中國房地產(chǎn)報記者獨家獲悉，國美電器控股有限公司（以下簡稱“國美電器”）曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)旗艦項目、近60億元出售給海航置業(yè)的國美商都，經(jīng)過4年多的糾葛、扯皮、公堂訴訟，最近又返還回給了國美系地產(chǎn)。

“這個項目太大，發(fā)展平平，資金比較緊張，海航集團也沒有做起來，國美商都對于它來說算個燙手山芋。國美電器還想把商業(yè)地產(chǎn)做起來，所以又還給了它們。”一位接近國美電器的人士稱，前段時間國美電器曾邀請業(yè)內(nèi)專業(yè)機構(gòu)探討過國美商都的下一步規(guī)劃。

上述接近國美電器的人士稱，這一行為是對黃光裕在獄中確定的“以物流倉儲地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為國美地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來核心方向”思路的執(zhí)行。2013年9月份，國美電器曾傳出“500億元投資物流地產(chǎn)”的計劃。

多位業(yè)內(nèi)人士證實黃光裕一直隱秘地掌控著國美電器的大局。“黃從未脫離過對國美電器的實際控制，包括其在獄中的時候。”

此前，有媒體曾曝出黃光裕將提前出獄，但最后被各方否定。

對于國美商都最終走向以及物流地產(chǎn)的布局、模式、發(fā)展計劃，國美地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者表示現(xiàn)在尚不方便對外透露。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，無論是迫于傳統(tǒng)賣場持續(xù)下滑倒逼物流端口延伸，還是難舍地產(chǎn)情結(jié)主動擁抱新熱點，國美電器的新地產(chǎn)業(yè)務(wù)都面臨著一個激烈的競爭環(huán)境，周圍群敵環(huán)伺。

“目前國內(nèi)物流地產(chǎn)的格局已經(jīng)初步形成，國美電器此時進入物流地產(chǎn)的命題能否成立還有待觀察。”動力聯(lián)行董事長梁春表示，國美電器的物流地產(chǎn)是依托專業(yè)賣場形成的“專業(yè)賣場+倉儲物流”復(fù)合型物流地產(chǎn)，三大支撐點團隊、資金、電商都存在短板，“挑戰(zhàn)巨大”。

“但對方是黃光裕，我還是充滿期待的，看他如何力挽狂瀾！”梁春說。

暗中收回國美商都

國美商都是北京市2005年最大的土地招拍掛項目，也是國美系地產(chǎn)最大的地產(chǎn)旗艦項目，一度承載著黃光裕商業(yè)地產(chǎn)夢想。

但拿到土地后5年的開發(fā)過程中，該項目先后更迭了5任總經(jīng)理；案名再三被推翻，定位一再更改，在黃光裕入獄后的2009年最終淪落為被變賣的命運。該項目在待售席上搖擺3年后才迎來海航置業(yè)。

2011年3月，國美商都與海航置業(yè)簽署協(xié)議，海航置業(yè)以57.5億元總價收購該項目約56萬平方米的物業(yè)資產(chǎn)。沒有想到的是關(guān)于付款、項目本身問題的糾紛時有發(fā)生，最終由于雙方資金問題反目成仇、對簿公堂，該項目的發(fā)展停滯不前。

不過，隨著事態(tài)的發(fā)展，上述熟知國美電器的人士透露國美商都已被國美電器收回。“國美商都現(xiàn)在處于重新規(guī)劃階段，整體思想、主要業(yè)態(tài)都在重構(gòu)，希望跳出現(xiàn)在的市場競爭”。

“至少在商業(yè)想法上做出來了，能抓住有效供應(yīng)機會的話還是有希望的。”上述接近國美電器的人士對其此前商業(yè)地產(chǎn)折戟扼腕唏噓，“它是有機會有能力做起來的，但由于思路不清晰，戰(zhàn)略不確定，白白錯失了機遇。”

思路、戰(zhàn)略不清楚反映到項目上是猶豫不決，定位上屢屢改弦易轍。國美商都正是國美電器在地產(chǎn)領(lǐng)域思路不清、戰(zhàn)略不確定導(dǎo)致滑鐵盧的寫照。

實際上，國美商都更名及更換掌門人的背后是國美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的布局不清。

“這導(dǎo)致國美在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面一直缺乏系統(tǒng)戰(zhàn)略導(dǎo)向，沒有堅定的方向，因此盡管多元化起步不晚，項目地理位置也很有戰(zhàn)略眼光，但并沒有形成產(chǎn)業(yè)和品牌影響力。”中國購物中心聯(lián)盟主任郭增利表示。

隨著2011年王軍辭去鵬潤地產(chǎn)總裁職務(wù)，國美悄然開始加碼商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)，收回國美商都正是試圖重振商業(yè)地產(chǎn)最好的證明。“起碼國美已經(jīng)改變了過去對商業(yè)地產(chǎn)猶豫反復(fù)的態(tài)度，定位更加清晰明確，這很重要。”郭增利說。

布局物流地產(chǎn)

2013年9月，“500億投資物流地產(chǎn)”的豪言把國美系地產(chǎn)拉入媒體和公眾的視野，最近它又以低于市場價30%出手了北京鵬潤家園108套房源，回收近8億元。

這次推出的鵬潤家園房源是當(dāng)時出租的一棟樓，目前租戶到期，開發(fā)商收回使用權(quán)后將整棟樓重新粉刷裝修后再次對外出售。該項目位于北京西南二環(huán)的菜戶營，銷售均價為33000元/平方米，比周邊二手房成交均價低了近30%。對于偏低定價，銷售人員稱是由于尾盤出售。

