核心提示：國家“商改住”的這個板塊其實也拯救不了商業地產，為啥?因為商業的價格高于住宅，而且要求更高的租金回報。

馬克思關于資本有一句著名的名言就是：商品的價格是圍繞著價值上下波動。然而這句話放置世界市場中，卻經常被忽略了，而每一次的忽略就會造就一次大的經濟危機，這點是毋庸置疑，從荷蘭的郁金香泡沫到日本的房地產市場崩盤，每一次都可謂都是血的教訓。

關于中國房地產市場，這已經是一個被說爛了的話題，其實關于市場上流傳的三種觀點就是：第一、一般城市房價還會一直漲下去，只要政府還經營這土地財政的政策，那么房價就不會出現下跌。第二、北上廣深這樣的城市將會一直漲上去，但是三四線城市的房價還會不斷的下跌，形成一種分化。第三、中國轉型必須去地產化，中國的地產市場庫存嚴重過剩，未來房地產市場可能會大崩潰。

不管以上觀點那種正確，我們從價值的角度來分析一下，因為從來沒有只漲不跌的商品，也從來沒有只跌不漲的商品。而且商品是受到供求關系決定的。那么現在中國房地產市場，一線城市人口還在持續的凈流入，因此對于房產市場還是一個供不應求的關系，而對于二三線城市來說庫存就非常充足，那么價格自然就不可能繼續飆漲。

其實還有一個現象不知道大家注意了沒有，那些大的房地產商一面開始唱衰房地產市場，同時業績卻不斷的飆升，而且將市場重心配資重新放回一線城市，更有甚者比如萬達地產這樣的商業地產巨無霸竟然開始宣布去地產化，相對于我們，他們對風向把握的更為精確。當我們看到現象的時候，其實趨勢已經形成，所以對于萬達去地產化，筆者對中國地產市場開始出現了悲觀化。

別的不說，我們經常在城市的建筑工地外圍的圍墻上，亦或者是房地產銷售中心的圍墻上寫著這樣的字，那就是“旺鋪”或者“一鋪養三代”的標語。那么現在所謂旺鋪的商業環境，以前是地方政府喜歡，開發商高興，銀行支持。但是現在收到了線下商業很快受到經濟低迷和電商分流的雙重打擊，直到現在到國務院出臺“商改住”政策，這樣的轉變可謂是讓人大跌眼鏡。

以深圳為例，所謂深圳的房價2016年年初，可謂是稱霸全國，提起深圳的房地產市場那是讓租住者倍感壓力，但是從2015年做的統計來看，結果也在讀者的意料之外，因為這一年的商業地產租金價格，比上一年下降了14%。而上一年，又比上上年下降了5%，出現這樣奇怪的現象實在是令人費解。

前一段時間大家都知道“別讓華為跑了”的風波，眾所周知，生意人本質就是逐利，隨著不斷上漲的不動產成本對制造業利潤的擠壓，筆者想說不跑才怪，這點對于深圳政府來講，他其實也是無能為力的事情。畢竟土地價格在怎么降也不可能比東莞的便宜。

而且現在的店鋪生意，尤其被網店導流這塊，隨著成年上漲租金和客流的不斷流失，這些商業店鋪的的走馬觀花式的更換將會變的更加頻繁，而且關于國家“商改住”的這個板塊其實也拯救不了商業地產，為啥?因為商業的價格高于住宅，而且要求更高的租金回報。問題還在于商業地產的居住條件還不如小區房，那么人家為什么會租這種房子，所以想想都覺得不可行。

筆者只能感慨，這是自己作死了自己。

其實縱觀所有經濟泡沫現象，其實都類似于擊鼓傳花游戲。接最后一棒的人也總是最慘的，至于到底什么時候才是這最后一棒，誰都說不上來。但是值得肯定的一點就是當矛盾積攢到一定程度的時候，最總會有一個導火索(也就是黑天鵝事件)引爆全局。

而對于這種現象，萬達商業已預判2016財年將首次陷入“減收”，但是很多商業房產房東還沒有睡醒。就在去年深圳商業租金急跌的情況下，二手商業的銷售掛牌價還上漲了7%。這簡直是不作死自己不甘心。但是相比于這樣的現象誰愿意帶頭減租呢?顯然誰也不愿意帶頭。

那么未來，對于商業地產而言，這只是中國房地產市場衰落的一個開始，因為隨著越來越高的生存成本和二三線城市基礎設施的不斷完善，那么逃離一線城市也將成為一種現象，當這種現象開始流行的時候那就為時已晚了，至于這種現象能不能防止，根據發達國家的經驗，顯然是不可避免的。但是能稱多久，那也許就是半年，也許就是五年。筆者認為只是缺少一個黑天鵝事件而已。

萬達商業這次漂亮轉型，相信你已經有了結果。