本文在原有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和PPP成功用于地鐵開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上,深圳市新摩爾商業(yè)管理公司總結(jié)了十年服務(wù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和綜合體項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn),提出了高鐵經(jīng)濟(jì)理論框架,共同設(shè)計(jì)了聯(lián)合多家基金公司每年操作100億元用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的PPP基金模式,共同服務(wù)城市高鐵和空港區(qū)域土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展,將總體策劃和基金引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)代理與土地租賃服務(wù)形成流水線服務(wù)體系,提高了合作效率,減輕了政府財(cái)政壓力,為大力推廣PPP模式開(kāi)闊了更廣闊的空間。

一、 PPP模式的特點(diǎn)

PPP模式即Public—Private—Partnership的字母縮寫，通常譯為“公共私營(yíng)合作制”，是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。或是為了提供某種公共物品和服務(wù)， 以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過(guò)簽署合同來(lái)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果。

PPP融資模式成功案例

國(guó)外：

1、美國(guó)最著名的四大職業(yè)聯(lián)賽俱樂(lè)部(MLB、NBA、NFL、NHL)所擁有的82個(gè)體育場(chǎng)館的31%都是用PPP模式興建的;

2、倫敦地鐵采用PPP融資模式;

3、英國(guó)式最早應(yīng)用PPP模式的國(guó)家，截至2006年底，794個(gè)PPP協(xié)議已簽署，總投資550億英鎊;

國(guó)內(nèi)：

1、2002年6月，上海友聯(lián)聯(lián)合體獲得了上海市最大的污水處理項(xiàng)目20年特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的融資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理;

2、2003年8月9日，中國(guó)中信集團(tuán)聯(lián)合體與北京市政府和北京奧組委以及北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司共同分別簽訂協(xié)議，最終建立中國(guó)國(guó)家體育場(chǎng);

3、2003年年底，北京市政府聯(lián)合社會(huì)投資共同建立北京地鐵四號(hào)線;

北京地鐵四號(hào)線南起豐臺(tái)區(qū)南四環(huán)公益西橋，北至海淀區(qū)安河橋北，正線全長(zhǎng)約28.2公里，共設(shè)車站24座，其中換乘站11座，是北京市軌道交通路網(wǎng)中貫通南北的骨干線。工程于2007年開(kāi)工建設(shè)，2009年投入運(yùn)行。

該項(xiàng)目采用特許經(jīng)營(yíng)方式，由北京市政府和社會(huì)投資者共同建設(shè)。其中洞體、車站等土建工程部分(A部分資產(chǎn)，約占總投資70%)由北京市政府委托京投公司負(fù)責(zé)投資建設(shè);車輛、信號(hào)等設(shè)備資產(chǎn)(B部分資產(chǎn)，約占項(xiàng)目總投資30%)由北京京港地鐵有限公司(港鐵公司和首創(chuàng)集團(tuán)組成的聯(lián)合體公司)投資建設(shè)。

根據(jù)簽訂的特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，北京市政府授予京港公司地鐵四號(hào)線項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，特許經(jīng)營(yíng)期為自試運(yùn)營(yíng)開(kāi)始后30年。項(xiàng)目建成后A部分資產(chǎn)以租賃方式提供京港公司使用，京港公司負(fù)責(zé)整個(gè)地鐵四號(hào)線的運(yùn)營(yíng)管理、全部設(shè)施(包括A和B兩部分)的維護(hù)、除洞體外的項(xiàng)目資產(chǎn)更新以及站內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。京港公司通過(guò)地鐵票款收入、站內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)政補(bǔ)貼回收投資并獲得相應(yīng)投資收益。特許經(jīng)營(yíng)期限屆滿，京港公司將B部分項(xiàng)目設(shè)施完好無(wú)償?shù)匾平唤o市政府指定部門，將A部分項(xiàng)目設(shè)施歸還京投公司。

京港公司收益主要依托票款收入和政府補(bǔ)貼，在2009年和2010基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，2011年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.4億元，項(xiàng)目投資效益逐步顯現(xiàn)。

將PPP模式推廣到高鐵和空港區(qū)域開(kāi)發(fā)是重要的研究課題, 具有較高的實(shí)用價(jià)值。

二、 高鐵和空港區(qū)域土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和租賃開(kāi)發(fā)特點(diǎn)

1. 土地價(jià)值可以劃分緊密圈,半緊密圈和影響圈

為了提升區(qū)域土地價(jià)值,一般需要引進(jìn)一流顧問(wèn)公司和城市設(shè)計(jì)公司,例如,深圳市新摩爾公司就提供土地一級(jí)開(kāi)發(fā)顧問(wèn)和城市設(shè)計(jì)一體化服務(wù),科學(xué)測(cè)算土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投入和產(chǎn)出的同時(shí),設(shè)計(jì)引進(jìn)基金的贏利模式,減輕政府負(fù)擔(dān),提高區(qū)域開(kāi)發(fā)質(zhì)量和專業(yè)化運(yùn)作程度。

