近年來，中國商業地產發展迅猛。到2015年，中國商業地產開發量將達到5.64億平米，購物中心突破6000座;2030年，將突破20000座。然而，相當多的商業地產在建成之后，存在著前期招商或者是后期運營的難題，除去運作能力的差異以外，項目運營模式選擇不當是前述難題產生的癥結。商業地產的運營需要精準的商業開發定位能力以及后期的運營能力。也就是說，針對具體商業地產，合適的運營模式的選擇至為重要。

　　“商業地產運營模式的選擇是為了更好地贏得利潤，這也是企業的最終目標，因此所有的商業地產開發商都在尋找適合自己項目的運營模式。” 中國商業地產聯盟專家委員—鴻偉摩爾董事長楊建偉先生強調。從鴻偉摩爾杭州市場研究數據可以看到，杭城比較大型的商業地產項目運營模式中最常見的是“產權出售、租售并舉、只租不售”三大模式。

　　一、產權出售模式

　　“產權出售”模式是通過整體或拆零銷售，達到迅速銷售、迅速回籠的目的。商業地產出售完成之后，開發商基本上就不再進行干預，僅由物業管理部門進行日常的統一維護管理。往往在預售階段就開始銷售，因此可以在最大程度上降低開發商的資金壓力，并形成快速開發——快速銷售——快速回籠——再次開發的循環。

　　這種模式中小開發商比較常用，因為這些開發商往往對資金較敏感。此種模式也大多在社區型商業中體現，主要原因在于開發商同時也是項目住宅開發商，由于受到資金壓力的因素，秉著開發即銷售的想法，在開發商業地產后，借鑒住宅開發的經驗，以銷售為目的，快速回籠資金。

　　雖然此種模式投資者也具備完全的經營自主權，但是商業運營的不確定性和商業管理公司誠信上的不確定性，對于投資者而言，使得選擇這種模式的業主都具有一定風險。

　　二、租售并舉，靈活性和可控性皆有

　　開發商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，并通過引進主力店，實行大面積出租與分割出售租售并舉的模式。在合適的租售比例下，可保證開發商即可獲得短期資金回籠，同時又能通過出租獲得長期租金。通常情況下，開發商都掌握大部分的產權，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場經營的主體，發揮他們的品牌效應，將底層好位置的商鋪出售給小業主，由于主力店的帶動，使得底層商業能以較高的價格售出，回收部分投資，小業主自主招商經營。對于開發商而言，收益=部分銷售收入+部分長期租金收益。

　　此種模式對開發商的資金實力要求仍然較高，而且往往要借助主力目標商家已經具有的行業號召力，來提高商業地產開發后的市場口碑與向心力，以保證商業項目日后的運營成功。不過由于主力目標商家屬于大面積租賃的類型，因此，在前幾年來自租賃的收益并不高，甚至遠低于市場行情。

　　但由于商業地產的優秀運營，物業自身升值可以對沖掉經營上的收益不足。這種模式能夠迅速地確立商業地產項目的市場地位，提高人氣。通過開發商與品牌商家的訂單開發方式，雙方的優勢得以充分互動，物業升值的速率將是非常快的。

　　三、只租不售，持續有效管理提升商業價值

　　“產權持有”模式，對于開發商的資金實力、商業運營與品牌，要求都很高。該模式是開發商自行招商管理，或者開發商委托專業商業運營公司招商管理。而整個商業能否形成規模效應，是日后能否為開發商帶來良好的現金流的前提保證。因此，這種模式中，開發商自身的品牌與能力其實占據了很大的權重。

　　同時，由于商業地產的招商、運營到繁榮，乃至帶來持續良好的經營收益，需要一個較為漫長的過程，這樣就需要開發商具備相當的資金實力。這種方式中，如果經營過程中出現問題的話，往往對于經營收益乃至物業自身升值都會產生強烈的負面作用。其實在市場中，經常可以看到一些項目出現了以下的惡性循環，經營不善、商家退鋪、租賃困難、物業經營收益受損、物業自身價值下降。因此，只有資金實力雄厚，擁有優秀經營管理人才的大型房地產企業或投資企業才會采用此種模式。

　　但是，只租不售的運營模式是國際商業地產運作的主流模式，與分散銷售產權相比較更利于項目的長久持續運營。“只租不售、統一經營、統一管理”的運營模式，由專業運營公司提供系統有效的運營管理和服務，走可持續發展之路。對于開發商而言，收益=長期租金收益+商業物業升值收益。

商業地產運營模式優劣勢分析

（數據來源：鴻偉摩爾）

　　楊建偉坦言，商業地產選擇運營模式最關鍵把握以下三個問題。

　　第一，開發商首先要考慮自身是否具備經濟實力。自身經濟實力不足，其選擇的運營模式將難以駕馭。根據經濟實力的大小，決定采用出售、出租，還是其他適合的運營模式。

　　第二，開發商應考慮自身是否具備運作商業地產的專業團隊和人才。如果這些專業團隊和人才缺乏經營商業地產的理念，只是簡單地套用住宅開發的習慣性思維，不僅不能盈利，反而會導致投資的失敗。

　　第三，要調整好開發商、運營商、經營者的利益分配關系。只有爭取“多贏”，才能使整個商業地產的價值鏈能長期運轉。由此可見，商業地產項目在資金充足的前提下，在開發完畢后，出售該商業地產并不是最好的選擇。如果在開發完畢后，繼續持有商業地產，則開發商或投資者既可以坐享物業的經營收益與升值，也同樣可以把項目進行資本運作。如果一定要出售商業地產，最好的出售時機也不應在預售階段，而應選擇在商業地產運營相對成熟之后，這樣才可以獲得更高的投資回報。

　　鴻偉摩爾：中國商業聯合會授予:“中國商業地產金牌策劃服務機構”的專業策劃公司，公司專注于摩爾業態及商業環境的深度研究、致力于商業地產市場研究、定位規劃、招商運營、運營管理的專業資深商業地產策劃與運營管理公司。公司悉心研究各類城市的消費與市場環境，專業從事“SHOPPING MALL、商業步行街、主題專業市場、社區MALL、旅游、創意地產”等物業形態的前期市場及環境調研、可行性研究、項目主題定位、商業模式及功能規劃設計、招商代理、商業經營管理等核心服務。