一號說：各逢其位，各逢其時

20年前，無問西東，無論南渡北歸，都是無限人生，精彩紛呈。

20年后，風流總被雨打風吹去，往昔的榮耀鍍上的職業光環逐漸黯淡，高處的寒意卻逐步侵襲。

又一次面臨人生路口的抉擇，房地產界兩大明星職業經理人吳向東、朱榮斌的去向成為最近業內熱議的話題，因為從他們的身上更多人看到自己的未來際遇。

壹

2002年，年僅35歲的吳向東站在竇文濤口中的“大坑”面前，思考著深圳當時規模最大的綜合性商業建筑群的前景，同時也是思索著自己的前途。

這座商業體就是后來聞名遐邇的華潤中心與萬象城。

彼時國內高端商業地產才剛剛起步，這一投資總額高達40億港元、建筑面積55萬平方米、囊括“購物中心+寫字樓+高檔住宅+高端酒店”的商業綜合體項目，可謂龐然大物。

而負責操刀這一切的吳向東，雖非初出茅廬，但也剛涉入房地產江湖不到十年而已。

2013年的金秋十月，吳向東回過一次母校清華大學，只是身份已然從當年清華土木系的一名求學者，轉而成為華潤置地（1109.HK）的董事長。不過這一次的主角也不是他，而是更為顯赫的大人物，美國黑石集團主席蘇世民。

因為這是一場為清華大學蘇世民書院舉行奠基儀式的活動，華潤置地承擔了蘇世民書院的建設管理工作，并將合同項下所有金額全部捐贈給清華大學蘇世民學者項目。

輪到他起身致辭時，吳向東說道：“身為清華校友，自己一直對母校懷有感念之情。”

而此時距離他進入清華園負笈求學已經整整過去二十個年頭了，也是他正式出任華潤置地董事長、開始執掌華潤置地的頭一年。

再回望2002年站在深圳羅湖華潤中心的大工地邊上，吳向東的心里恐怕也有忐忑，但更多的應該是躊躇滿志。

雖然喜歡插科打諢的竇文濤在“鏘鏘三人行”中，調侃道：華潤用40個億在深圳砸了個‘大坑’”。

吳向東更加知道這是一場背水之戰，由于投資大、風險高、回收周期慢，而且在深圳也是“首吃螃蟹”的項目，華潤內部對該項目一直存有巨大爭議。但吳向東力排眾議，在一次預算會議上面對全體華潤董事，他近乎是立下軍令狀，表示萬象城若未按時竣工開業、或未實現預算業績數字，其本人與諸位：

不復相見。

兩年過后，華潤中心竣工交付，建筑面積達18.8萬平米的萬象城成為當時深圳最大購物中心。標桿已立，華潤大軍進軍商業地產的前奏曲奏響了。

財報顯示，華潤置地2021年購物中心營業額139.4億元，同比增長38.1%；旗下購物中心年銷售額總計達到1072億元，年增長率達到45%；截至2021年底，在營萬象系列購物中心54個，儲備項目約61個。

在商業地產發展的預判上，吳向東終究贏了竇文濤。當然這并不能當真。

貳

當吳向東步出清華園加入華潤的時候，朱榮斌正在清華建筑系攻讀碩士學位，并在吳向東進入職場兩年后，也進入了地產圈，入職中國海外發展（0688.HK）。

那一年，朱榮斌23歲。

憑借出色的能力，朱榮斌在中海步步高升，從中海集團國內部副總經理、中海發展（北京）公司董事副總經理，到中海發展（廣州）公司總經理，直至2008年調任中海地產華東區總經理，管著5個最賺錢的城市：

上海、南京、杭州、寧波和蘇州。

誰能想到，十三載中海生涯卻在此時戛然而止，雖然此時的朱榮斌已經位居方面，但僅僅半年后就掛冠而去，在當年9月加入富力地產(2777.HK)，出任富力地產總經理、華南區總經理。