2.土地需要分級(jí)開(kāi)發(fā)

高鐵和空港區(qū)域土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成熟周期需要5-10年,我們?cè)诔鲎尣糠滞恋氐耐瑫r(shí),也可以租賃開(kāi)發(fā)部分項(xiàng)目,加速區(qū)域成熟,還可以對(duì)部分重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目,例如,城市商業(yè)與文化綜合體(文化館,美術(shù)館,影劇院,購(gòu)物中心,寫字樓和公寓),尋找投資公司聯(lián)合做二級(jí)開(kāi)發(fā)。

長(zhǎng)沙武廣高鐵核心區(qū)域城市設(shè)計(jì) 英國(guó)紅東公司設(shè)計(jì)

長(zhǎng)沙武廣高鐵核心區(qū)東側(cè)部分土地就可以借鑒深圳前海土地1.5級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),根據(jù)區(qū)域發(fā)展前景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn),開(kāi)展租賃經(jīng)營(yíng),在時(shí)機(jī)成熟時(shí)候以較高價(jià)格出讓土地,獲得理想的土地開(kāi)發(fā)收益。

瀏陽(yáng)河?xùn)|側(cè)規(guī)劃有555畝的長(zhǎng)沙國(guó)際會(huì)展中心綜合體,酒店和餐飲以及會(huì)展服務(wù)都需要周邊的支持。

下圖B3地塊位于長(zhǎng)沙國(guó)際會(huì)展中心正對(duì)面,中間瀏陽(yáng)河相隔,景觀環(huán)境優(yōu)美,交通便利,具有較大的升值空間。

占地面積為140036完平方米,換算為210畝土地,適合定位為餐飲休閑商業(yè)與酒店,辦公,公寓綜合體,該地塊就可以作為租賃經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)。

長(zhǎng)沙武廣高鐵核心區(qū)東側(cè)土地利用規(guī)劃圖

三、 引進(jìn)開(kāi)發(fā)基金運(yùn)作高鐵和空港區(qū)域土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的框架

1. PPP模式用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

A地方政府與C土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商就D地塊(一般為10平方公里甚至幾十平方公里)的開(kāi)發(fā)達(dá)成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內(nèi)，C開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)地塊內(nèi)的土地平整、道路管廊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，學(xué)校、醫(yī)院、文化、體育公共設(shè)施建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目招商、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)工作，空間規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、公共項(xiàng)目維護(hù)等基礎(chǔ)性服務(wù)工作等;于此同時(shí)，C開(kāi)發(fā)商以D片區(qū)地塊內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級(jí)政府地方留成部分的一定比例(即扣除上繳中央、省、市級(jí)部分后的收入)作為投資回報(bào)，如新產(chǎn)生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項(xiàng)資金等;合作期限內(nèi)，A政府只有監(jiān)督監(jiān)管的權(quán)利，不得隨意干擾C土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的合理經(jīng)營(yíng)，政府也不必為開(kāi)發(fā)商的投資進(jìn)行兜底;由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商大部分是政府直屬國(guó)有企業(yè),因此,市政府需要和專業(yè)顧問(wèn)公司合作幫助C土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商引進(jìn)B土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基金,政府給予基金必要的法律與經(jīng)濟(jì)保障,讓B土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基金順利引進(jìn)到大型土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

合作期限結(jié)束后，開(kāi)發(fā)商將D區(qū)塊的基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)條件已交給政府。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的商業(yè)演進(jìn)模式對(duì)比及案例分析

引進(jìn)基金的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)PPP模式流程圖

政府將基金投資交給C土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司, C土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司將D片區(qū)土地收入上交給政府,得到政府按比例分成, C土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司在合作期滿后將公共設(shè)施和運(yùn)營(yíng)權(quán)無(wú)償給市政府。

