近幾年，奧特萊斯業(yè)態(tài)在中國(guó)的發(fā)展之快令業(yè)界為之側(cè)目。盡管市面上充斥著數(shù)百家以?shī)W特萊斯為名義的商業(yè)綜合體，然而，真正獲得成功的僅有十來(lái)家。

作為新興的二線城市，鄭州商業(yè)近幾年的發(fā)展可謂“突飛猛進(jìn)”。然而即便如此，一下子蹦出來(lái)六個(gè)奧特萊斯的規(guī)劃還是讓人為之擔(dān)憂。據(jù)鄭州商業(yè)觀察了解，位于鄭東新區(qū)CBD內(nèi)環(huán)的綠地千璽廣場(chǎng)G-BOX、丹尼斯4天地奧萊都將于近期入市。

曇花一現(xiàn)的康城奧萊

聊起跟奧特萊斯相關(guān)的話題，相信老鄭州們一定不會(huì)對(duì)早年曾一度風(fēng)靡全城的“鄭州康城奧特萊斯”陌生。

2009年12月18日，鄭州康城奧特萊斯購(gòu)物中心在鄭東新區(qū)寶龍城市廣場(chǎng)盛大開(kāi)業(yè)。開(kāi)業(yè)當(dāng)天，便創(chuàng)造了近10萬(wàn)人次的客流量。

然而好景不長(zhǎng)，康城奧特萊斯在經(jīng)歷了短暫的門庭若市后，迅速跌入谷底。

名品牌蒸發(fā)、貨品稀少、客流量大幅縮水等問(wèn)題的出現(xiàn)令人唏噓不以。一間間空鋪留下的，是曾在此經(jīng)營(yíng)過(guò)的商鋪招牌。既包括Burberry這樣的國(guó)際一線品牌，也蘊(yùn)含了阿迪達(dá)斯、耐克這樣的國(guó)際一現(xiàn)運(yùn)動(dòng)品牌。而很多營(yíng)業(yè)店鋪，雖有5折左右的優(yōu)惠，貨品卻相當(dāng)稀冷。

據(jù)一位已離職的前鄭州康城奧特萊斯高管向鄭州商業(yè)觀察透露：康城奧萊經(jīng)營(yíng)的高端奢侈品為自營(yíng)與聯(lián)營(yíng)兩種方式。自營(yíng)方式是采購(gòu)部門從境外批量購(gòu)買，再放入店內(nèi)進(jìn)行二次銷售。聯(lián)營(yíng)方式則是與蘇州、杭州等地的高端品牌代理商合作，將一部分舊款商品在店內(nèi)綜合式銷售。但兩種方式始終面臨“貨源不穩(wěn)”的尷尬。

品牌結(jié)構(gòu)上不去、商品資源供應(yīng)不穩(wěn)，即意味著商場(chǎng)對(duì)一線品牌與消費(fèi)者始終缺少號(hào)召力。而這也成為了鄭州康城奧特萊斯最終走向關(guān)門撤店的直接原因。

值得期待的丹尼斯奧萊

貨源的明顯缺乏，導(dǎo)致部分奧特萊斯不得不走上作假的道路，最后淪落為“存貨”處理廠。有些奧特萊斯為了吸引消費(fèi)者，只能自己去購(gòu)買GUCCI等品牌來(lái)充門面。

因此在鄭州商業(yè)觀察看來(lái)，以貿(mào)易、百貨零售起家的丹尼斯與其他幾家相比，在奧特萊斯的經(jīng)營(yíng)上將占據(jù)更多的優(yōu)勢(shì)。改造前，4天地定位為“溫馨家具館”。主要經(jīng)營(yíng):布藝沙發(fā)、皮藝沙發(fā)、戶外家具、藤藝家具、家居配飾、餐飲大店、睡眠中心;而5天地則定位“時(shí)尚家具館”。主要經(jīng)營(yíng)：板木家具、實(shí)木家具、兒童家具、韓式家具、家居配飾、餐飲大店、櫥衛(wèi)建材。自開(kāi)業(yè)以來(lái)一直都人煙稀少、生意冷清。本輪改造無(wú)論定位還是招商都值得期待。

綠地G-BOX

該項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)CBD內(nèi)的千璽廣場(chǎng)樓下，總營(yíng)業(yè)面積6000m2。雖然高額的裝修補(bǔ)貼使得該項(xiàng)目一度停滯，但最終還是為此拿出了3000萬(wàn)左右的裝補(bǔ)引入了Armani 、DKNY 、FURLA、ESCADA、JUICY COUTURE等品牌。

在建中的杉杉與世貿(mào)

2011年，康城奧特萊斯閉店，此舉帶回的更多是反思。為當(dāng)時(shí)發(fā)展尚未成熟、交通環(huán)境并不十分便利的鄭東新區(qū)未來(lái)的商業(yè)發(fā)展前景畫(huà)上了一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

然而隨著近幾年鄭州大踏步式的發(fā)展，航空港區(qū)、龍湖副CBD、白沙組團(tuán)等一系列國(guó)家政策的推出再一次刺激到了那根商業(yè)神經(jīng)。

