七寶萬科廣場(chǎng)別出心裁開出了“老公寄存室”，瑞虹月亮灣力爭(zhēng)再造一個(gè)“新天地”……最近，越來越多的社區(qū)商業(yè)不僅新意迭出、抓人眼球，而且大有升級(jí)轉(zhuǎn)型、風(fēng)頭漸勁之勢(shì)。

這些現(xiàn)象不是偶然。相比一些大型購(gòu)物中心里的人少冷清，一些社區(qū)型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)確實(shí)有聲有色。這是否意味著，“小而美”的社區(qū)商業(yè)將成為未來商業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)？今后的社區(qū)商業(yè)，又將會(huì)形成怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？

新建大居社區(qū)商業(yè)，隨人口導(dǎo)入逐漸完善

社區(qū)商業(yè)，簡(jiǎn)單來說就是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。理論上總建筑面積不超過5萬平方米，核心輻射圈半徑為1-1.5公里。

根據(jù)《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃(2014-2020)》，全市規(guī)劃15個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、56個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心。同時(shí)構(gòu)建完善“市級(jí)商業(yè)中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、特色商業(yè)街區(qū)”為核心的“3+1”實(shí)體商業(yè)和“網(wǎng)絡(luò)終端+網(wǎng)上商店+快遞配送”為核心的網(wǎng)絡(luò)零售商業(yè)。至2020年，本市規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑總量控制在7000-7500萬平方米，年平均增長(zhǎng)2.6-3.6％。

上海社科院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)研究所研究員顧建發(fā)注意到，15個(gè)市級(jí)商業(yè)中心全部分布在上海600平方公里以內(nèi)的外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域，地區(qū)級(jí)商業(yè)中心則外環(huán)以內(nèi)19個(gè)，外環(huán)以外37個(gè)。按照上海2500萬人口來算，人均商業(yè)面積達(dá)3平方米，超過國(guó)際一般城市1.3—1.5平方米的平均水平。

不過，商業(yè)分布明顯不均。相對(duì)外環(huán)以內(nèi)而言，外環(huán)以外不僅沒有一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，即便37個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心放在5000多平方公里的土地面積來看，也是比較稀疏的。社區(qū)商業(yè)中心同樣是如此。此外，很多新建大居的社區(qū)商業(yè)相對(duì)缺乏，正隨著人口的不斷導(dǎo)入逐漸完善中。

這份規(guī)劃也表示，要限制超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的過度建設(shè)。注重功能定位、業(yè)態(tài)配比、品牌引進(jìn)，盡可能實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，避免無序競(jìng)爭(zhēng)和重復(fù)建設(shè)。因此控制一些地區(qū)商業(yè)的過度發(fā)展，而培育重點(diǎn)地區(qū)的商業(yè)發(fā)展，完善它們的社區(qū)商業(yè)，應(yīng)成為發(fā)展趨勢(shì)。

留住家門口的客流，個(gè)性和體驗(yàn)是關(guān)鍵

在采訪中，不少人都表示“看好社區(qū)商業(yè)”的發(fā)展。退休阿姨李念的話可能頗具代表性：“畢竟每天都面臨‘開門七件事’，柴米油鹽、還有些日常消費(fèi)品需求肯定想在家門口解決，那些比較高檔點(diǎn)的商品偶爾去大商場(chǎng)里買點(diǎn)。”

不過，要想真正把社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)好，也并不容易。上世紀(jì)90年代開始，社區(qū)周圍的一批大賣場(chǎng)一哄而上，一定程度上滿足了市民日益增長(zhǎng)的日常消費(fèi)品需求。然而，由于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和電商沖擊，不少大賣場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)蕭條甚至關(guān)門的情況。在很多街道，都有大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪、家樂福、世紀(jì)聯(lián)華等并存的布局，超市基本以中老年人消費(fèi)者為主。一些大賣場(chǎng)已在轉(zhuǎn)型調(diào)整中。

記者注意到，很多新型的社區(qū)商業(yè)瞄準(zhǔn)居民的最迫切需求，主打親子牌，同時(shí)加大了餐飲比例。但是即便日益旺盛的親子消費(fèi)需求也不并是那么好抓住，不少社區(qū)的親子商鋪都存在平日冷清的問題。也因?yàn)檫@個(gè)原因，商家的調(diào)整升級(jí)始終沒有停止。

對(duì)此專家認(rèn)為，對(duì)開發(fā)商來說，餐飲及親子業(yè)態(tài)均有租金支付水平低的問題，且親子業(yè)態(tài)屬于周末型消費(fèi)，平時(shí)較難為社區(qū)商業(yè)帶來人氣。所以，餐飲及親子更適宜作為社區(qū)商業(yè)聚客的引擎，而不一定是占比最高的業(yè)態(tài)。從趨勢(shì)看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能將日趨多元化、復(fù)合化，將從過去只提供商品和服務(wù)，轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┥�活方式�?chǎng)所。提供的服務(wù)范圍也更加寬泛，具體表現(xiàn)為3種主要需求：即更加注重以兒童游樂、早教、親子活動(dòng)為主的家庭消費(fèi)需求；以居家養(yǎng)老、老年保健、上門服務(wù)等為主的老年群體消費(fèi)需求；以商務(wù)聚會(huì)、洽談、休閑、社交等功能的商務(wù)需求。

