去年下半年，單單在烏節路就開設了4家大型購物中心：313索美塞(313@Somerset)、ION Orchard、文華購物廊(Mandarin Gallery)和Orchard Central。此外，君樂酒店(Grand Park Orchard)墊樓的首四層樓將改為高檔購物商場，與英國倫敦高檔購物區騎士橋區“Knightsbridge”同名的這個新商場，是國際高檔品牌旗艦店的匯集之地，目前的租用率已過半，將在今年上半年開業。

　　過去14年來，烏節路上并沒有任何新商場開幕，上一個新購物中心是1996年落成的麒麟大廈(The Heeren)。這么一條黃金購物街，在一年內陸續出現許多新商場搶灘，這還不包括在烏節路之外的新購物中心如白沙浮一帶的Illuma、城市廣場(City Square Mall)、Tampines One等等。業主、租戶、消費者，誰是大贏家?這是否是持守新加坡為購物天堂所必須擺出的門面?新加坡人消化得了這些新品牌、新服務嗎?

　　本地購物中心特色在哪里?

　　Owell Bodycare保健用品連鎖店董事經理黎汝仲在位于313索美塞的最新分店受訪時說：“多年前，我第一個分店選在森林廣場，那里的產品特色很強，集中售賣電腦硬件與軟件產品，環顧全島，沒有一家這類型的購物中心，它能在今天仍舊受到國內外顧客的歡迎，必定有其成功的道理。”

　　發展商管理，限制較多

　　他分析說，本地多數購物中心由發展商管理，限制較多。反觀森林廣場，都是由個別租戶或店主獨立經營，自由度較高，限制少。“以前，這里是電器城，后來慢慢轉型為電腦科技城。”他問，新加坡有多少商場像森林廣場一樣，在外國游客的認知率那么高，很多都慕名來這里買電腦產品。

　　“日本、韓國等地都有許多主題性強的購物中心，例如韓國的南大門，專賣女性服飾，這里的發展商較保守，不敢貿然設立一座主題性商場，這跟地點也有關系。”

　　策略性的經營方式

　　在本地經營服飾生意的陳瑞豐，擁有Sense和Forntieer品牌，在本地10個購物中心設有14家分店。陳瑞豐說：“我們家族在上世紀70年代在女皇鎮購物中心設立首個服裝店面。90年代中期正式走進零售市場，1996年建立Sense品牌，2年后Forntieer也面世，兩種服飾分別鎖定年20歲至40歲的女性消費群。”

　　他最新的Sense分店坐落在313索美塞，因為這里品牌多，屬于中高檔次。他說：“我們走的是策略性的經營方式，注重市場占有率，只要有潛力的市場，租金合理，都可考慮。313在烏節路這個黃金購物地段，租金屬于合理的，因此我們就進來了。除了地點外，發展商的管理也是考慮點。”

　　經常往返香港和中國做生意的陳瑞豐指出，本地的購物中心可區域化，在組物區的購物中心可提供人們日常的消費便利。烏節路雖然是游客購物區，但是跟香港的旅游購物區相比，本地的品牌選擇少了許多。“為什么本地缺少香港擁有的一些國際中檔次的品牌，因為這里的高消費群仍比香港弱，那里的顧客肯花錢消費。這里租金高，成本大，又達不到每個月的銷售成績，因此這些品牌廠商干脆不進來。例如Gucci包包，香港賣得快，因為當地人的高消費意識強，一個月假如可以賣1000個，新加坡可能只賣100個，品牌商當然把最好最新的產品留給香港人買啦!”

　　嘉德商用產業有限公司總經理(零售/新加坡)趙美鑾說：“在烏節路，有ION Orchard這家旗艦購物商場佇立著;在市區，有商住兩用的來福士廣場;克拉碼頭則屬于主題性較強的商場，以夜生活和娛樂為主;福南數碼生活廣場(Funan The IT Mall)是一個數碼世界城;白沙浮商業城(Bugis Junction)是受保留計劃下的建筑物，這些都是新加坡購物中心的特色。

　　購物中心多是好事?

　　烏節路新購物中心涌現，陳瑞豐認為這是社會發達、國家繁榮的象征，但是發展商在本地的購物中心的壟斷性太高。他說：“發展商手上拿著是包贏的牌子，無論經濟好壞，他們都是照樣收租，租金只有上沒下，每個月還要付他們‘GTO’(營收為計算基礎的租金，Gross Turnover)。發展商認為他們的購物中心可招徠人潮，至于做不做得成生意，這是個別商家的事。

　　“我認為購物中心如果少了零售商戶，發展商也做不起來，是唇齒相依的。本地的購物中心是可以做的，但是要怎么把它做好，雙方都有責任。”

　　黎汝仲覺得購物中心多是好事，顧客有更多消費選擇，另外，對他這類中小型企業也有助益。他說：“中小型企業要進入烏節路大商場較難，因為租金相對昂貴，而且發展商注重的是名牌效應，國際品牌占較大優勢�，F在，這一帶的購物中心越多，我們就有機會進來拓展業務，對自身品牌也是一種提升。”Owell在本地有10家分店，分布全島各地。

　　黎汝仲說，本地購物中心的商戶必須有很好的持守能力，因為租金太高，以他10家分店來說，平均100萬的押金就在發展商手里，因此他選擇開設新分店時較謹慎。

　　他認為本地的飲食消費不貴，公共交通發達，費用廉宜，都是吸引外地游客到來的原因。至于購物中心如何吸引國內外消費者，他以香港旅游局為例說：“當地旅游局經常跟不同機構舉辦展覽，帶動經濟與旅游，也把更多人潮帶入商場，這些都可作為本地的借鑒。”

　　思考自己重新定位

　　世邦魏理仕(CBRE)認為，位于烏節路及索美塞一帶的這些新購物中心是針對特定顧客群來定位，因此勢必會對其他位處烏節路/東陵/史各士路一帶的購物中心施加壓力，使它們思考自己是否也有提升或重新定位的需要，以追上瞬息萬變的零售趨勢。不過，部分購物中心或許無法取得共識這么做。

　　世邦魏理仕相信，去年涌入烏節路的零售業者應該需要6到8個月的時間來適應本地零售業的生態，在過程中將淘汰一些品牌。
　　（來源：聯合早報）