二點(diǎn)，排他性要求。主力店的進(jìn)入往往會(huì)簽訂很苛刻的條款，比如排他性的條款，這是所有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都遇到過(guò)，越是品牌大的越有這樣的條文。比如家樂(lè)福進(jìn)駐后就不再要有超市進(jìn)入了，國(guó)美電器進(jìn)入后就不再需要蘇寧電器和大中電器進(jìn)入了，這實(shí)際給你了一種制約。
第三點(diǎn)，磨合難度大。主力店由于管理本身很成熟，在后期營(yíng)運(yùn)的時(shí)候，想納入到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目管理中很困難，因?yàn)樗凶约旱膫�(gè)性，有自己的管理方式，實(shí)際上你整體的運(yùn)營(yíng)中，特別是在后期營(yíng)運(yùn)，雙方的磨合難度比較大，對(duì)后期管理者的操作要求也比較高。
第四點(diǎn)，條款約束多。和主力店打交道不得不去防范法律的風(fēng)險(xiǎn)，越是成熟的主力店，比如提到的沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德龍，包括我們國(guó)美電器，這種成熟的商場(chǎng)租賃合同非常厚，有幾百條條款來(lái)制約開(kāi)發(fā)商，給它自己的經(jīng)營(yíng)騰出空間。在這方面如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一些承諾，包括合同中的一些條款，如果沒(méi)有達(dá)到要求，那這些大的主力店往往會(huì)用法律的手段向你討公道，在這方面不可不防啊。
- 該帖于 2014/5/27 13:30:00 被修改過(guò)