而社區(qū)商業(yè)成功的主要因素則包括：社區(qū)成熟度、人口與商業(yè)規(guī)模匹配度、對(duì)屬地客群消費(fèi)偏好的精準(zhǔn)把握、對(duì)區(qū)域資源的精準(zhǔn)把握、商業(yè)整體定位的準(zhǔn)確性、商業(yè)的主題塑造是否能形成差異化，擴(kuò)大輻射范圍等。

因此，對(duì)主打社區(qū)商業(yè)的商家來說，運(yùn)營(yíng)者需經(jīng)過前期扎實(shí)調(diào)研，以個(gè)性化的方式，恰如其分地滿足周邊居民的實(shí)際需求，依然是王道。同時(shí)，要留住家門口的客源，打出與大型商業(yè)中心的差異化牌也十分重要。一般來說，社區(qū)商業(yè)以滿足居民亟需的日常消費(fèi)品為主，也就是將大型購(gòu)物中心里最與生活息息相關(guān)的業(yè)態(tài)帶到了住家附近，不需要主打高檔品牌。此外，良好的體驗(yàn)感尤為關(guān)鍵。比如親子商場(chǎng)，是否擁有自身的精準(zhǔn)定位，是否設(shè)有兒童游樂區(qū)、休息區(qū)、母嬰室，周邊的無障礙設(shè)施是否跟上都需要考慮。

互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)商業(yè)模式，線上線下融合是趨勢(shì)所在

隨著城市中心區(qū)人口向外圍遷移，城市呈現(xiàn)多中心發(fā)展態(tài)勢(shì)，為滿足居民就近購(gòu)物的需求，政府在城市非核心地段規(guī)劃居住區(qū)時(shí)，新出讓的土地中增加了商業(yè)的比例，社區(qū)商業(yè)成為住宅開發(fā)商的必選題。

而中國(guó)大型購(gòu)物中心經(jīng)歷“井噴式”發(fā)展階段，未來投資趨于理性。位于“最后一公里”的社區(qū)商業(yè)為居民的生活帶來了便利，也為投資者帶來商機(jī)。與此同時(shí)，社區(qū)商業(yè)因其便利性在一定程度上弱化了電商沖擊，發(fā)展空間較為穩(wěn)定。

上海社區(qū)商業(yè)歷經(jīng)20多年的大力發(fā)展，建筑形態(tài)已經(jīng)從住宅底商及街鋪，逐步演變?yōu)榧�中式�?gòu)物環(huán)境；業(yè)態(tài)更為復(fù)合化；購(gòu)物環(huán)境也更舒適，更具體驗(yàn)感，社區(qū)商業(yè)已從對(duì)居民物質(zhì)需求的滿足，發(fā)展到對(duì)精神層面的滿足。

業(yè)內(nèi)人士通過對(duì)上海不同區(qū)位案例的研究表明，城市非核心區(qū)的社區(qū)配套相對(duì)較少，對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求更為明顯。而城市中心區(qū)的商業(yè)密集，對(duì)社區(qū)商業(yè)構(gòu)成威脅，這里的社區(qū)商業(yè)面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，商業(yè)定位調(diào)整及業(yè)態(tài)品牌調(diào)整更為頻繁。

未來的社區(qū)商業(yè)，將會(huì)有這樣幾個(gè)關(guān)鍵詞：品牌化、互聯(lián)網(wǎng)概念植入、社交平臺(tái)，更多的場(chǎng)景化和場(chǎng)所感的營(yíng)造，更多的體驗(yàn)式消費(fèi)，越來越多融合了線上線下資源的O2O平臺(tái)，將為居民提供了更便利更多樣化的服務(wù)。

相比于一些主打線上購(gòu)物的社區(qū)超市，顧建發(fā)更看好永輝超市的經(jīng)營(yíng)模式：“它在嘉善路有一個(gè)經(jīng)營(yíng)店，是將原有的社區(qū)菜場(chǎng)改造而成的，主營(yíng)生鮮，維持了原有的價(jià)格，線上線下雙渠道并行發(fā)展。既可以讓不熟悉網(wǎng)絡(luò)的老年人在店內(nèi)購(gòu)物，也可以讓年輕人通過線上下單送貨到家。”

他認(rèn)為，可以預(yù)見的是，隨著技術(shù)創(chuàng)新推動(dòng)渠道創(chuàng)新，社區(qū)商業(yè)新業(yè)態(tài)新模式將不斷涌現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)也是可以培育壯大的，比如大寧地區(qū)的社區(qū)商業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)有道，不斷擴(kuò)大規(guī)模，從而轉(zhuǎn)型升級(jí)為地區(qū)級(jí)乃至市級(jí)商業(yè)中心的路徑，同樣值得借鑒。

（來源：上海觀察 周楠）