一、地段無可比擬

　　上海新世界大丸百貨地處南京東路、河南中路、天津路與江西中路的圍合區(qū)域，位于上海市內(nèi)客流最多的南京東路與著名旅游景點外灘地區(qū)之間，可謂獨一無二的“鉆石級”地段。

　　

　　周邊分布了恒基名人購物中心、宏伊國際廣場、悅薈廣場、上海置地廣場、百聯(lián)世茂國際廣場等多個商業(yè)項目，但這些項目均定位為中檔潮流，唯一定位高端的益豐外灘源也因體量較小無法形成品牌集群優(yōu)勢，由此南京東路商圈為高端商業(yè)項目的問世留足了空間。再加之前些年“地王”名頭的強(qiáng)大光環(huán)，媒體及公眾關(guān)注度優(yōu)勢明顯。

　　二、新世界目標(biāo)是精品百貨

　　新世界未來的戰(zhàn)略目標(biāo)是力爭把新世界建設(shè)成為上海及全國一流的精品百貨。近年來，一面致力于把新世界城打造成為“精品時尚新世界”，一面全力建造中國一流的精品百貨——新世界大丸百貨。

　　

　　三、空間大氣，出類拔萃

　　大丸百貨擁有“購物中心化”的寬闊奢華空間與不同區(qū)域的裝飾性布置營造舒適購物體驗。

　　

　　新世界大丸百貨的建筑外墻以石材與玻璃進(jìn)行混搭，臨街一二層的外墻為奢侈大牌的形象展示面，為旗艦商業(yè)的成熟做法，稍顯常規(guī)無奇。但進(jìn)入商場后才會發(fā)現(xiàn)別有洞天。大氣的空間、尺度適宜的通道、奢華舒適的購物空間與傳統(tǒng)百貨商場低矮的層高、狹窄的過道空間、擁擠無序的商品堆積讓人身處其中局促感空前，形成了鮮明對比。

　　其整體空間感的營造通過以下四個層面得以實現(xiàn)：

　　1、項目中心位置留出廣闊空間打造大尺度中庭，充分借鑒了購物中心的結(jié)構(gòu)特點;

　　

　　2、中庭頂端打造巨大玻璃穹頂，配以大塊LED屏幕;

　　

　　

　　

　　3、兩條規(guī)則的環(huán)形動線及尺度適宜的通道，既保證了商鋪無死角，又提升了客群逛店的方便度、易達(dá)度及舒適度。

　　

　　4、新世界元素旋轉(zhuǎn)式電梯及中庭觀光電梯方便客戶了解每個樓層零售業(yè)態(tài)

　　

　　

　　

　　藉此上述四點使項目內(nèi)部整體空間氛圍大氣且通透。

　　

　　除去一樓的統(tǒng)一形象展示，商場二樓至六樓每個樓層的四條主通道均依據(jù)配置商品品類的不同均進(jìn)行了不同主題的頂部及地磚裝飾，這樣一個6萬平的商業(yè)空間就有了多達(dá)20種的主題化視覺傳達(dá)，得益于規(guī)則的動線，多裝飾主題沒有產(chǎn)生絲毫的雜亂感，而是讓人在一條通道進(jìn)入另一條通道時，不看品牌及具體販?zhǔn)凵唐罚瑔渭兺ㄟ^裝修就已經(jīng)感覺到其進(jìn)入了另一片購物天地。

　　

　　

　　新世界大丸百貨通過上述舉措將大量資源及資本投入到直接作用于“人”的感官體驗營造中，可謂突破了傳統(tǒng)百貨的一貫法則，融入了購物中心的優(yōu)勢特色，新世界及新黃浦背后強(qiáng)大的資金實力于此可見一斑。細(xì)節(jié)的呈現(xiàn)最能體現(xiàn)開發(fā)商的專業(yè)度及誠意，其在這方面無疑讓人深感欣喜及欽佩。

　　四、超高零售配比逆主流市場之策已成竹在胸?