雖然此前已躋身“華南五虎”之首，2007年銷售排名更是僅次于萬科、中海、綠地，居于全國第四。但一同竄升的還有資金鏈壓力，2005年富力凈負債率還只有20.5%，兩年狂奔突進后，2007年就躥漲到了139.5%。

2008年全球金融危機襲來，商業和住宅地產開發速度高達1:1的富力資金鏈岌岌可危。而在此前的2004年博鰲論壇上，曾發生過一次萬科與富力的“商業互懟”。

臺上，王石曾毫不客氣地指出富力在商業地產上過于生猛，稱如果沒有經濟實力，還搞出售型的商業地產，企業絕對會瀕臨倒閉。

對此，李思廉則回嗆道：“商業之道，我也懂，你放心，我們會做得很好。”

也正是在這樣的背景之下，朱榮斌從中海來到富力。據稱彼時，李思廉與張力相中朱榮斌的是希望他能為富力接下來銷售回款沖刺，同時為后續在廣州、重慶等重鎮開展新業務增強管理。

或許當年的富力亟需“救火隊員”。朱榮斌也確實從開源、節流兩端下手，彌縫緊張的現金流，然而財技畢竟不是朱榮斌的本行，再加上富力的“雙頭鷹”格局，想要有所作為似乎也并不容易。

不過在拿地上，朱榮斌倒是風光了一把，其中最大手筆是2009年聯合雅居樂、碧桂園以255億天價奪得廣州亞運城巨無霸地塊，成為全國史上最大“地王”。

然而富力的銷售額仍然未能跟上“黃金時代”的快節奏，至2012年銷售額才322億元，五年增長率100%，年均20%。從公開信息中鮮見朱榮斌在此期間的因應動作，時間很快來到了2013。

2013年是一個豐收年，top20房企除了招商和綠城，大都保持了20%以上的銷售增速，碧桂園更是首進千億，銷售額增幅就像坐上了馬斯克的大火箭，達到了：

131%

這或許代表了一種潮流，當然從歷史眼光來看，當年沖規模的房企確實快速起來了，但“一切為了利潤”的中海顯然另有想法，盡管中海在2013年的利潤率同比上一年的37.3%，降至28.1%，依然超過萬科和保利，保持著不敗金身：

最賺錢房企

富力在那一年則顯得有點中規中矩，全年錄得422.3億元的銷售額，相對于420億元年度銷售目標，可謂：

低空飄過

兩相對比，不知道朱榮斌是否有些失落感，而這個時候同在華南的碧桂園向朱榮斌伸出了橄欖枝。

在2013年，據說思考了幾個晚上后，朱榮斌最終選擇加盟碧桂園，不是因為BOSS楊給的“聯席總裁兼執行董事”的頭銜，而是主要能在自己志趣相投的領域：

做一點微小的工作。

叁

吳向東離開華潤，是一個延宕了許久的消息。

2019年春節假期過后上班第二天，華潤置地出了一紙公告，官宣“靈魂人物”吳向東的正式出走。

而在節前，華潤集團即下發人事任免通知，吳向東不再擔任華潤置地首席執行官的職務。甚至在前一年的10月份，坊間就有消息稱，吳向東將從華潤置地離開前往新東家華夏幸福擔任總裁一職。

廿五載華潤心路歷程，一朝清空。

中間也經歷過許多是是非非，諸如“寶萬之爭”，但吳向東的號召力仍在，登高一呼，立馬聚起一隊人馬扎向華夏幸福，并另起爐灶搞了一個南方總部。

而此時的華夏幸福早已不是王文學個人的華夏幸福，因為平安已經介入，成為華夏幸福的第二大股東，所以對于話事人的選擇上，平安有著極為重要的一票。

也有消息稱，平安集團董事長馬明哲與吳向東私交甚篤，認為吳是難得的人才，所以拋出橄欖枝，準備委以重任。

不論私誼如何，吳向東頗受重視應該不假，華夏幸福曾向這位頂級職業經理人開出3869萬元的年薪，成為同期A股高管薪酬的最高記錄。

錢給到位，還得權放得徹底。

吳向東甫一上任，被外界視為“代表平安意志”，率領舊部搭建起南方總部，開辟華夏幸福原有體系之外的舊改、商業綜合體、康養等新業務。

然而，華夏幸福原本的問題正在于資金鏈危機，產業新城只有砸進去的錢，難看到出來的錢。而吳向東的南方總部也是個先砸錢再做買賣的業務，商業地產、長租公寓等持有型物業長周期特點，決定了需要源源不斷的長線資金投入。

