來源：一號地產(chǎn)（ID：dichanyihao) 作者：九哥

一號說：羅馬既然已經(jīng)建成，就沒人想離開

2022年房地產(chǎn)銷售情況到底如何，看看一季度開局，萬科(000002.SZ)與碧桂園(02007.HK)的表現(xiàn)。

4月6日，萬科公布3月份銷售簡報，2022年1-3月公司累計實(shí)現(xiàn)合同銷售面積632.7萬平方米，合同銷售金額1065.0億元。而今年前3個月，碧桂園累計權(quán)益合同銷售額約992.3億元，對應(yīng)的權(quán)益合同銷售建筑面積約1297萬平方米。當(dāng)然這其中對比的口徑并不一致，但能夠反映大面上的情況。

對比來看，前3月銷售金額上萬科同比減少40.66%，碧桂園則下降28.9%，萬科似乎下滑更為明顯。不過萬科的銷售均價達(dá)到16832元/平方米，碧桂園則只有7651元/平方米，連萬科的一半都不到，說明碧桂園又在“以價換量”。

稍早之前，唯二的宇宙級房企，在這個春寒料峭的時節(jié)采取了不同的姿態(tài)，去面對投資者。

3月31日，萬科線上舉行了2021年度業(yè)績發(fā)布會，面對直播鏡頭，萬科董事局主席郁亮表示，“2021年萬科業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里我向52萬名萬科股東表示道歉。”

上一次看到“帶頭大哥”道歉，還是在天龍八部。

碧桂園就遠(yuǎn)沒有這些心理負(fù)擔(dān)，在前一日的業(yè)績發(fā)布會上，總裁莫斌侃侃而談，即便碧桂園屬于三條紅線中的黃檔，仍能泰然自若表示，“市場信心逐步恢復(fù)，明年中期前轉(zhuǎn)‘綠檔’。”

碧桂園的底氣或許在于，歸屬股東凈利潤267.97億元，僅僅同比減少23.49%而已。反觀萬科致歉的緣由：歸屬于上市公司股東的凈利潤225億元，同比下降45.7%。

兩相對照，這一局，鳳廠贏麻了？恐不盡然。

底盤：碧桂園主力仍在三四線，萬科更多強(qiáng)二線

首先來看銷售情況，規(guī)模萬科領(lǐng)先，較去年同期回落幅度也更大。

2021年碧桂園權(quán)益合同銷售額5580億元，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元。同比來看，碧桂園同比下降2.2%，萬科同比下降10.8%，增速上碧桂園好于萬科。

其次，具體來看銷售業(yè)績成色，兩家可以說各有千秋，萬科底盤更為扎實(shí)。

碧桂園全年總?cè)セ��?7%，回款率達(dá)到90%，這兩個指標(biāo)萬科沒有公布。

不過，2018年萬科就在高喊“活下去”，將回款指標(biāo)作為首位考核指標(biāo)，并提出6300億元的回款目標(biāo)，當(dāng)年上半年萬科的銷售滾動回款率在93%以上。

公開數(shù)據(jù)顯示，萬科還提出了2021年95%的回款率目標(biāo)，但最終是否達(dá)成則沒有披露。

銷售金額貢獻(xiàn)分布城市數(shù)據(jù)顯示，碧桂園全年銷售額中三、四線城市貢獻(xiàn)68%銷售金額。萬科年報顯示其開發(fā)業(yè)務(wù)在全國43所城市市場中排名前三，主要為一、二線城市。

財報顯示，2021年碧桂園金融資產(chǎn)和合同資產(chǎn)減值損失凈額16.51億元。同時，也要注意到萬科在2021年資產(chǎn)減值損失35億元，為上市以來計提減值最高值。新計提減值項目主要位于**、霸州、佛山、廣州、貴陽、濟(jì)南、太原和昆明。

這8個城市中5個是省會，總體上是強(qiáng)二線城市。然而即便如此，萬科仍是出于審慎進(jìn)行了計提減值。試想碧桂園如果采用同樣嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，恐怕計提減值項目將更多。

2021年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積 4,037.7 萬平方米，銷售金額 6,069.5 億元，銷售均價達(dá)15032元/平方米，銷售均價同比上漲9.3%，說明公司進(jìn)一步深化主流城市聚焦戰(zhàn)略。

而碧桂園在2021年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售面積6,641萬平方米，權(quán)益銷售金額5,580億元，銷售均價為8402元/平方米，與去年同期基本持平，表明公司仍未能突破城市能級。

銷售均價上碧桂園近乎只有萬科一半多點(diǎn)。從結(jié)算均價上來看，萬科也遠(yuǎn)超碧桂園。2021年萬科實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積3,116.5萬平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入 4,022.7億元，結(jié)算均價約12907元/平方米。碧桂園2021年的交付物業(yè)所確認(rèn)的平均銷售價格約7455元/平方米。

第三，從月度銷售額變化上分析，碧桂園全年各個月度銷售較為平均，下半年有所下滑，12份為全年最低點(diǎn)，僅有225.8億元。萬科全年銷售波動較大，上半年好于下半年，最低月份銷售額出現(xiàn)在9月份，為361.1億元。

總體上，萬科上半年保持對碧桂園的碾壓態(tài)勢，當(dāng)月銷售額明顯高出碧桂園一大截；下半年各月度碧桂園有所反超，但領(lǐng)先幅度不大，特別在12月份雙方地位再次反轉(zhuǎn)，萬科又再度領(lǐng)先，達(dá)到635.6億元，是同期碧桂園月度銷售額的2.8倍。