　　前文中提到，上海新世界大丸百貨犧牲經(jīng)營面積打造舒適尺度的中庭及過道空間，耗費巨資進(jìn)行多主題內(nèi)部裝飾，這些舉措從成本角度考慮無疑都是在給項目的整體支出不斷地做加法，由此產(chǎn)生的投入通過何種方式實現(xiàn)回補(bǔ)?從其業(yè)態(tài)配比中不難看出其采用了“精簡業(yè)態(tài)種類，提高零售占比，最大程度提高經(jīng)營坪效”的逆市場主流之策。

　　

　　當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)項目，均在為吸引顧客到店做著不懈努力，其中以“調(diào)整業(yè)態(tài)占比，降低零售，提升餐飲、娛樂、親子等強(qiáng)體驗類業(yè)態(tài)占比”最為明顯。購物中心自不必說，強(qiáng)大如新光天地等明星百貨同樣效仿該法。

　　

　　但新世界大丸百貨卻反其道而行之，通過業(yè)態(tài)分布圖可以清晰地看出，一個6萬方的大型百貨項目，其營業(yè)的B2-6F八個樓層中，除了B2層整層配備“輕餐飲/面包甜點/超市”業(yè)態(tài)外，其余7個樓層均為零售業(yè)態(tài)，每層根據(jù)客群性別、年齡及消費水平的不同配置不同的零售業(yè)種，只是在2樓至4樓的三個樓層各引入了一家咖啡店，頂層6樓東側(cè)設(shè)置了4間主題餐廳。

　　

　　

　　

　　采取如此逆市場主流的策略，其商業(yè)邏輯的支撐點在哪兒?

　　除了前文詳述的對于購物環(huán)境、商業(yè)空間的考究打造，其所處的南京東路擁有日均50萬的流動人口，這一數(shù)據(jù)也會為操盤者立定決策提供信心支撐。有基礎(chǔ)人流、又有精心打造的購物空間，還有強(qiáng)大的品牌組合，何愁生意不好?

　　五、國際大牌與潮流品牌齊聚，日系品牌數(shù)量搶眼

　　南京東路商圈唯一高端精品百貨的定位，加之日本大丸百貨在品牌招商方面的成熟經(jīng)驗及渠道資源，于試運營期內(nèi)披露的相關(guān)品牌資源可以看出上海新世界大丸百貨在品牌端亦有不錯的表現(xiàn)。

　　1樓囊括了Gucci、Ferragamo、Bottega Veneta等指標(biāo)性奢侈品牌及Van Cleef &Arpels、IWC、Jaeger等奢侈珠寶、鐘表品牌，同時引入了近40個國際一二線化妝品品牌;

　　

　　

　　2樓則定位于國際名品時尚，招募了Ted Baker、Peny Black、Rose Only等并未在上海大規(guī)模展店且具有極高美譽度的品牌;

　　

　　

　　3至5樓依次為經(jīng)典女裝、淑女裝及男裝;

　　

　　

　　

　　6樓為兒童用品/居家用品;

　　

　　

　　

　　B2層的超市為華潤集團(tuán)旗下的精品超市Ole，以上的品牌組合將能夠覆蓋5歲-50歲的近乎全年齡段客層。

　　

　　據(jù)悉6萬平的百貨商場于正式營業(yè)時會有超過400個品牌進(jìn)駐，歐美品牌大概占50%，日本品牌20%，中國品牌20%，其他品牌10%。

　　頭頂昔日“地王”光環(huán)，打造項目過程中吸納了購物中心先進(jìn)元素的同時又采取了逆主流市場的配比策略，上海新世界大丸百貨這個“非常態(tài)”百貨商場項目的市場表現(xiàn)究竟如何，我們拭目以待。

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- 該帖于 2015-3-10 14:00:00 被修改過