吳向東加盟后的第二年，華夏幸福2020年前三季度經營性現金流凈流出250.73億元，其中取地支出為198.49億元。又其中，產業新城及相關業務從2019年同期的173.73億元近乎腰斬至96.46億元，商業地產及相關業務則從零增長為102.03億元，超過產業新城。

在2020年年報中，華夏幸福也不得不承認，公司從2020年第四季度開始出現流動性階段性緊張，導致出現部分債務未能如期償還的情況。

可是平安不打算再投錢了。

2021年3月，在平安股東大會上，平安集團總經理兼聯席CEO謝永林被中小股東問及華夏幸福債務處理問題時表示，會不遺余力支持華夏幸福債務處理方案設計和救助過程實施。但重點是：

平安后續將不再出錢

彼時，平安預計對華夏幸福投資的風險敞口為股權投資180億，表內投資360億，合計540億。

華夏幸福2021年業績預告顯示，年度凈利潤虧損在331億元至391億元之間。截至2021年12月21日合計有1078億元借款本息未能如期償還。

中國平安在2021年報中對華夏幸福相關投資資產進行減值計提及調整，其中股權類159億元，債權類273億元，合計金額為432億元。這一數據較中報計提減值損失359億元已有所減少。

此前，中國平安首席投資官陳德賢稱，平安集團預算每年要在不動產領域投資500億元，不知道華夏幸福的這一波會不會讓平安覺得需要給500億打個折。

就在平安計提華夏幸福減值損失的同時，吳向東在華夏幸福的日子也進入了倒計時。今年4月5日，華夏幸福公告吳向東因個人原因辭去華夏幸福聯席董事長、董事和首席執行官兼總裁職務。

算算日子，差不多也就1000天。但華夏幸福還留了一手，公告說吳向東將繼續在華夏幸福工作。至于工作內容則是：

協助債務重組。

肆

另一個關于1000天的梗來自朱榮斌的老同事、老朋友吳建斌。

2018年暮春時節，有一本書傳遍地產圈，高管們幾乎人人都想先睹后快，作者是碧桂園前CFO吳建斌，書名叫作《我在碧桂園的1000天》以及一個副題：

《以財務之眼看楊國強和他的地產王國》

據稱這本書將2014-2017年間，碧桂園高潮凌厲的財務模式造就出的“地產帝國”，刻畫殆盡，因而也招來碧桂園的不爽，一度不欲讓其流傳出去。

然而，朱榮斌恐怕在碧桂園也頗有些不爽，雖未公開表達，但種種掣肘或許加劇了他的去意。

在碧桂園(2007.HK)，朱榮斌“掛帥”一線事業部，總部給予其較高規格的自主拿地權，但同時會以“一視同仁”的標準對新項目的考核、資金進行評估，從而嚴格把關。

正是這根套在脖子上的韁繩讓一線事業部總有不敢撒歡跑的感覺，2015年7月一線事業部成立，當年10月就發生了北京豐臺退地一事，主要原因就是拿地后總部評估認為地價太高，成本算不過來。

爾后，朱榮斌又想在經營許久的廣州大本營激蕩點水花，但碧桂園拿地鼓勵內部競爭，不限制其他區域公司在一線城市拿地，因此一線事業部要在“夾縫”中生存。

“老板放開了，說廣州不是只有朱榮斌可以搞，大家都可以搞，”據早年媒體報道，有該區域員工曾透露說，“反正結果導向，確實是朱榮斌沒怎么搞定市區。”

