來福士
西溪海港城
原計(jì)劃今年開業(yè)的來福士、西溪海港城……紛紛推遲至2016年
錢江新城兩家Mall延后，西溪海港城方案“從頭來過”
剛剛過去的2014，于杭城零售圈，注定是不平淡的一年，娃歐轉(zhuǎn)型、中都關(guān)門、尚泰撤離，武林銀泰、百大、西湖銀泰、國(guó)大先后改造，運(yùn)河上街、下沙寶龍、萬達(dá)、集盒、水晶城、中大銀泰相繼開出……迎來送往，未曾消歇。
眾多商業(yè)體項(xiàng)目陸續(xù)浮出水面，杭城的商業(yè)格局似乎隔幾日被改寫，有人甚至統(tǒng)計(jì)過：“到2016年，杭州大大小小的商業(yè)綜合體將達(dá)到上百個(gè)。”商業(yè)體供應(yīng)量的井噴式增長(zhǎng)，使得很多區(qū)域從原先的商業(yè)體稀缺一夜之間變成了供給過剩，甚至出現(xiàn)了幾個(gè)商業(yè)體“貼身肉搏”的局面。
按照此前很多Shopping Mall項(xiàng)目公開的開業(yè)計(jì)劃，今年原本還將迎來新一輪開業(yè)高峰，令整個(gè)戰(zhàn)局更加復(fù)雜，但來福士、高德置地、西溪海港城、杭州大廈武林城市廣場(chǎng)(西子國(guó)際)、濱江寶龍城市廣場(chǎng)等原定于2015年開業(yè)的商業(yè)體，紛紛不約而同地將開業(yè)時(shí)間推遲到了2016年。
新聞事件
本來今年要開的這些Mall
可能要等明年了
尚泰百貨一走，萬象城似乎顯得冷清許多，而被視為其未來有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的“隔壁鄰居”來福士、高德置地廣場(chǎng)，眼下還是一片施工現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)最近的報(bào)道，它們預(yù)計(jì)都將在2016年開業(yè)，比之前計(jì)劃的日程推遲了一年。
相隔不遠(yuǎn)，慶春商圈內(nèi)由杭州大廈操盤的西子國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目，即杭州大廈501國(guó)際廣場(chǎng)，從2012年合作消息公布以來就備受各方關(guān)注，現(xiàn)在也同樣將開業(yè)時(shí)間從今年推遲到了明年。
在城西，未來科技城最大的商業(yè)配套項(xiàng)目之一西溪海港城，在去年11月傳出因開發(fā)商資金鏈問題已停工三個(gè)月的消息，之后由北大集團(tuán)旗下的北大資源收購(gòu)，才恢復(fù)施工，按照工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，最快也要在2016年年底了。
此外，原先有消息稱將于今年開業(yè)的濱江的寶龍城市廣場(chǎng)，現(xiàn)在也對(duì)外宣稱2016年才會(huì)開業(yè)，而位于武林廣場(chǎng)核心商業(yè)區(qū)的國(guó)大綜合體，相關(guān)人士表示會(huì)爭(zhēng)取在2015年底開出，但具體時(shí)間還要視工程進(jìn)度，很有可能也要2016年與大家見面了。
新聞?wù){(diào)查
他們都“避開”了2015年
只是巧合嗎?
在2014年下半年，下沙寶龍、萬達(dá)、集盒、水晶城、中大銀泰等接連開出，令杭城商業(yè)格局發(fā)生了重大的改變，尤其是城北、城西板塊，商業(yè)體扎堆，堪稱是“貼身肉搏”式的競(jìng)爭(zhēng)。原本，2015年又將繼續(xù)迎來新一輪的開業(yè)高峰，但從目前看來，這個(gè)高峰可能要到2016年出現(xiàn)，時(shí)間節(jié)點(diǎn)上如此趨同，只是一個(gè)巧合嗎?
