核心提示：上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司是以百貨、購(gòu)物中心為核心業(yè)態(tài)的大型綜合性商業(yè)股份制上市公司。百聯(lián)西郊是目前國(guó)內(nèi)最具備社區(qū)型特征、最大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的社區(qū)購(gòu)物中心。借鑒了北美式MALL建筑風(fēng)格與特色，并巧妙融入了源于“上海母親河—黃浦江貫穿整個(gè)市區(qū)”的設(shè)計(jì)靈感，通過(guò)一條弧線型的露天步行街來(lái)貫串購(gòu)物中心兩端入口與中心廣場(chǎng)，貫穿室外與室內(nèi)，充分展現(xiàn)了生活功能與商業(yè)氛圍的延伸。

　　項(xiàng)目介紹

　　項(xiàng)目區(qū)位

　　1.北新涇板塊東起北虹路，南到延安西路，北至北翟路，西面則是虹橋場(chǎng)和虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)。從范圍上看，處于區(qū)域的中心部分;

　　2.分布有新涇鎮(zhèn)、北新涇街道、仙霞新村街道、程橋街道等多個(gè)大型社區(qū)，而區(qū)域南部為高檔別墅區(qū);

　　3.區(qū)域內(nèi)住宅體量巨大，人口眾多達(dá)到30萬(wàn)，且居民消費(fèi)能力尚可，完全能夠支撐該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目;人口構(gòu)成以本地居民為主，部分為經(jīng)濟(jì)園區(qū)中的工作人員以及一些外籍人士。

　　商圈輻射

　　上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心位于城市擴(kuò)散和人口導(dǎo)入的長(zhǎng)寧西部區(qū)域，商圈輻射半徑約3公里左右。區(qū)域內(nèi)基本沒(méi)有大型的商業(yè)項(xiàng)目，都是較小面積的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，且集中在區(qū)域北部地鐵二號(hào)線沿線以及仙霞路沿線。業(yè)態(tài)方面以餐飲、服務(wù)居多。

　　區(qū)域交通

　　公交：54、88、121、836、91、739、莘北專線，以及三條免費(fèi)班車金匯龍柏線、天山茅臺(tái)線;地鐵：地鐵二號(hào)線自駕：由東向西從茅臺(tái)路至威寧路，向南左轉(zhuǎn)至仙霞路，向西右轉(zhuǎn)沿仙霞路筆直向西行駛，至劍河路右轉(zhuǎn)進(jìn)入車庫(kù) ;

　　由延安西路高架由東向西行駛至婁山關(guān)路下匝道下，至古北路右轉(zhuǎn)，至虹古路左轉(zhuǎn)，沿虹古路由東向西筆直行駛至林泉路右轉(zhuǎn)，至仙霞路左轉(zhuǎn)，行駛至劍河路右轉(zhuǎn)進(jìn)入車庫(kù) ;

　　由延安西路至虹許路下匝道下，向北轉(zhuǎn)至虹許路，至虹橋路左轉(zhuǎn)，至龍溪路右轉(zhuǎn)至劍河路，沿劍河路筆直向北行駛，過(guò)仙霞西路路口進(jìn)入車庫(kù)。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　設(shè)計(jì)特色：采用啞鈴狀商業(yè)布局的經(jīng)典形態(tài)

　　百聯(lián)西郊購(gòu)物中心采用了商業(yè)布局的經(jīng)典形態(tài)——啞鈴狀布局，由地下二層至地上四層，位于建筑東南、西南、東北角三個(gè)人行入口及北部的車流都與城市道路自然連接，便于外部車流及人流的便利導(dǎo)入。弧線型的步行街貫穿廣場(chǎng)與中庭，環(huán)型走廊和天橋連接室內(nèi)與室外，將三個(gè)區(qū)域的建筑有機(jī)地組合成一個(gè)整體，充分展現(xiàn)了生活功能和商業(yè)氛圍的延伸，突出室外的商業(yè)價(jià)值，帶動(dòng)了沿步行街商鋪的經(jīng)濟(jì)收益。

