全球在建購物中心面積最高城市(前20位)
機遇與挑戰并存的中國零售業市場
在最新一期世邦魏理仕發布的《中國物業投資指南之零售物業》報告指出，目前中國零售業發展的機遇主要有三個，一是零售市場的主要驅動力便是城鎮化進程，根據此前國務院發布的文件顯示，2020年中國的城鎮化率將會達到60%;二是中產的崛起以及品牌意識的提升使得消費群體快速增長，以及消費能力提升，消費基礎也更為廣闊;三是零售商“走出去”，開始試水新興市場。
雖然一線城市仍作為零售商在中國市場試水的首選地，但國際零售商在國內二、三線城市的熱情也在持續地提升。在機遇存在的同時也有一些挑戰，首先是“供過于求”，根據世邦魏理仕數據統計的《2014年至2016年間全球在建購物中心面積最高城市(前20位)》，中國城市占據13席，包攬前三名：上海和成都在建購物中心面積高達330萬平方米及320萬平方米，為全球所有城市之最，而深圳則排名第三，在建購物中心面積達到260萬平方米。值得注意的是，部分城市的零售項目空置率最高已達40%，風險慢慢顯現。
其次，近年來電商巨頭崛起，對零售業造成非常大的壓力，競爭不斷加劇。最后，城市規劃的系統性缺失仍不斷帶來一系列嚴重問題，部分地方土地供應節奏和長期的區域規劃發展之間的不協同，導致商業項目過量、過早開發，大批新建成購物中心的人流量難以支撐商業項目自身發展。
最新趨勢
未來零售業市場將呈現四大趨勢
1.零售商向“全渠道”出發。2014年初，國內百貨行業龍頭銀泰商業集團宣布攜手阿里巴巴。同期，緊隨著U niqlo、G A P和Forever 21的腳步，A pple、M uji以及Burberry亦在天貓商城成立了他們的首家網絡旗艦店。越來越多的零售商開始為顧客提供線上線下一體化的服務。
2 .業態：輕奢餐飲正當勢頭。在反腐行動持續的背景下，奢侈品尤其是男裝以及手表等品牌擴張速度預計將放緩，而需求相對更加“剛性”的女性相關奢侈品牌預計將在一、二線城市中緩慢擴張;另一方面，得益于日漸增長的中產階級，輕奢及中端餐飲品牌預計將保持積極的擴張勢頭。
3 .購物中心：生活形態消費漸成主流。隨著供應洪峰到來以及電商發展帶來零售市場的新變化，商場業主更多地把目光關注在零售物業的調整改造、再定位以及業態調整上，逐漸引入更多體驗性元素，如室內兒童游樂園、展覽活動等。
4 .政府：由于部分城市供應壓力日漸顯現，空置率亦因此居高不下，預計當地政府在未來將開展更為系統化的城市規劃，并重新制定更為規范的土地使用政策。
上海
空置率低于10%
供需兩旺
近年來，上海零售物業市場呈現供需兩旺、租金穩步增長的態勢。據世邦魏理仕數據，上海零售市場空置率始終保持在10%以下。在此推動下，核心商圈租金逐年攀升，年復合增長率達7.9%。上海零售物業市場的良好表現，首先得益于其高出一籌的城市經濟能級和消費市場容量。
零售品牌發展：世邦魏理仕指出，在全球國際品牌城市滲透度排名中，上海位列中國首位、全球第五位，領先于香港、巴黎、新加坡等城市。并且，主流奢侈品品牌和快時尚品牌在中國開店情況統計得分，上海在國際奢侈品品牌和國際快時尚品牌的門店總數分別達到30和83，兩項指標均高居全國榜首。
其他機構觀點：簡可(第一太平戴維斯中國市場研究部主管)：上海空置率低于10%，餐飲需求強勁。第三季度，餐飲租戶表現積極。核心商圈整體租金環比略跌0 .1%，至每平方米每天人民幣46 .4元，但標桿項目依然表現出色，環比租金上漲0 .4%。空置率維持較低水平，為4.0%。其中淮海中路入駐情況持續改善，空置率環比下降1.3個百分點至2.6%。
北京
八成零售物業均位于
城市次級商圈
北京高端消費突出，其社會消費品零售總額排名全國第一，其中相當一部分由高端消費拉動。北京的零售項目較為分散，包括西單、王府井及C B D在內的核心商圈僅擁有全市20%左右的零售物業，其余80%的零售物業均位于城市次級商圈。
