一、整體出租模式

　　指的是開發商不出售物業，將其整體出租給一家商業企業，由這家商業企業進行商業規劃以及經營，開發商每年收取租金。租金一般在第三第四年開始遞增。

　　前2、3年主要幫助商業企業培養市場，以實現項目的可持續發現：同時，商業企業向開發商繳納2-3月的租金的押金。

　　優點：

　　1)不需要設立專門的經營公司和配備專業的商業人員;

　　2)交易簡單，結算方便;

　　3)物業可進行抵押貸款，有利于開發新項目;

　　4)物業升職空間大;

　　5)帶租約有利于日后整體銷售或設計產權式商鋪。

　　缺點

　　1)收益低，其回報率在3%-5%之間;

　　2)租期長，物業就算升值，其套現的難度很大;

　　3)不排除租戶經營失敗而沒法交租的可能，因而對租戶的評估要求準確。

　　適用類型：

　　1)無商業專才的開發商;

　　2)資金實力雄厚的開發商;

　　3)經營相對保守的開發商;

　　4)守候返祖的產權式物業開發商;

　　5)物業面積一般不超過3萬㎡。

　　二、分層或分片出租模式

　　與整體出租模式相似，只是開發商按市場需求，將各層或各片區分別出租給不同租戶。

　　優點：

　　1)租金相對整體出租要高一些;

　　2)風險分散，租金相對有一定保證;

　　3)物業可進行抵押貸款;

　　4)比整體出租更適合日后帶租約出售物業或設計成產權式商鋪;

　　5)某一層經營失敗時，開發商能掌握主動權，并進行重新招租。

　　缺點：

　　1)需重視前期的商業策劃(業態組合、功能定位、市場定位);

　　2)需設立響應的管理部門以及配備有關的商業專才;

　　3)各業態環環相扣，一家經營失敗，影響到其他租戶的經營，要求開發商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力。

　　適用類型：

　　1)資金實力雄厚的開發商;

　　2)售后返租的產權式商鋪;

　　3)物業面積在2萬-5萬㎡。

　　三、分散出租模式

　　分散出租也稱零租，開發商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對短些，一般為2-5年;開發商應幫助租戶統一辦理相關的營業執照、稅務登記，甚至開具銷售發票、財務結算等。(多為大型專業批發市場、深圳賽格、華強電子世界。

　　優點：

　　1)租金很高，開發商收益可最大化;

　　2)物業升值空間大，容易出售套現;

　　3)租期短、容易改變功能或調整經營。

　　缺點：

　　1)需設立專業的經營管理公司負責經營管理;

　　2)需充分重視前期的市場定位，功能定位及其策劃工作;

　　3)招商能力要求極高;

　　4)日常經營能力的要求高;

　　5)經營風險最大。

　　適用類型：

　　1)商業區或城郊的大型商業物業;

　　2)面積在10000-500000㎡停車場以及卸貨區的面積足夠大;

　　3)售后返祖的產權式商城。

　　四、層(或片)與散結合出租模式

　　該模式是將上述第二種和第三種模式結合。在確定了功能以后，采用第二種模式引進若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應，對各類中小店進行招租。目前大多數購物中心采用這種模式。

　　優點：

　　1)大小租戶的結構使項目穩定性提高;

　　2)主力店的進駐有助于將部分物業設計成產權式鋪位，并容易取得銷售的成功;

　　3)有利于建立完整的租戶資源庫，為以后開發商業地產項目創造成功運作的條件;

　　4)為開發商創造經常性收益。

　　缺點：

　　1)要求開發商具備很雄厚的自由資金實力;

　　2)需設立專業的經營管理公司和配備相關的商業專才;

　　3)對主力店的招租能力要求極高。

　　適用類型：

　　主要是5萬平方以上的購物中心。
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