　　平面動(dòng)線

　　設(shè)計(jì)特色：內(nèi)街式布局，人流動(dòng)線合理安排

　　項(xiàng)目整體形態(tài)為內(nèi)街式購(gòu)物中心，南北兩棟建筑體單體，中間以一條內(nèi)街分割，內(nèi)街寬度為10米左右。項(xiàng)目東西共有兩個(gè)出入口，中間為圓型大中庭廣場(chǎng)，作為人流動(dòng)線的集中點(diǎn)，將東西兩側(cè)進(jìn)入的人流匯集于此。在大中庭的北側(cè)另有一個(gè)圓型小中庭，作為1F東北側(cè)內(nèi)通道的端點(diǎn)。

　　項(xiàng)目2F以上樓層，東西兩端的動(dòng)線是以外側(cè)走廊的形式，中端的南北兩側(cè)動(dòng)線是內(nèi)部走廊的形式。南北兩棟建筑之間有四座空中走廊連接。動(dòng)線走廊寬度總體為4米。

　　垂直動(dòng)線

　　項(xiàng)目有兩組上下自動(dòng)扶梯，位于東西動(dòng)線兩端;兩組共四部觀光垂直電梯，在大中庭的東西兩側(cè);另外還有兩部客用樓梯位于大中庭處。

　　項(xiàng)目2\3兩層另有三組自動(dòng)扶梯位于東西兩端的主力店內(nèi)，為世紀(jì)聯(lián)華、東方商廈以及永樂(lè)家電使用。

　　項(xiàng)目有兩部貨梯，五處消防通道。

　　建筑設(shè)計(jì)

　　建筑格局：采用北美開放式建筑風(fēng)格

　　項(xiàng)目借鑒了北美式MALL建筑風(fēng)格與特色，采用開放式建筑風(fēng)格，一條由中小型零售商鋪組成的露天步行街連接兩端的主力店并直通建筑內(nèi)院。外部空間則打造了寬敞的園林景觀中心廣場(chǎng)，顧客購(gòu)物的同時(shí)也能欣賞建筑環(huán)境。

　　節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)：中央廣場(chǎng)形成了人流組織的中心節(jié)點(diǎn)，大量的室外空間及綠化景觀為戶外的休閑娛樂(lè)活動(dòng)提供了天然的自由空間，成為了周邊市民休閑生活的重要場(chǎng)地。

　　景觀設(shè)計(jì)：景觀及建筑設(shè)計(jì)參照美式購(gòu)物中心風(fēng)格，利用極具特色的建筑形態(tài)、裝飾物以及植物景觀來(lái)突顯出美國(guó)風(fēng)格。另外利用項(xiàng)目東側(cè)的天然河流作為項(xiàng)目本身的景觀之一。

　　標(biāo)示系統(tǒng)

　　完善的標(biāo)示系統(tǒng)能有效的將顧客輸送到目的區(qū)域，增進(jìn)銷售機(jī)會(huì)。

　　業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　亮點(diǎn)：連鎖品牌經(jīng)營(yíng)比重大、業(yè)種全面、知名度高

　　上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心共約160家商家入駐，其中主力店9家、專業(yè)賣場(chǎng)4家、主題餐飲39家、專賣店86家、休閑娛樂(lè)8家、社區(qū)服務(wù)14家。在160家各類業(yè)種店鋪中，連鎖品牌經(jīng)營(yíng)的超過(guò)85家，面積比重超過(guò)80%;其中國(guó)際性知名連鎖品牌有21家，面積比重達(dá)到16%。

　　項(xiàng)目主力店業(yè)種全面，包含家電、家居、百貨、運(yùn)動(dòng)、超市、服務(wù)等各個(gè)方面，方便于服務(wù)周邊社區(qū)。品牌檔次主要在中檔，各個(gè)業(yè)態(tài)的品牌豐富，且品牌知名度都較高，符合周邊消費(fèi)者的消費(fèi)能力和消費(fèi)需求。

