一間好的商鋪不僅可以日進(jìn)斗金，還能保值增值，在房地產(chǎn)發(fā)展最為迅速的幾年，地段、格局都不錯的商鋪價(jià)值翻番都不罕見。
所以，中國人向來偏愛買商鋪，故而有“一鋪養(yǎng)三代”之說。
然而，投資商鋪的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，在房地產(chǎn)市場熱火朝天的當(dāng)下，雖然商品房成交量屢屢創(chuàng)下新高，但是商鋪的行情卻依然難有起色，為何會出現(xiàn)這么大的反差？
一季度優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù) 較2013年下降18％
杭州武林路的商鋪向來被作為商業(yè)市場的經(jīng)典范例存在。
從武林路體育場路入口處，直到鳳起路，這一段約800米左右的路程，原是女裝街入口的門面，然而現(xiàn)在記者一路走來，服裝店、名品箱包店、奶茶店、小吃店、理發(fā)店等各種業(yè)態(tài)的店鋪早已找不到當(dāng)年女裝街的氣質(zhì)。在這一段不長的距離中，就有約七八家門店貼出了轉(zhuǎn)讓的字條。
武林路某品牌中介的工作人員表示，武林路上商鋪的轉(zhuǎn)換率這幾年頗高。
武林路底商的頻繁更迭，映射出的不僅是傳統(tǒng)商業(yè)的變革，更像在訴說著歷史浪潮中住宅底商的興衰。
搜鋪網(wǎng)CEO盛濤認(rèn)為，杭州整體租金下降并不明顯，下降表現(xiàn)在原來租金較高的區(qū)域，比如武林路，像濱江區(qū)域租金整體上升，下降明顯的是出租率。實(shí)體開店少了，租鋪?zhàn)拥娜松倭耍蟛糠址繓|還是沒有降租金，只是出租率在下降。
據(jù)某品牌商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年上半年武林路的空鋪率達(dá)20%。目前這一帶的商鋪?zhàn)饨鸹緸?3-21元/平方米·天，比年前下降了25%。2008年之前，武林路商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格基本為30元-50元/平方米·天，堪稱寸土寸金。
據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從2013年至2016年，杭州優(yōu)質(zhì)商鋪出租率總體呈現(xiàn)下降趨勢，2013年巔峰時(shí)期，租金指數(shù)約在170，而今年第一季度的租金指數(shù)只有140，下降約18%。熱鋪出租率也呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，2013年、2014年優(yōu)質(zhì)商鋪的出租率達(dá)到了96%-97%，今年上半年則降到了95%。
商鋪庫存還需80個(gè)月去化時(shí)間
商鋪?zhàn)饨鹣陆怠⑼顿Y回報(bào)率低等原因，也將直接影響一手商鋪市場。
就在不久前，奧體某熱門樓盤打出了“奧體現(xiàn)鋪1.8萬元/平方米起”的價(jià)格。查詢該樓盤的住宅成交記錄，我們發(fā)現(xiàn)，其成交均價(jià)多在22000元/平方米以上，這也意味著，此次推出的商鋪成為杭州極少數(shù)商鋪售價(jià)低于住宅的項(xiàng)目，而熟悉房產(chǎn)市場的人都知道，在通常情況下商鋪的售價(jià)遠(yuǎn)在住宅之上。
此樓盤雖為個(gè)例，但同時(shí)也從側(cè)面反映了商鋪在銷售市場的艱難。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，從近15個(gè)月商鋪成交價(jià)格來看，今年與去年相比有明顯下降，去年的商鋪月成交均價(jià)多在19000元/平方米以上，最高時(shí)達(dá)到了24000多元/平方米，而今年的月成交均價(jià)多在17000-18000元/平方米。
其實(shí)，杭州的商業(yè)地產(chǎn)一直以來就被業(yè)內(nèi)人士所詬病，快房網(wǎng)K指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，杭州商業(yè)地產(chǎn)成交15983套，已經(jīng)達(dá)到去年成交量的7成。同時(shí)，杭州前5個(gè)月，商業(yè)地產(chǎn)新增8256套，銷售總量超過新增量，庫存減少了7000多套。從數(shù)據(jù)來看，杭州商業(yè)地產(chǎn)成交量抬頭，庫存也呈現(xiàn)出了下降態(tài)勢。
但是，按照目前的去化速度，杭州商業(yè)地產(chǎn)的去化周期還需要約50個(gè)月，商業(yè)地產(chǎn)庫存量依舊很大，其中，酒店式公寓仍然是商業(yè)地產(chǎn)成交的主力，占整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)總成交量的62.3%，商鋪約占17%。
有統(tǒng)計(jì)顯示，目前杭州商鋪的庫存還需要80個(gè)月才能消化，其中即包括住宅底商和綜合體內(nèi)的商鋪。其中，所說的去化80個(gè)月周期的商鋪，只是領(lǐng)出了預(yù)售證的項(xiàng)目，還不包括沒領(lǐng)預(yù)售證的潛在供應(yīng)。
商鋪是否會成危險(xiǎn)資產(chǎn)？
曾幾何時(shí)，“一鋪養(yǎng)三代”的說法成為人們的投資金句，似乎買“旺鋪”成了一勞永逸的投資法門。
不過現(xiàn)在，我們可能要重新思考，商鋪是否也會成為危險(xiǎn)資產(chǎn)?
搜鋪網(wǎng)CEO盛濤認(rèn)為傳統(tǒng)商業(yè)街、街鋪短暫性租金下跌是正常現(xiàn)象，“傳統(tǒng)服裝市場的部分生意被電商取代，生意不好自然租金就會下降，還有購物中心短期增速太快，商鋪供應(yīng)量太大。”
評論員“大老哥”認(rèn)為，造成商鋪投資價(jià)值減小的一個(gè)原因是近幾年商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展。除了綜合性商業(yè)地產(chǎn)過剩外，現(xiàn)在絕大多數(shù)樓盤都有沿街商鋪，有的是開發(fā)商打造的商業(yè)街。
謝成龍商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理謝成龍認(rèn)為，目前杭州大多數(shù)商鋪初期回報(bào)率在2%-3%，并且很多住宅底商都面臨著招租問題。
（都市快報(bào) 俞琳）
