購物中心中有5類不同角色的租戶類型，哪5類?他們分別扮演什么角色?各自有什么功能?

　　第一類是人流貢獻型的購物中心。這類業(yè)態(tài)主要以吸引客戶為主，比如一些電玩、冰場、影院等等。但這一類租戶一般都有一個特點，就是租金承受能力比較低。

　　第二類，我們叫品牌引領(lǐng)型租戶。舉個簡單的例子，很多品牌，業(yè)內(nèi)人士在招商過程中會發(fā)現(xiàn)，如果另外一個品牌進來我就進去。他所說的另外一個品牌，我們就指這種引領(lǐng)型租戶。不管是翠微商場化妝品的改善，包括新中關(guān)，也都是這樣，因為一個引領(lǐng)型的租戶導(dǎo)致了招商的順利進行。

　　比如像大家耳熟能詳?shù)膠ara，比如像快餐里的必勝客，他們的承租能力，有的比較高，有的比較低。相對來講不太一樣，主要是看購物中心的客流、交通、地段等情況來判定。

　　第三類，就是租金貢獻型租戶，有的業(yè)內(nèi)人士也叫“寄生型租戶”。這一類租戶自身吸納能力并不強。在整體過程中它起到一個總體的租金收益額。大家可以在這一類租戶中看到一些品牌，所以它同時也可能是租金貢獻型租戶。另外，還有一些專賣店、品牌快餐，還有一些臨時性的租戶。我們購物中心里有時候叫“花車”，有時候叫"“臨時租賃點”。他們的租金高的有的一平米可以到50到七八十，有的會高到100。這種非品牌的租戶比較多，一般依賴客流的吸引，它來找現(xiàn)成的客流，所以它起到的作用是租金貢獻型。

　　第四類，就是典型的面積消化型租戶。比如我們購物中心里的家居，他們是沒有辦法，實在沒有辦法把這個地方消化掉，有租金總比沒有租金好。這是面積消化型的典型特點。很多購物中心是在一些比較高的樓層，在一些邊角的位置，本身它的租金也不會太高，它又可能是目的型消費客群，可能不在乎位置和樓層，這時候他會過來消費。所以，這一類客戶通常租金也比較低。

　　第五類，是綜合功能型租戶。實際上這就比較靠近主力店和次主力店的租戶。這個租戶是結(jié)合前面四個租戶的特點，它既有客流的吸引能力，又有品牌的引領(lǐng)作用。再一個，它對整個租金貢獻率也比較大;同時它又占了比較大的面積。一旦它進來之后，第一，整個購物中心的基本保證有了，基本客流有了。一般像百貨，還有一些購物中心的大賣場，他們都屬于這種類型的租戶，它的經(jīng)營對整個購物中心的整體安全性起到了至關(guān)重要的作用。

　　最后一類租戶，我們叫配套功能性租戶。這類租戶是以服務(wù)類的機構(gòu)為主，有了它顧客會感到更方便，顧客對購物中心的“一站式”感覺會更好。最主要它體現(xiàn)的是一個方便性和對顧客的體貼。所以這類機構(gòu)主要還是服務(wù)型機構(gòu)，比如我們通常說的銀行，現(xiàn)在ATM取款機比較多，還有像一些港澳臺的公共機構(gòu)以及政府的職能部門也都進入了購物中心。

　　他的目的很簡單，他們到了購物中心之后，比如要交水電煤氣費，還有一些可能要房屋的中介咨詢、旅游服務(wù)等等，這些都可以在購物中心里完成。這一類租戶對購物中心起到的主要作用是輔助功能，使得購物消費者能在這里實現(xiàn)“一站式”的服務(wù)。這是配套功能性租戶的特點。這種租戶，一般來講除了個別小面積的租戶，一般租金承租能力都比較低;但它又是必不可少的。

　　購物中心里的租戶，我們是需要它的角色搭配的，需要不同類型的租戶組合在一起。就像唱一臺戲，我們得有主角、配角，還得有跑龍?zhí)椎摹Ｈ绻麤]有其中一個，我們會覺得整臺戲不夠精彩。

　　我們上面跟大家分享的這些，是想讓大家看到在一個購物中心里面的各個租戶。剛才我們講到綜合功能性的租戶的特點，它對整個購物中心的穩(wěn)定性、安全性起到了至關(guān)重要的作用。
　　（來源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）