到最后，楊國強也曾對朱榮斌開玩笑說：“在一線城市，你只做一兩百億就對不起你這個聯席總裁的位置。”

或許BOSS楊還有一句沒有說出口的話，2017年朱榮斌的年薪2185.8萬元，相比2016年的555.2萬元，

幾乎翻了四倍

既然如此，朱榮斌選擇了離開。

而他的下家則是與之前從碧桂園CFO一職上辭任的吳建斌相同，陽光城。

在陽光城朱榮斌迎來了高光時刻，身兼執行董事長與總裁，大權在握。如果沒有后來的事情，朱榮斌與陽光城或許算是一段互相成就的佳話，因為朱榮斌一來就帶動陽光城快速沖頂，2017年突破千億銷售大關，

2018年更猛，兩千億邁過去

為了一示同進退的誠意，朱榮斌還個人掏腰包1.36億元買入陽光城2200余萬股股票。

但是一個錯誤的決定，喪失了這一切。

2020年9月，泰康人壽及泰康養老，以33.78億元的代價，從陽光城當時的第二大股東上海嘉文聞投資手中，獲得了13.46%股權，共計5.547億股，躋身第二大股東。同時雙方簽訂了一紙對賭協議。

據稱主導引戰泰康的正是朱榮斌，原本說好要十年攜手同行，卻在2021年半道分手。

2021年三季報披露，前三季度扣非后凈利潤為8670.14萬元，同比減少96.89%；其中第三季度陽光城扣非后凈利潤虧損17.52億元。

泰康頗為不滿，對賭協議墨跡未干，如何這么快就業績變臉？泰康系的兩位董事對陽光城的三季報提出異議，并投反對票，要求管理層對經營惡化作出解釋。

泰康的公開發難，連林騰蛟都略感惶恐，親自上門斡旋，但最終仍未能成功化解撤股危機。

而朱榮斌則夾在其中，兩面不討好，只求快點走人，甚至股票虧損7000萬，也不惜割肉，算上在陽光城“打工”四年半的薪酬仍虧損4000萬，但他仍舊離場。

末了，還向陽光城同仁發了一則告別消息，也是一度刷屏：

“長時間的糾結、博弈及掙扎，離職確是無奈……難忘過去幾年，猶如一場大酒，豪情壯志，至酣至暢。醒來痛如刀絞，仍無怨無悔，無愧無懼。”

短短數語，似乎滿屏不甘。

伍

最新的消息顯示朱榮斌已經自己創業，在今年3月成立榮宇建設（廣州）有限公司，由其本人100%持股。

在借助薔薇資本的力量后，朱榮斌將自己創業的“首發項目”，放在開發雅居樂清水灣部分地塊項目上，而后者一直是一個香餑餑，雅居樂(3383.HK)從不輕易示人，更不要說拿出來與人分享了。

難道，這一次會是一個例外？不管怎么說，朱榮斌已經決定好要掀開新的人生章節了。

而吳向東似乎也無意停留在華夏幸福過久，同時也沒有跡象顯露出有加入平安旗下平安不動產的意思，倒是與同處深圳的鵬瑞地產交際頗深。

一則鵬瑞實際控制人徐航與吳向東均為清華校友，且據說十多年來私交甚篤。二來華夏幸福南方總部的舊改項目正是出售給了鵬瑞，跟隨吳向東從華潤置地入職華夏幸福擔任南方總部更新業務負責人的趙榮，也成了鵬瑞（深圳）城市發展有限公司的的董事長，從業務到人事謀劃上似乎都有跡可循。

第三則是一個最重要的原因，鵬瑞在商業地產上經營得頗為成功，而吳向東在這一領域也頗有心得，或許二者結盟是一種強強聯合。到那時，深圳灣1號又將是一番別樣風景。

不論是風雨如磐，還是柳條日新，一號君希望這些優秀的職業經理人仍能帶動行業穩健發展，而那些哈污搞的開發商則理應承擔市場的代價，不應讓市長與老百姓為其風險暴發兜底。