中路：財富創(chuàng)造核心能力，各自平庸

2021年碧桂園實(shí)現(xiàn)收入5230.6億元，凈利潤409.8億元，核心凈利潤269.3億元。萬科營收4527.98億元，凈利潤225.24億元，扣非凈利潤223.82億元。

營收與凈利潤規(guī)模上，萬科均不及碧桂園。不過在經(jīng)營效率上，萬科仍然保持優(yōu)勢。

2021年，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為21.6%，較去年同期下降1.1個百分點(diǎn)；碧桂園實(shí)現(xiàn)毛利率約17.74%，而2020年同期約為21.8%，下滑4個百分點(diǎn)。

萬科的解釋是，其中主要受到近年來結(jié)算項目地價占售價比上升的影響，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降至23.0%。結(jié)算毛利總額也從905.7億元下降到717.0億元，同比減少了188.7億元。

同時，受按權(quán)益法確認(rèn)的投資收益及股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)收益減少影響，2021年投資收益下降69億元。此外，去年下半年尤其進(jìn)入四季度以來，市場出現(xiàn)明顯下行，按照審慎原則，公司對部分項目、個別股權(quán)投資等進(jìn)行減值，合計減少歸屬上市公司股東的凈利潤約26億元。

總之，高地價項目結(jié)算、投資收益（祝九勝稱主要是易居）及計提減值項目等三重因素疊加，萬科的凈利潤受到嚴(yán)重侵蝕。

而在碧桂園2021年度業(yè)績會上，針對毛利率下降問題，碧桂園副總裁、首席財務(wù)官伍碧君回應(yīng)稱，毛利率下降主要有兩方面原因，首先2017、18年高價地進(jìn)入交付期，體現(xiàn)在了報表中；其次2021年下半年市場銷售環(huán)境惡劣，“以價換量”甩貨嚴(yán)重，銷售比預(yù)期要差。

從說法來看，兩家房企給出的解釋差不多，從順周期進(jìn)入逆周期，轉(zhuǎn)折沒有那么平滑所致。

另外，從成本支出上看，先不看拿地與融資成本，僅對比三費(fèi)支出。2021年碧桂園銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率分別為2.6%和2.9%，較2020年分別下降了0.4和0.1個百分點(diǎn)。萬科銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率則分別為2.8%和2.3%，其中銷售費(fèi)用率增長了0.3個百分點(diǎn)，管理費(fèi)用率則下降了0.2個百分點(diǎn)。

最后，萬科凈利潤率、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率分別為 5.0%、9.8%，較去年同期分別降低 4.9、10.4 個百分點(diǎn)。2021年，碧桂園核心凈利率5.1%，ROE 9.8%，分別同比下滑2.5和5.4個百分點(diǎn)。

從賺錢能力上來看，二者不相上下，不過這是建立在萬科業(yè)績失速更多的情況下，為碧桂園所趕上，但都在逐步落入平庸的境地。

債務(wù)平衡度：萬科融資成本更低，碧桂園評級展望調(diào)至負(fù)面

萬科有息負(fù)債總額2659.6億元，以中長期負(fù)債為主，占比提高至78%；短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約586.2億元，占比為22.0%。

碧桂園總有息負(fù)債余額下降至3179.2億元，其中短期債務(wù)的占比下降至24.9%，

有息負(fù)債總額上，萬科低于碧桂園，短債占比差異不大。降杠桿層面，萬科表現(xiàn)優(yōu)異于碧桂園。

萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為79.7%，較上年末降低1.6個百分點(diǎn)，基本保持穩(wěn)定；凈負(fù)債率為29.7%，較上年上升11.6個百分點(diǎn)，仍處于行業(yè)較低水平；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，較上年下降 3.4個百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.5，三道紅線維持“綠檔”；

碧桂園凈負(fù)債率45.4%，現(xiàn)金短債比2.3倍，均已達(dá)標(biāo)；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年底的80%下降至74%。按照“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，碧桂園目前仍屬“黃檔”

萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入41.1億元；期末持有貨幣資金1493.5億元，貨幣資金對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.5倍。此外，萬科已連續(xù)13年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正，截止2021年末，存量融資的綜合融資成本為4.11%。

碧桂園實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為108.6億元，可動用現(xiàn)金余額1813億元，期末碧桂園平均融資成本為5.20%，相比去年底下降了36個基點(diǎn)。

總的來說，債務(wù)平衡緯度上，顯然萬科做得更好，三道紅線歸綠，融資成本也比碧桂園低1個百分點(diǎn)。

2021年，萬科繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)分別給出了Baa1、BBB+、BBB+的“投資級”信用評級。

碧桂園則稍遜一籌，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)分別給予Baa3、BB+、BBB-的投資信用評級。

4月初，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)，將碧桂園的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，一定程度上反映了碧桂園債務(wù)平衡性的弱化。

惠譽(yù)表示，負(fù)面展望主要由于去年第三季開始的合同銷售額和銷售回款減少，加上行業(yè)的利潤率下跌。雖然碧桂園能夠進(jìn)入資本市場，但中國房地產(chǎn)開發(fā)商融資難及經(jīng)營環(huán)境不穩(wěn)增加了不明朗性。而集團(tuán)的杠桿率高于大部分投資級別的同業(yè)。

應(yīng)該說，評級機(jī)構(gòu)的眼光頗為老道，特別是關(guān)于杠桿率部分，碧桂園恐怕也談不上有多么穩(wěn)健。如果繼續(xù)惡化，或?qū)⑹抢^恒大、融創(chuàng)之后又一個需要面對同樣問題的頭部房企。