目錄

第一篇  前期項目分析與預判
操作步驟01  市場調研 四重思考下的情報搜集與論證
思考一：商業地產為什么要做市場調研？
思考二：商業地產如何調研？
思考三：商業地產該調研些什么？
思考四：如何進行商業地產調研？
操作步驟02  商圈劃分與評估 項目選址的最優工具
解密一：三個層次的商圈劃分
解密二：影響商圈大小的七大因素揭秘
解密三：商圈調研的兩重價值組合
解密四：剖析商圈的形成與發展規律
解密五：三大手段科學分析商圈
解密六：六大步驟對商圈進行合理評估
解密七：六種核心方法確定商圈規模
解密八：四大步驟準確預測商圈投資回報率
解密九：縱覽全國十三大商圈
操作步驟03  拿地與選址 成功起航的法則
法則一：拿地選址的六大重要意義
法則二：科學拿地
法則三：拿地選址的五項考慮因素
法則四：拿地選址的六項策略
法則五：拿地選址要“引鳳筑巢”而不是“筑巢引鳳”
法則六：知名企業和典型業態的選址揭秘
第二篇  商業地產前期定位與策劃
操作步驟01  項目定位總論 戰略規劃和戰術執行推演
厘清一：商業地產定位分析
厘清二：商業地產定位的本質
厘清三：商業地產定位的十大功能性質
操作步驟02  市場定位 發現機會市場，鎖定客戶目標
探討一：市場定位的本質
探討二：市場定位的“五步到位法”
探討三：市場定位明確才能奠定最直接的競爭優勢
探討四：客戶群定位――首先要鎖定3公里以內核心消費人群
探討五：功能定位――確定建筑的用途和價值點
操作步驟03  規模定位最大化衡量商業項目的體量
知曉一：規模定位的一般計算公式
知曉二：購物中心和商場規模的一般經驗
知曉三：商業地產規模定位的四步操作流程
知曉四：商業規模的三種常規計算方法
操作步驟04  價格定位 用好價格工具這一利器
一、價格定位的雙層含義
二、價格定位的三種方法
主題案例01  天津灣社區商業租金定位的流程解析
操作步驟05  自身定位 自我特色的表達與強化
手段一：形象定位
手段二：經營定位
手段三：主題定位
主題案例02  廣州東方寶泰購物廣場――“非MALL”主題定位策略
手段四：百貨店自我定位
手段五：購物中心的自我定位
操作步驟06  初步業態定位 確定功能分區和業態最優組合
了解一：業態概念及分類
了解二：零.售業態的四種形式
了解三：餐飲業態
了解四：服務業態
了解五：文體娛樂休閑業態
了解六：業種
了解七：初步業態定位
第三篇  商業規劃與業態組合定位
環節01  商業規劃 承上啟下商業開發關鍵節點
一、現狀：商業規劃導致商業怪胎誕生的內因
二、依據：商業規劃的三個重要依據
三、主張：商業規劃的7條核心主張
四、構成：商業規劃的核心構成
環節02  業態組合定位及面積配比規劃 最大化、穩定化業態配比策略
操作手法一：基于市場定位來進行業態組合
操作手法二：業態組合定位
操作手法三：不同業態組合的功能配比
操作手法四：不同業態組合的面積配比
操作手法五：不同建筑形態的業態組合配比
環節03  大型購物中心業態組合定位及面積配比規劃 超大商業項目的經驗與教訓
一、功能配比――一站式、多功能、休閑性
二、業態規劃――主動引導人流消費
三、零.售、餐飲、娛樂三大業態面積配比――5：3：2黃金比例
四、大型購物中心業態配比的四大技巧
主題案例03  結合租售分析萬達廣場某項目的商業業態配比的全程實操
環節04  主力店組合及面積規劃 具有品牌示范效應的核心店規劃
一、主力店業態定位、類型及作用
二、主力店的面積占比
三、主力與非主力業態組合定位的常用手法
四、主力店及次主力店的工程技術標準
五、天河城的啟示――主力店帶動品牌店
環節05  商業地產平面布局規劃 平面上最大化利益的搭積木策略
一、品類布局
二、平面布局
三、品牌規劃與品牌落位
環節06  店鋪、專柜分割規劃 靈活空間組織，有利后續運營
一、鋪位分割的基本原則及劃分順序
二、鋪位劃分的三個前提
三、平面布局設計
第四篇  總體規劃與空間營造