“因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目屬于地鐵上蓋物業(yè)，地鐵施工進(jìn)度對(duì)我們的影響很大。”西子國(guó)際項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，考慮到目前商圈外圍環(huán)境等因素，2015年還不是最有利的開業(yè)時(shí)機(jī)，他們也在對(duì)原來的規(guī)劃方案做進(jìn)一步的提升。
更多商業(yè)體項(xiàng)目的開發(fā)或運(yùn)營(yíng)方則表示推遲開業(yè)并非主動(dòng)行為，而是受工程進(jìn)度等客觀因素的制約，還有因資金問題而產(chǎn)生的變數(shù)。“整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣，導(dǎo)致銷售不好，回款變慢，開發(fā)商資金鏈斷裂，也是一些Mall項(xiàng)目推遲開業(yè)的重要原因。”資深零售業(yè)內(nèi)人士分析。
品牌收縮戰(zhàn)線
購(gòu)物中心“招商難”
這些2016年開業(yè)的商業(yè)體，大部分表示目前尚未開始啟動(dòng)招商，而當(dāng)它們進(jìn)入這個(gè)階段的時(shí)候，在品牌資源上難免也將面臨競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)西溪海港城原先的規(guī)劃，將在其主體購(gòu)物公園中納入城市精品奧特萊斯，但據(jù)說最終招商沒能成功，這個(gè)方案只好作罷。
“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，不少品牌開店都會(huì)非常謹(jǐn)慎，尤其是一些大品牌，決策更加理性，在選址等方面的要求都提高了，項(xiàng)目的招商難度會(huì)更大。”其中一個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)人士表示。
不少品牌從去年開始就在收縮開店計(jì)劃，以綾致時(shí)裝為例，去年有消息稱其在內(nèi)部下達(dá)命令，杭州地區(qū)當(dāng)年不再開新店，而且月銷售低于10萬元的店都得關(guān)。在這種趨勢(shì)下，當(dāng)同一個(gè)區(qū)域內(nèi)開出好幾家購(gòu)物中心，它還可能每一家都進(jìn)駐嗎?
“優(yōu)質(zhì)品牌資源一直都是稀缺的。”資深零售業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在購(gòu)物中心的數(shù)量急速增長(zhǎng)，對(duì)于品牌來說，他們有了更大的選擇余地和話語權(quán)。“我們傾向于選擇與有大集團(tuán)背景、成功商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)合作，現(xiàn)在極少會(huì)入駐新項(xiàng)目。”上海衣念集團(tuán)市場(chǎng)拓展部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
萬象城尚泰百貨撤走等案例
讓MALL的發(fā)展蒙上陰影
“我們還在調(diào)整定位和規(guī)劃。”這是從這些項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方口中聽到最多的一句話。
2014年眾多商業(yè)體廝殺的局面，已經(jīng)讓未來新增項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者感覺到了濃濃的寒意，而萬象城尚泰百貨撤出后，至今沒有接盤者出現(xiàn)，也讓很多經(jīng)營(yíng)者更加嚴(yán)肅地審視Mall開業(yè)后的發(fā)展問題。
“從這兩年杭州購(gòu)物中心的增長(zhǎng)和變化趨勢(shì)看來，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常嚴(yán)重，所以我們希望能進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，定位更精準(zhǔn)，做出有自己特色的商業(yè)。”西子國(guó)際項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
西溪海港城在股權(quán)變更過后，主題購(gòu)物公園的整個(gè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃都要從頭來過。濱江寶龍城市廣場(chǎng)、國(guó)大綜合體等項(xiàng)目也都在方案調(diào)整中，“我們將不設(shè)百貨作為主力店。”濱江寶龍城市廣場(chǎng)總經(jīng)理席蕾說。而位于武林廣場(chǎng)核心商業(yè)區(qū)的國(guó)大綜合體，希望能夠盡量提高坪效，趨向于縮小單個(gè)店鋪的面積，同時(shí)也注重業(yè)態(tài)的配比的優(yōu)化。
