子曰：不知生，焉知死?

然而，對于當下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，卻是“不知死，焉知生?”只有多從失敗和危險當中吸取經(jīng)驗教訓，才能更好地生存發(fā)展下去。

鴻偉摩爾董事長楊建偉先生根據(jù)自身在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操盤中的經(jīng)驗，提出了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的五種典型死法，以警自我，三省吾身!

1：死于政策依賴癥

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因其特殊性，受國家政策影響的波動性向來比較大，任何風吹草動，都能在行業(yè)內(nèi)驚起一池波瀾。在實際操作中，政策優(yōu)惠、土地條件、稅收減免等往往也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營者招商引資最有利的說辭。

然而，其對行業(yè)帶來的風險具有整體性、普遍性、持久性，對于行業(yè)來說屬于系統(tǒng)性風險。眾所周知，系統(tǒng)性風險所帶來的經(jīng)濟損失具有不可消除性，此誠生死存亡之利害，不得不高度提防。

2：死于杠桿融資

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是對資金的需求量巨大，無論是前期的投資建設(shè)還是后期的管理運營，基本以資本鏈條為主軸進行操作，要求企業(yè)有非常強大的資金保障和融資能力。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又是一個天生融資渠道匱乏的產(chǎn)業(yè)，大多數(shù)的開發(fā)商不得不出售商住配套以養(yǎng)園區(qū)。在土地供應(yīng)越來越緊張、房地產(chǎn)市場遭遇寒冬的情況下，“以售養(yǎng)園”的模式已然不能持續(xù)，更莫說指望用很少的資金去撬動一個規(guī)模很大的項目。

很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商高負債運營已是不爭的事實，多數(shù)園區(qū)處于“短債長投”的局面——產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營期均比較長，回本時間短一點3~5年，長一點8~10年甚至更長，加之園區(qū)資產(chǎn)整體變現(xiàn)能力差，更需要長期廉價的資金支持。然而，就中國目前的融資市場而言，是很難支撐的。

3：死于產(chǎn)品滯銷

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名號打響是最近一兩年的事情，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品卻存在已久，工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、辦公園區(qū)、生態(tài)城、產(chǎn)業(yè)綜合體、物流基地、總部基地、孵化器、眾創(chuàng)空間等都是其產(chǎn)品形態(tài)。

與住宅地產(chǎn)不同的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè)，尤其是實體企業(yè)。而近年來，我國實體經(jīng)濟發(fā)展不濟，沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導致了，一方面，企業(yè)對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低，加上“供大于求”的市場現(xiàn)狀，加劇了失衡狀態(tài);另一方面是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結(jié)構(gòu)性失衡。在市場性供需不平衡和結(jié)構(gòu)性失衡的雙重夾擊下，園區(qū)產(chǎn)品滯銷問題已經(jīng)積重難返。

4：死于水土不服癥

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模、批量化異地復制是一個“偽命題”，因其對地域經(jīng)濟、文化、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、政治環(huán)境等的敏感度非常高，任何一個因子的不協(xié)同都會導致功虧一簣。

時下火熱的“雙創(chuàng)”浪潮，的確給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來利好，但收效甚微。第一，庫存高企，面臨去化難題;第二，實體企業(yè)景氣度不振，無力消化;第三，政策利好，新進入者增多，利潤被分食。因此，對于上市企業(yè)來說，大規(guī)模異地復制的噱頭可以提升公司股票價值;對于非上市企業(yè)來說，可以制造噱頭為上市融資、拿地拿政策做準備。但是真相，可能只能靠時間來戳穿了。:

5：死于政府違約局

正常情況下，政府違約對于商業(yè)項目的運營，屬于政治風險，應(yīng)劃歸于系統(tǒng)性風險的范疇。其對市場的影響是偶然性的、不可抗的，但囿于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金回籠慢、與政府關(guān)系密切的特點，開發(fā)企業(yè)開辟了新的利益模式，即BT模式或BOT模式，以及目前正在探索的PPP模式。在這一系列模式中，企業(yè)和政府形成了利益共同體，政府信用關(guān)系到企業(yè)利益。

對于一線城市甚至是二線重點城市來說，政府財政收入比較充裕，違約風險比較低，相對比較安全。然而，一線城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)已飽和，基本沒有復制擴張的空間，所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們紛紛把目光投向了有一定發(fā)展?jié)摿Φ闹行〕鞘小．斀?jīng)濟處于下行態(tài)勢時，負債運營的地方政府機構(gòu)日子也不好過，房地產(chǎn)發(fā)展旺盛時，可以很順利地通過賣地收入彌補缺口。如今，這條道路走不通了，導致三四線城市地方政府債務(wù)的違約率逐年攀升。而進入這些城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，也逐漸感覺到勒在脖子上的繩索越來越緊，漸至呼吸困難……:

鑒于以上五種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“經(jīng)營失敗、走向末路”的死法，鴻偉摩爾董事長楊建偉表示：任何一項經(jīng)營性事業(yè)都是風險與利益的共存體，因此風險管理成為運營管理的重要環(huán)節(jié)。行業(yè)風險識別是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風險管理的第一步，如何有效地判別出行業(yè)潛藏的風險因子，通過適當有效的方法加以控制對園區(qū)運營管理者而言至關(guān)重要，知死而后生!