高檔的奢侈品購物中心能做多大？

具有50年歷史的高檔奢侈購物中心到底是如何做到的？

高檔奢侈購物中心的內部服務可以做到哪些？

這些問題都能再美國普魯士國王購物中心中得到解答。

項目概況

普魯士國王購物中心（King of Prussia Mall）位于美國費城西北部的普魯士國王地區，距離費城市政府19.4英里。于1963年開業，擁有超過400間商鋪。它是美國以租賃零售空間為主要形式的最大購物中心，也是一個擁有眾多高檔消費零售商的國際奢侈品購物中心。

普魯士國王購物中心由普魯士國王Plaza和普魯士國王Court兩個部分組成

Court與普魯士國王館相連通。盡管沒有現代大型購物商城常見的游樂場等設施，但這座美國大型購物中心仍然位居世界第七大百貨中心，是美國東海岸的最具代表性的零售中心之一。

項目發展歷程

普魯士國王購物中心的發展過程可以概括為三個階段：初始階段、發展階段和興盛階段。

定位和區位分析：定位高端國際化，區位條件得天獨厚

項目區位分析

1、位于美國費城西北部，30分鐘自駕車程

普魯士國王購物中心位于美國費城西北部的普魯士國王地區郊區，距離費城市政府19.4英里、30分鐘自駕車程；

2、人口密度較低

人口密度為591人/平方英里，而費城市中心的人口密度為29305人/平方英里。

3、人均收入（年）明顯低于南部地區

普魯士國王地區的人均收入明顯低于其南部地區。該地區年人均收入為34288美元/人，購物中心和福吉谷游覽地區為40326美元/人，費城市中心地區達到88324美元/人。

4、旅游觀光客占比20-25%

項目所在地位費城地區著名的旅游目的地，旅游觀光的游客據統計占總人次的20-25％。

這里交通發達，地處多條高速公路的交叉口，有通向費城東西南北各方向的高速公路。

5、周邊分布大量酒店，住宿便利

普魯士國王購物中心分布各類優質的住宿，可輕松徒步，如福吉谷雷迪森酒店和喜來登福吉谷。各大酒店提供的旅游套餐中，其中通常包括普魯士國王購物中心的禮品卡。

6、周邊競爭對手分布

費城州地區共有包括普魯士國王購物中心在內的121家購物中心，35家零售商店，1個機場，和一個博物館。而在普魯士國王購物中心地區，購物中心主要有4個地點（圖中藍色線圍出的為普魯士國王地區）。

項目定位

業態分析

在Plaza，高檔的商店都集中靠近Lord & Taylor, Neiman Marcus和Nordstrom的南側一端，而中檔的商店基本集中在Plaza北側的靠近JCPenney和Sears的一端。

在Court，主要以高檔消費的店鋪為主，并混合有一些中檔消費的商店。

業態組合占比

購物中心共有363家店鋪，分布于Plaza商場的店鋪占大多數。其中，131家入駐Plaza商場一樓，118家入駐Plaza商場二樓，共占所有商鋪的69%；49家商鋪入駐Court商場一樓，47家商鋪入駐Court商場二樓，占總商鋪數量的26%；此外還有18家商鋪入駐購物中心的外圍，占總商鋪數量的5%。

Plaza商場一層是整個購物中心的核心部分，囊括了所有27種類別形態的商戶（如上圖）。其中飾品和餐廳（柜臺點餐）最多，分別占了17%和14%。其次，是男、女士、嬰幼兒時尚的商戶，以及珠寶首飾和高檔的百貨店。

Plaza二層主要是為了便利顧客的休閑觀光，包括22種商戶類型。其中飾品和健康、洗浴、美容類店鋪數量最多，分別占19%和12%，其次是男女、嬰幼兒時尚，以及餐廳和服務。

Court一層商品主要是為了生活服務，包括18種商戶類型。其中飾品和餐廳的店鋪數量最多，均占14%，其次是女士時尚、服務以及嬰幼兒時尚。

Court二層商品主要是為了娛樂時尚的休閑生活，包括20種商戶類型。其中飾品、專賣店、賀卡（書籍、文具）的店鋪數量最多，分別占15%、9%、9%，其次是男女時尚、服務以及珠寶首飾。