深度分析
杭州的購(gòu)物中心體量
已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求
Mall的過量發(fā)展和“空置化”現(xiàn)象的背后，是商業(yè)供應(yīng)和需求之間的失衡。
有人統(tǒng)計(jì)過，在2016年之前，杭州商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到近百個(gè)，建筑面積近800萬平方米，而未來3至4年主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍，相當(dāng)于4年完成過去60年的開發(fā)量，以萬象城24萬平方米的商業(yè)體量計(jì)算，未來4年相當(dāng)于新增23個(gè)萬象城那么大的體量。
杭州甚至省內(nèi)的購(gòu)買力、消費(fèi)水平能否支撐得起這么大的商業(yè)體量?一位零售業(yè)內(nèi)人士表示，按照杭州800萬常住人口，在商場(chǎng)人均年消費(fèi)1萬元來計(jì)算，一年的消費(fèi)總額為800億元，如果一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目需要2萬/平方米的消費(fèi)才能存活的話，800億元的消費(fèi)只能支撐400萬平方米的商業(yè)體量。
這樣看來，未來杭城算是保守估計(jì)的800萬平方米商業(yè)體量，也已經(jīng)超出了消費(fèi)能力近一倍。“從這一兩年到未來幾年內(nèi)，杭州的商業(yè)將處于洗牌的階段，最終淘汰掉一批商業(yè)，存活下來的才能再整合優(yōu)質(zhì)資源，繼續(xù)發(fā)展。”零售業(yè)內(nèi)人士表示。
Mall能不能按時(shí)開業(yè)
或許并不是最重要的?
盡管商業(yè)體過量的問題已經(jīng)引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注和憂慮，但仍有許多項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)、規(guī)劃階段，僅銀泰集團(tuán)的項(xiàng)目而言，未來幾年內(nèi)，杭州范圍內(nèi)還有西溪銀泰城、下沙銀泰城、蕭山銀泰城等將相繼開出，有些項(xiàng)目距離也不遠(yuǎn)，例如坐落在蔣村的西溪銀泰城與城西銀泰城，難道他們不擔(dān)心未來的競(jìng)爭(zhēng)，而且還是師出同門?
“對(duì)于很多商業(yè)體的開發(fā)商來說，Mall賺不賺錢其實(shí)沒那么重要——而且靠餐飲帶動(dòng)人氣，銷售很難上去的Mall，的確很有可能就陷于虧損，但是只要有了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，就是開發(fā)商在此處的住宅、寫字樓、商鋪的銷售法寶，這方面的銷售收入比起Mall的經(jīng)營(yíng)收入來，顯著多了。”零售業(yè)內(nèi)人士表示。
Mall延遲開不是個(gè)別現(xiàn)象
深圳等城市陸續(xù)出現(xiàn)
Shopping Mall的延遲開業(yè)的情況，并非僅在杭州出現(xiàn)，福州、深圳等地也有類似的情況。
根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的報(bào)道，位于深圳中心區(qū)福田的購(gòu)物中心皇庭IAMALL，因資金等原因建設(shè)進(jìn)度緩慢，2003年開工以來遲遲沒有開業(yè)的消息，直到2013年底才開出。
而廣州Shopping Mall延遲開業(yè)的購(gòu)物中心中，不乏知名開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)物業(yè)：日本永旺集團(tuán)旗下位于番禺區(qū)的清河永旺夢(mèng)樂城，原計(jì)劃2013年秋天開業(yè)，也宣布延遲開業(yè);位于珠江新城的高德置地“冬”廣場(chǎng)最早計(jì)劃2011年9月開業(yè)，但拖延多年至今仍無動(dòng)靜。
與此同時(shí)，在這些地區(qū)已經(jīng)開業(yè)的購(gòu)物中心，“空置化”又成為新的問題，2013年深圳陸續(xù)開業(yè)的保安天虹購(gòu)物中心、海雅繽紛城、寶能allcity等多家購(gòu)物中心都存在不同程度的“空置”現(xiàn)象，而廣州Shopping Mall在2013年的整體空置率也遠(yuǎn)超警戒線6%，達(dá)到10.8%。
（每日商報(bào) 記者：陳伊麗 實(shí)習(xí)生 翁含露）