　　其他業(yè)態(tài)的大多數(shù)品牌有在上海的知名度較高、經(jīng)營(yíng)狀況好和店鋪分布密度高的特點(diǎn)。由于項(xiàng)目定位為社區(qū)購(gòu)物中心，該些品牌的特點(diǎn)是周邊居民舍遠(yuǎn)取近前來(lái)項(xiàng)目的關(guān)鍵，且該些品牌對(duì)租金敏感性較低，能有效提高項(xiàng)目的租金水平。

　　各層品牌落位

　　項(xiàng)目啟示

　　啟示1：業(yè)態(tài)種類追求全面，居民首選購(gòu)物場(chǎng)所業(yè)態(tài)種類上追求全面，務(wù)必滿足周邊居民的所有生活需求，成為居民首選購(gòu)物場(chǎng)所。西郊百聯(lián)力求為數(shù)十萬(wàn)居民提供一個(gè)溫馨和諧的休閑、消費(fèi)場(chǎng)所，所以它在業(yè)態(tài)上非常全面。大型超市、百貨公司、家居用品、餐飲娛樂(lè)、品牌專賣、社區(qū)服務(wù)等等一應(yīng)俱全，豐富的業(yè)態(tài)組合，幾乎完全可以滿足周邊居民的日常生活所需。

　　啟示2：根據(jù)市場(chǎng)狀況和自身經(jīng)營(yíng)定位進(jìn)行業(yè)態(tài)配比西郊百聯(lián)的客戶群是居住在四周的居民，其中包括港澳臺(tái)人士，以及大量的日本、韓國(guó)、歐美等外籍人士。他們對(duì)購(gòu)物中心的需求并不是簡(jiǎn)單的購(gòu)物消費(fèi)，而是想得到全方位、高品質(zhì)的生活體驗(yàn)。所以，西郊百聯(lián)下大力氣引進(jìn)除商品消費(fèi)之外的其他配套業(yè)態(tài)，滿足目標(biāo)客戶全方位的生活需求，這些業(yè)態(tài)包括餐飲、電影、健身、臺(tái)球、高爾夫、便民服務(wù)等，并將這些業(yè)態(tài)的比例調(diào)整到比較合理的狀態(tài)。

　　啟示3：品牌主流化，盡量符合社區(qū)居民的消費(fèi)水平品牌完全主流化，知名度很高，符合社區(qū)居民的消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念。由于西郊百聯(lián)的大部分顧客是中等收入的社區(qū)居民，所以在商品品牌的定位上，選擇價(jià)格適中且具有廣泛知名度的品牌，會(huì)讓顧客舍得消費(fèi)、放心消費(fèi)。因此西郊百聯(lián)在各樓層匯集了一大批這樣的品牌，幾乎每一個(gè)品牌都能讓顧客朗朗上口，倍感親切。

　　啟示4：形成品牌聚集效應(yīng)，滿足各層次居民的生活需求大力引進(jìn)知名連鎖品牌店面，形成品牌聚集效應(yīng)，滿足各層次居民的生活需求。如果說(shuō)大量主流商品品牌的集中式為了滿足大部分顧客的日常需求，那么西郊百聯(lián)的諸多連鎖品牌店面，則是滿足社區(qū)周邊各層次、有各方面需求的顧客。這些連鎖品牌包括星巴克、哈根達(dá)斯、一茶一座、港麗餐廳、迪卡儂、屈臣氏等等。他們具有很好的知名度和規(guī)模效應(yīng)，很多只開在繁華地段的品牌店面也出現(xiàn)在這里，大大豐富了西郊百聯(lián)的顧客選擇面，讓有類似需求的人不用再“長(zhǎng)途跋涉”。
　�。▉�(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）