零售品牌發展：據世邦魏理仕2014年發布的《零售業全球化進程》報告，北京在全球零售商入駐排名中位列第八名，吸引了該項研究選定的334個國際零售品牌中的43 .4%入駐，僅以微弱的差距落后于上海。國際品牌進駐北京市場的步伐在最近一段時間有加快的跡象，僅2013年，北京就吸引了34個國際新品牌入駐，與2012年相比翻了近三番。
其他機構觀點：簡可：北京有八成零售物業位于四環外商圈。預計2014年北京零售供應約87萬平方米。
杭州
供應稀缺，租金上漲
供應稀缺主要體現在兩個方面：1 .物業存量規模小;2 .市場空置率低。截至2014年二季度，杭州優質零售物業存量約為100萬平方米。同期，杭州優質零售物業空置率僅為1 .7%，為17個城市中的最低水平。
零售品牌發展：隨著萬達、嘉里、龍湖、凱德置地、高德置地等外來的品牌商業地產發展商的購物中心項目漸次開業，杭州的優質零售物業市場版圖將迅速向錢江新城、城北、濱江等非核心區域擴散，體驗消費的興起和購物中心化的潮流將使更多的核心商圈百貨物業重新考慮經營定位。
其他機構觀點：簡可：杭州核心商圈供應稀缺租金穩健。截至2014年第三季度，杭州核心商圈零售存量約為64.5萬平方米，僅占全市總量的35%，預計到2016年底，杭州將新增163萬平方米零售供應，集中于城西和城北等新興商圈。
成都
名聲鵲起的西部“黑馬”
2009年至2013年五年間，成都城鎮居民可支配收入的復合增長率達到12.1%，在全國主要城市中排名第三。成都成為許多中外零售品牌擴展的重點城市，也是進入西部市場的第一站。即便是在中國奢侈品銷售普遍放緩的大環境下，國際品牌仍繼續積極在成都擴張。
零售品牌發展：世邦魏理仕數據，成都目前在建的購物中心總量為320萬平方米，位列全球第二，僅次于上海，而截至2017年底，成都將有約390萬平方米的優質商業面積新建入市，其中超過75%新增供應來自次級商圈。更多的新興商圈將于未來2-3年逐漸崛起。
其他機構觀點：簡可：2014年第三季度，成都核心商圈空置率僅為3.3%，為近三年來最低值，前三季度租金上漲9 .9%，居所有重點城市之首。1月正式開業的成都國際金融廣場備受國際知名品牌追捧，首次引入梵克雅寶、御木本、伯爵和香奈兒等奢侈品牌。遠洋太古里將于四季度開業，引進品牌包括愛馬仕和紀梵希。成都奢侈品牌數量已經超過廣州和深圳等一線城市。
深圳
一部分的高端消費需求流入香港
2013年深圳居民人均可支配收入44，653元，位居全國第一，消費能力強，成為吸引很多商家來深圳拓展市場的主要吸引力。深圳整體經濟發展情況良好，G D P增速多年超過全國平均水平，總量穩居全國第四，產業以高附加值的第三產業為主，去年比重已經達到56.6%。來自第三產業的金融、房地產、高科技、貿易企業以及蓬勃發展的民營企業的高收入人群構成了深圳的高消費主體。
零售品牌發展：深圳在一線城市中的排名最低，除了流動性欠佳外，另外一個因素也是由大量供應帶來的壓力所致。深圳現有的人均商業面積約為上海及杭州的兩倍，在一線城市中位居第二。得益于地鐵線路的開通帶來的區域發展以及政府對城市更新型物業的規劃定位多為城市綜合體，從2010年到2013年，深圳零售物業庫存量每年增長18%。未來三年，深圳新增商業建筑面積將超200萬平方米，商場運營者的招商能力及市場零售租金將備受考驗。
其他機構觀點：簡可：深圳為租金領漲一線城市。深圳核心商圈前三季度累計租金增幅達4.3%，增速領先四個一線城市。第三季度，M ichael K ors及G ant都在深圳開出首家店鋪。未來，多個項目將在原關外，即龍崗、寶安區開業。由于供應量較大，如何爭奪人流量將成為各個購物中心的主要課題。
（南方都市報 記者 張銳宣 實習生 李佳文）