　　以上表格是沒(méi)有引進(jìn)基金模式的PPP土地開(kāi)發(fā)模式,通過(guò)政府引進(jìn)開(kāi)發(fā)基金,由于下屬土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司是國(guó)有的,政府依舊對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向具有主導(dǎo)權(quán),同時(shí)要聽(tīng)取專業(yè)顧問(wèn)公司的建議,科學(xué)謀劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　在PPP模式下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商成為土地開(kāi)發(fā)、土地經(jīng)營(yíng)甚至區(qū)域經(jīng)營(yíng)的絕對(duì)主力，其既有土地規(guī)劃?rùn)?quán)也有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，不僅負(fù)責(zé)常規(guī)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也負(fù)責(zé)公共設(shè)施的建設(shè)管理，還要負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商等產(chǎn)業(yè)服務(wù)工作，其收益主要來(lái)自由區(qū)域經(jīng)營(yíng)而新產(chǎn)生的土地出讓和短期租賃、稅收等收入，合作期限完成后，將項(xiàng)目所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)無(wú)償移交給政府。政府將土地開(kāi)發(fā)、土地經(jīng)營(yíng)、區(qū)域經(jīng)營(yíng)的權(quán)利授權(quán)給開(kāi)發(fā)商，掌控區(qū)域發(fā)展方向的難度增大，但政府無(wú)資金投入，也無(wú)需兜底，沒(méi)有任務(wù)財(cái)政壓力，但需要制定嚴(yán)密、周全的監(jiān)督監(jiān)管措施，以防項(xiàng)目失敗或發(fā)生重大發(fā)展偏差。

　　1. 引進(jìn)基金運(yùn)作政府公共項(xiàng)目含土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的條件

　　條件1 市縣政府公共財(cái)政收入50億元以上。

　　條件2 政府用于運(yùn)作的項(xiàng)目引進(jìn)基金認(rèn)可一流顧問(wèn)公司論證其投入和產(chǎn)出以及規(guī)劃設(shè)計(jì),能夠合理控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　條件3 政府財(cái)政部門和基金簽訂PPP財(cái)政支持基金

　　相關(guān)基金由基金管理人以有限合伙方式募集,市縣財(cái)政局按政府采購(gòu)金融服務(wù)模式,由本基金管理人及其金融機(jī)構(gòu)有限合伙人提供基金認(rèn)購(gòu)、基金托管等綜合金融服務(wù)。例如,本基金目標(biāo)總額20億元,3+3年期10億元,5+2年期10億元。

　　我們?cè)敢夂陀凶鳛榈狞h委和政府領(lǐng)導(dǎo)密切合作,在中國(guó)鐵路總公司的指導(dǎo)和支持下,愿意規(guī)劃多個(gè)基金聯(lián)合進(jìn)入同一高鐵城市,共同發(fā)展高鐵帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的城市試點(diǎn),為我國(guó)高鐵走出去創(chuàng)造更好范例。

　　3.高鐵和空港區(qū)域土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的贏利模式創(chuàng)新

　　我國(guó)大多數(shù)高鐵站點(diǎn)選擇在郊區(qū),一般擁有5平方公里可以做土地一級(jí)開(kāi)發(fā),土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資一般需要50億元以上。省城高鐵區(qū)域土地現(xiàn)價(jià)一般在100萬(wàn)元/畝以內(nèi),通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和部分區(qū)域租賃經(jīng)營(yíng)模式,未來(lái)五年平均地價(jià)一般在300萬(wàn)元/畝以上。

　　5000畝土地出讓的毛利潤(rùn)在75億元,一般引進(jìn)10-30億元左右基金就可以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

　　基金公司和政府簽訂PPP財(cái)政基金運(yùn)作模式,承諾給予合理投資回報(bào),政府將拿到資金給予高鐵區(qū)域的政府土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司使用,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)作為PPP財(cái)政基金的利潤(rùn)來(lái)源,基金公司通過(guò)五-七年年時(shí)間拿回投資和每年10%以內(nèi)的固定回報(bào)。

　　深圳新摩爾公司成功為青島和長(zhǎng)沙高鐵提供土地一級(jí)開(kāi)發(fā)顧問(wèn)和城市設(shè)計(jì)服務(wù),積累了十年專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

　　2014年深圳新摩爾公司篩選了五家重點(diǎn)基金公司建立合作聯(lián)盟,聯(lián)合服務(wù)我國(guó)空港和高鐵區(qū)域土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展,2015年計(jì)劃合作基金投資規(guī)模為100億元,優(yōu)先考慮成都,重慶,合肥,貴陽(yáng)等高鐵樞紐區(qū)域城市。

　　深圳市新摩爾商業(yè)管理公司牽頭帶領(lǐng)城市設(shè)計(jì)公司和基金公司為高鐵區(qū)域土地一級(jí)開(kāi)發(fā)提供總體策劃和動(dòng)態(tài)城市設(shè)計(jì)顧問(wèn)服務(wù)和土地出讓代理服務(wù),在高鐵區(qū)域策劃服務(wù)后就同步為政府介紹PPP模式所需要引進(jìn)的基金, 測(cè)算投資規(guī)模和PPP模式所需要的投資回報(bào)路徑,為高鐵區(qū)域整合優(yōu)質(zhì)文化教育和醫(yī)療資源,確保政府下屬土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司以合理價(jià)格分期出讓高鐵區(qū)域土地,實(shí)現(xiàn)多贏格局。