對此，前述接近國美電器的知情人士稱，這是正常現(xiàn)象，國美電器現(xiàn)在的計劃是進一步收縮住宅市場。配合集團地產(chǎn)戰(zhàn)略，利用已有住宅項目回籠資金，反哺新地產(chǎn)業(yè)務(wù)展開。

鵬潤地產(chǎn)方面相關(guān)人士曾對媒體表示，鵬潤的物流地產(chǎn)將布局全國40多個城市，投資規(guī)模達(dá)到500億元，涉及工業(yè)用地總面積將達(dá)2000萬平方米。“做家電連鎖本質(zhì)上就是做物流，因為物流競爭是后臺的競爭，包括阿里巴巴、京東和蘇寧都很重視，國美在這方面相對偏弱，加強布局理所當(dāng)然。但500億元的投資更像是一種姿態(tài)，500億元錢從何來？”長期研究家電領(lǐng)域的專家劉步塵進一步指出。

目前，國美電器的產(chǎn)業(yè)主要包括國美電器、大中電器、國美系地產(chǎn)，其中作為主要現(xiàn)金流來源的國美電器，盈利狀況自2013年以來雖有明顯改善，但利潤狀況并不樂觀。國美電器2014年財報顯示，其營業(yè)收入603.59億元，凈利潤則為12.79億元。“這些收入很難成為其發(fā)力物流地產(chǎn)的資金支點。”

資金之外，國美的物流地產(chǎn)還面臨更多挑戰(zhàn)。在國內(nèi)物流地產(chǎn)初步格局已形成的情況下，國美做全國網(wǎng)絡(luò)布局要挑戰(zhàn)馬云的菜鳥；做全國商場電商布局面對的是王健林的萬達(dá)；純粹物流地產(chǎn)要抗衡大佬普洛斯；還要面對在殺入物流地產(chǎn)中挑戰(zhàn)綠地、萬科等；最關(guān)鍵的是國美還要對抗“老冤家”蘇寧的挑戰(zhàn)。

2013年，國美物流地產(chǎn)投資計劃首次流出時，有接近國美電器知情人士曾向中國房地產(chǎn)報記者透露，物流地產(chǎn)到底應(yīng)該如何運營，國美也沒有想好。而他之前接觸的負(fù)責(zé)鵬潤物流地產(chǎn)的營銷總監(jiān)和招商經(jīng)理都已經(jīng)離職，項目推進也沒有任何進展。

中國房地產(chǎn)報記者隨后聯(lián)系到離職的兩人，其稱“缺乏核心領(lǐng)導(dǎo)人的決策，項目推進太慢，人員流動太頻繁，而且公司的文化和環(huán)境也很難適應(yīng)”。

至今，國美物流地產(chǎn)的最新進展尚不明朗，鵬潤地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示暫不方便回應(yīng)。據(jù)國美內(nèi)部人士介紹，目前在建的主要還是西安等地的傳統(tǒng)物流基地。

此外，國美曾提出的“假日貨倉”類物流基地同樣反響平平，但在業(yè)內(nèi)沒什么知名度。

“但他是黃光裕，出來后也許能再次挽國美的物流地產(chǎn)于狂瀾，我很期待。”梁春說。

那個力挽狂瀾的人

實際上，從2014年底至今年5月中旬，關(guān)于黃光裕保外就醫(yī)和提前出獄的消息便層出不窮，并一度大幅拉升國美電器和大股東為國美控股集團的上市公司中關(guān)村的股價。

盡管之前有關(guān)黃光裕提前出獄的消息均被證偽，但這些流言主要基于，從2008年11月入獄到2015年11月，黃光裕的刑期正好過半，這是國內(nèi)服刑制度中有關(guān)提前出獄的基本前提。

而多位人士指出，黃光裕在獄中“相當(dāng)?shù)驼{(diào)”，還獲得了“改造標(biāo)兵”的稱號。提前出獄并非無風(fēng)起浪。作為黃光裕在獄中親自批示確定的發(fā)展方向，若2015年11月后黃確能提前出獄，其或能為國美系的物流、商業(yè)地產(chǎn)帶來一些新氣象。

在崇尚英雄的時代，黃光裕的個人魅力對國美電器影響深遠(yuǎn)。作為一個汕頭人，黃光裕氣質(zhì)鮮明，粗獷火爆的風(fēng)格也影響了國美電器的發(fā)展。

黃光裕曾稱，“我做事的習(xí)慣，方向一旦明確，大概都想好，應(yīng)該有三分把握，我就敢去做。并且要做就盡可能做大，一有機會絕對要出擊。”

他信奉先占領(lǐng)市場后培養(yǎng)市場的擴張策略，先在規(guī)模上以絕對優(yōu)勢壓制競爭對手。黃氏風(fēng)格以兇狠的價格戰(zhàn)大殺四方，國美電器早年的擴張之路異常兇猛；面對外資巨頭百思買也毫不退讓，黃光裕也被外界冠以“狼性”之稱。國美規(guī)模最大的時候，在全國的門店多達(dá)1500家，當(dāng)時國美還表示計劃擴張至2000家。

如今的國美系，已退守保盈利，戰(zhàn)略趨于保守，在新生戰(zhàn)場一直喪失主動權(quán)。這種形勢下的國美，或許只有在善于創(chuàng)造奇跡的黃光裕如狼似鷹的性格帶領(lǐng)下，才能在來勢洶洶的電商和物流侵襲下獲得新生。
　　（中國房地產(chǎn)報 記者 李克純）