2014年8月20日，杉杉奧特萊斯·鄭州項(xiàng)目在普羅旺世中城項(xiàng)目(鄭開(kāi)大道與223省道交匯處)舉行盛大的開(kāi)工奠基儀式。

杉杉奧特萊斯?鄭州項(xiàng)目地處鄭州市和開(kāi)封市之間，鄭開(kāi)大道和雁鳴路交叉口，距離鄭州市中心約20公里，40分鐘車程，是普羅旺世落戶中牟引進(jìn)并成功啟動(dòng)的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地188畝，由杉杉集團(tuán)與信和·普羅旺世強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共同投資建設(shè)，計(jì)劃引進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌255家，并計(jì)劃于2015年底建成開(kāi)業(yè)。

緊接著的2014年9月28日上午，總投資30億元人民幣，占地約400余畝，總建筑面積達(dá)68萬(wàn)㎡的鄭州世貿(mào)奧特萊斯購(gòu)物中心項(xiàng)目奠基儀式在鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際物流園區(qū)隆重舉行。

這是上海世貿(mào)、天津現(xiàn)代集團(tuán)攜手河南國(guó)基集團(tuán)，結(jié)合河南省鄭州市省會(huì)優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，推出集高端名品奧特萊斯、星級(jí)酒店、ShoppingMall、特色商業(yè)街、高檔商務(wù)辦公樓等多種高端服務(wù)業(yè)態(tài)為一體的大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目。

奧萊真的適合鄭州嗎?

首先，整個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在所面臨的現(xiàn)實(shí)既：除了北京、上海這種超級(jí)一線城市的消費(fèi)者對(duì)品牌有較高認(rèn)知水平之外，絕大多數(shù)的二三線城市消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知度不高。

其次，中國(guó)是一個(gè)儲(chǔ)蓄型的社會(huì)而非消費(fèi)型社會(huì)，絕大多數(shù)的消費(fèi)者在為房子儲(chǔ)蓄、為醫(yī)療儲(chǔ)蓄、為教育儲(chǔ)蓄、為孩子儲(chǔ)蓄、為養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，中國(guó)雖然人均GDP已經(jīng)達(dá)到國(guó)際上適合奧特萊斯發(fā)展的水平，但是我們不能忽略歐美的社會(huì)福利水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出我國(guó)，公共服務(wù)的缺失擠占了居民消費(fèi)造成的消費(fèi)能力不足，造成了在中小城市奧特萊斯項(xiàng)目舉步維艱。

第三，盲目追求規(guī)模。國(guó)內(nèi)奧萊項(xiàng)目在前期規(guī)劃的時(shí)候動(dòng)輒十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)平方米，還以規(guī)模宏大作為賣點(diǎn)，對(duì)未來(lái)招商和經(jīng)營(yíng)欠考慮。反觀奧萊的發(fā)源地美國(guó)，最大的Woodbury Commons Outlets面積不超過(guò)8萬(wàn)㎡，而且還是在歷經(jīng)幾十年共五期的擴(kuò)建后所得出的最終結(jié)果。

第四，開(kāi)發(fā)商自身招商能力弱。我們可以算一筆賬，如果一個(gè)奧特萊斯一個(gè)季度的貨源為一億元，按照目前全國(guó)200個(gè)奧特萊斯基數(shù)進(jìn)行計(jì)算，一年就需要消耗至少800億元的貨源，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上哪有那么多的名品庫(kù)存積累?

國(guó)內(nèi)的奧特萊斯還停留在正價(jià)店下架過(guò)季產(chǎn)品的階段或者是國(guó)外的買手制，缺乏國(guó)際品牌的渠道和國(guó)際品牌的直營(yíng)工廠店，貨品的豐富程度和更新程度及配貨量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)眾多奧特萊斯最后成為了“奧特慢”。有些品牌來(lái)自于層層代理商，與正品店相比，折扣力度十分有限，也影響了消費(fèi)者的需求。

在國(guó)外奧特萊斯的主要貨源都來(lái)源于品牌的工廠店，為奧特萊斯專門生產(chǎn)反單產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)奧特萊斯沒(méi)有形成一個(gè)從生產(chǎn)、銷售、消費(fèi)的完整生態(tài)圈，這是國(guó)內(nèi)奧特萊斯前景一片光明現(xiàn)實(shí)卻凋敝零落的主要原因。

鄭州商業(yè)觀察認(rèn)為，奧特萊斯還應(yīng)更貼近消費(fèi)者需求，并為其提供更為超值的品牌購(gòu)物，滿足消費(fèi)者吃喝玩樂(lè)一站式全方位的生活體驗(yàn)。就像國(guó)外的奧萊一樣，會(huì)開(kāi)設(shè)在知名的旅游區(qū)，通過(guò)各種方式讓消費(fèi)者“粘”在那里。

奧特萊斯模式要想在鄭州發(fā)展的好，就必須根據(jù)鄭州商業(yè)及消費(fèi)者市場(chǎng)的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的規(guī)劃、創(chuàng)新和升級(jí)。并建立出行更方便、環(huán)境更優(yōu)雅、品牌更檔次的奧特萊斯，讓奧特萊斯離城市消費(fèi)者近一點(diǎn)，離奢華更近一點(diǎn)。
（鄭州商業(yè)觀察）