進(jìn)入2014年，天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，上半年內(nèi)有3個(gè)新增商業(yè)項(xiàng)目：永旺夢(mèng)樂城梅江店、天津遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)和濱海新區(qū)的寶龍國(guó)際中心進(jìn)入市場(chǎng)，新增商業(yè)總面積達(dá)24.3萬平方米。零售商的擴(kuò)張需求以及核心商業(yè)區(qū)有限的可租賃面積，使得2014年天津中心城區(qū)主要商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層租金水平比2013年下半年微漲0.4%。未來商業(yè)項(xiàng)目的入市會(huì)進(jìn)一步豐富天津的商業(yè)水平，但未來整體市場(chǎng)租金上漲存在壓力。
銷售型商業(yè)市場(chǎng)供過于求
2014年上半年，天津商業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)量達(dá)104.4萬平方米，同比2013年增長(zhǎng)近141%。究其原因：政策層面，京津冀一體化概念的推出、天津市對(duì)商業(yè)投資的政策等因素影響，使得開發(fā)商對(duì)天津未來商業(yè)保持樂觀的預(yù)期;市場(chǎng)層面，2014年上半年“紅星國(guó)際”、“第六城”、“盛旺商業(yè)街”、“一商友誼廣場(chǎng)”等大體量商業(yè)的集中開盤使得2014年第一季度的商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，第二季度供應(yīng)量恢復(fù)以往水平。
受到政策調(diào)控加緊、銀根緊縮等因素的影響，天津市商業(yè)需求量略有降低，存量增長(zhǎng)。市內(nèi)六區(qū)存量204.6萬平方米，濱海新區(qū)存量193.1萬平方米。 2014年上半年，商業(yè)市場(chǎng)供需比維持在2.3至5.8，保持在高位。
2014年上半年天津新建商鋪成交面積約為27.91萬平方米，與2013年上半年相比下跌22%。受到銀根緊縮、房企融資渠道收窄等因素疊加，目前市場(chǎng)處于震蕩調(diào)整期，與2013年相比， 2014年上半年天津新建商鋪市場(chǎng)成交量同比降低。
2014年上半年，天津新建商鋪成交價(jià)格為15900元/平方米，與2013年相比上漲12.8%。雖然在成交量上有所下降，成交價(jià)格還是保持了穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。
進(jìn)入2014年以來，天津新建商鋪成交量降低。據(jù)天津中原投資顧問部商業(yè)中心統(tǒng)計(jì)，2014年上半年天津中心城區(qū)新建商鋪成交面積達(dá)7.71萬平方米，占全市總成交量的27.6%，與2013年同比下降22.3%。中心城區(qū)內(nèi)，河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)及南開區(qū)商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)較好。其中河?xùn)|區(qū)出現(xiàn)大量中高端居住區(qū)及大型城市綜合體項(xiàng)目，集中式商業(yè)和社區(qū)商業(yè)街成為新增供應(yīng)的主體，投資者和品牌商家對(duì)區(qū)域商業(yè)價(jià)值的預(yù)期促成了項(xiàng)目的成交;南開區(qū)則以辦公和住宅配套商鋪為主。
2014年上半年，遠(yuǎn)郊區(qū)縣新建商鋪成交面積達(dá)10.41萬平方米，占全市成交量的37%，與2013年相比上漲明顯。區(qū)域的發(fā)展?jié)摿巴顿Y價(jià)值逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可，被投資者所接受，成為天津商鋪成交新的熱點(diǎn)區(qū)域。
優(yōu)質(zhì)商業(yè)租賃市場(chǎng)呈良性發(fā)展
進(jìn)入2014年，天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)持續(xù)良性發(fā)展，上半年中心城區(qū)有兩個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目入市，分別為“永旺夢(mèng)樂城梅江店”和“天津遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)”，為全市帶來15.8萬平方米的新增供應(yīng)，使得天津中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)存量達(dá)347萬平方米。
2014年上半年，天津中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層租金水平環(huán)比約微漲0.4%，至521元/平方米·月，由于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的整體入住率高，中心城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目平均入住率達(dá)86%。隨著天津不斷的規(guī)劃與發(fā)展，現(xiàn)有的成熟商圈已經(jīng)不能滿足不斷升級(jí)的消費(fèi)需求。隨著軌道交通的完善和周邊大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐，天津多中心的商業(yè)格局已初具規(guī)模。次級(jí)商業(yè)中心的現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目日趨成熟，保證了中心城區(qū)租金的平穩(wěn)。
濱海新區(qū)僅有濱海寶龍國(guó)際中心一個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目入市，新增商業(yè)面積8.5萬平方米，令濱海新區(qū)區(qū)域商業(yè)總供應(yīng)量增至90.2萬平方米。2014年上半年濱海新區(qū)主要商圈商業(yè)物業(yè)首層平均租金與2013年年末基本持平，至227元/平方米·月。隨著濱海新區(qū)商業(yè)的日趨完善，濱海新區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)平均入住率達(dá)83%。
未來兩到三年內(nèi)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目如“環(huán)宇城”、“和黃世紀(jì)都會(huì)”、“恒隆廣場(chǎng)”、“紅星國(guó)際”等將陸續(xù)進(jìn)入天津市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2014下半年至2016年，天津優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到200萬平方米。未來，大量的商業(yè)集中供應(yīng)或?qū)⒃谥卸唐趦?nèi)推升空置率，售價(jià)和租金的上漲會(huì)受到一定影響。
（來源：今晚經(jīng)濟(jì)周報(bào)）