板塊01  策劃先行 規劃與策劃要高度結合
特殊：規劃設計是中國的特殊國情
背景：先策劃后規劃設計的背景
問題：目前商業項目規劃設計存在的五大問題
手法：先策劃后規劃設計的操作手法
板塊02  商業建筑總體布局 功能分區與建筑形態勾勒
解碼1：商業建筑總體布局的五大原則
解碼2：商業建筑總體布局的五大步驟
解碼3：場地交通布局的優化與關鍵點
解碼4：總體規劃構成形式及布局
解碼5：天河城整體規劃的三點教訓
板塊03  商業核心載體空間的設計準則 內部空間營造
營造手段一：明確內部布局的常見指標限定
營造手段二：商店或商鋪布局及設計要求
營造手段三：從內部公共空間構成要素入手
營造手段四：空間設計要創新、新潮
板塊04  個性外觀確立與商業氛圍的營造 內外部形象設計
一、內外部形象設計總論
二、外部空間的設計
三、立面設計
四、景觀規劃與設計
五、營造商業氛圍的十大手法
板塊05  核心聚集空間的確定 中庭的設計策略
核心內容一：中庭的五大作用
核心內容二：中庭的三種空間形態
核心內容三：中庭空間設計的六個要點
核心內容四：中庭是否必須存在？
核心內容五：中庭是否必須從首層開始？
核心內容六：焦點中庭是否必須設在主入口處？
核心內容七：中庭的數量設置多少合適
板塊06  核心租戶規劃解決方案 主力店的設計策略
解決方案一：主力店的三種布局模式
解決方案二：招商先行，主力店跟進
解決方案三：合理確定主力店規劃的“四要素”
第五篇  交通動線規劃
章節01  外部人流交通動線規劃  引導和指揮人流的無形的手
核心內容一：動線概念及動線的作用
核心內容二：外部人流動線系統的組成
核心內容三：如何將外部客流導入設施內部
核心內容四：外部交通環境的診斷與解套
章節02  內部人流交通動線規劃最優化人流走向
思考一：內部動線組成及功能
思考二：如何設計出最優的水平動線
思考三：如何設計出最優的垂直動線
思考四：如伺解決狹長空間客流小循環困境
思考五：如何將人流引入高層的處理策略
思考六：如何通過建筑設計引導人流上行
第六篇  建筑設計與施工執行
章節01  商業地產建筑設計  矛盾中妥協的建筑執行策略
一、建筑設計要專業化
二、合理配置功能設施、空間和面積
三、商業建筑設計的基本規范
四、建筑設計的硬件指標―一所有建筑設計師需要遵守的規則
五、銀河SOHO建筑設計案例鑒賞
章節02  配套設施規劃  不可或缺的元素
關鍵元素一：消防系統規劃
關鍵元素二：照明系統規劃
主題案例04：常規商業建筑消防設計案例分析――華麗家族復興天地中心
關鍵元素三：停車場規劃
關鍵元素四：卸貨區規劃
關鍵元素五：裝修設計
章節03  商業地產工程建設程序  策劃與施工執行的過程體驗
環節一：內部立項研討
環節二：項目前期籌備程序
環節三：項目建設實施程序
環節四：工程跟進
環節五：項目竣工驗收程序
環節六：開發過程中的執照辦理
第七篇  標桿項目
案例01  廣州正佳廣場亞洲體驗之都設計策略解析
一、項目概述――亞洲第一購物中心檔案
二、項目定位一亞洲體驗之都
三、正佳廣場商業規劃――八大功能組合，以休閑娛樂為主導
四、規劃與建筑設計――十五大亮點設計，有如一個商業建筑的展覽館
五、反思――正佳廣場規劃關鍵亮點分析
案例02  SOLANA  藍色港灣國際商區規劃設計總鑒
一、項目背景――無法比擬的五項優勢匯集
二、建筑規劃與設計――意大利風格的開放式商業形態
三、業態規劃與構成――多業態、新體驗的購物樂園
四、硬件配套：硬件體現其“出生高貴”
五、主力店的規劃設計策略――7家大型主力店聯營
六、商業運作與運營模式――以營銷帶動，自己獨立運營
案例03  深圳華潤萬象城  商業規劃及業態組合解密
一、萬象城簡介
二、萬象城的市場調研策略
三、萬象城的市場定位策略
四、萬象城的選址策略
五、萬象城的規劃設計策略
六、萬象城的業態規劃策略
七、萬象城的招商推廣策略
八、萬象城的經營推廣策略
九、萬象城運營管理策略一只租不售