品牌落位

普魯士國王購物中心品牌多樣，種類齊全，涵蓋的種類包括衣、食、住、行、玩等30多種。

規劃設計：高雅的文化氛圍設計鞏固了其市場定位

大量應用藝術元素是購物中心保持長久魅力的重要因素,封閉式空間內濃厚的人文氣息與獨具匠心的藝術特色極大地沖淡了其自身的商業氣息,為人們提供了一種視覺與觸覺上的享受。

普魯士國王購物中心由普魯士國王Plaza和普魯士國王Court兩個部分組成。Plaza經過重建后為通體有頂的兩層的設計。Court自1981年開業就定位為高檔消費產品的商場，相應的建筑設計體現為奢華的構造，并為通體非露天的兩層設計。

1、室外步行街設置

Court與Plaza之間通過一個有頂棚的客外步行街連通，使得多幢樓聚集在一起，形成購物中心群。步行街設有植物，長椅，揚聲器中飄揚著美妙雅致的爵士音樂。步行街的主力店是Macy's和Bloomingdale's。

2、室外環境細節設置

普魯士國王購物中心前后有兩個大型免費的停車場，方便了顧客的停車需求。購物中心注重客外環境設計，LOGO也是放在很顯眼的位置，如路口或是商場玱璃墻壁，凸顯高調、奢華的商場定位。客外場地極大且環境優美，銀行、影院、食品市場、停車場、公交站，花園、噴泉等，一應俱全。

3、室內環境設置

普魯士國王購物中心的餐飲業商業定位為高檔和中高檔層面，業態豐富完整、經營種類齊全，商業氛圍濃厚。

4、中庭設置

普魯士國王購物中心中庭做得很到位，步行街，噴泉，盆景，應節日的裝飾物、音樂，凸顯了自身高貴雅致的特點。

5、室內廊道與頂棚設計

商場廊道部分的頂棚透光，給商場內部補充一定的陽光，貼近自然，又遮擋惡劣天氣。

頂棚造型形狀設計別致，大方高貴，集合了西方建筑頂棚的形狀特點，造型、形狀、花色不盡相同，蘊含有別致的文化特色。

在普魯士國王購物中心，每一個商鋪都看起來獨一無二，具有醒目的可識別性與個性。

6、動線設計方便快捷

普魯士國王購物中心的特點是，7大主力百貨店環繞購物中心，且為兩層共用的租賃商，使得商場多個入口，并可以方便快捷地到達目的商戶。

1、Court商場動線：弧形動線設計，可視性與引導性強

Court商場部分被通道分割成主力百貨店（黃色）、中島部分（紫色）、外圍部分（橙色）和普魯士國王館（綠色）部分。

在Court商場部分，水平主動線的特點是弧形動線設計，能很好地滿足商場內部空間設計的可視性和交通組織的引導性兩個要求，透過圓弧形動線能讓顧客視野的延伸性更強、可視性更強，單店的能見率更高，便于顧客到達店面。更為重要的是，方便顧客知道自己所在位置，起到了很好的交通引導作用。

2、Plaza商場動線：經典“井”字形設計，回游性和互動性強

主動線是環繞全場呈一個回字形，這會使消費回游在全場各處，可以同時看到靠壁面的和中島區的商品。

步行廊道的“井”字設計

商業物業運營：服務便利，遍及購物中心各個方面

商場內服務

內部服務包括：輪椅（免費），代客停車，轉運中心，票務，嬰兒推車，Simon游客服務，安全和派出所，零售禮品卡，公共交通，停車，大客車投遞，手機購物俱樂部，商城辦公客，失物招領，iphone和Android的應用程序，住宿，殘疾人無障礙洗手間，集團服務，美食廣場，家庭洗手間，EV（電動車）充電站，目錄（Mall地圖），貨幣交換站，可口可樂自動售貨機，存衣處，兒童游樂區，公交站，嬰兒看護站，自動取款機，急救，無障礙通道，Simon購物卡，外幣在線兌換，Wi-Fi鏈接。

商場外服務

普魯士國王購物中心在自己的停車場內設有幾家商鋪，就其物業來說，包括：一個Crate&Barrel商，一個Seasons52商，和一個富國銀行分行。此外，還有幾家較大的商鋪位于緊鄰商場的地方。比如：一家有16屏幕和一個IMAX影廳的美國藝術家電影院，一個Wegman's食品市場，一個Costco批發店，Toys“R”Us店，Best Buy店，Nordstrom Rack店，Wal-Mart店，Capital Griile店，還有一些奢華但評價的酒店。