內(nèi)容提要：項(xiàng)目現(xiàn)狀、商圈分析、建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間設(shè)計(jì)、內(nèi)外部交通動(dòng)線設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃與布置、入駐品牌與樓層落位、商鋪?zhàn)饨鸨容^、優(yōu)劣勢(shì)分析。

　　目前商場(chǎng)已匯聚了來(lái)自歐美、日韓、港臺(tái)多個(gè)國(guó)家及地區(qū)的 170 多個(gè)品牌。開(kāi)業(yè)初期，商場(chǎng)租金定位較高，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)以收取租金為主，少量快時(shí)尚品牌實(shí)行聯(lián)營(yíng)模式(如 H&M、優(yōu)衣庫(kù)、無(wú)印良品)：二、三樓租金約 380 元/平方米/月，四樓租金約300元/平米/月。 另外加70元/平方米/月管理費(fèi)，戶主單獨(dú)收銀。少數(shù)商家承擔(dān)不起租金撤場(chǎng)后，商場(chǎng)進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)調(diào)整。

　　一、 項(xiàng)目現(xiàn)狀

　　悅方ID MALL 坐落于長(zhǎng)沙市天心區(qū)坡子街與黃興路步行街交匯處，地處長(zhǎng)沙五一核心商圈，項(xiàng)目總建筑面積 12 萬(wàn)平米，共七層，地上五層及地下第一層為商業(yè)，地下第二層為停車位。

　　悅方ID MALL 開(kāi)業(yè)以來(lái)，一直在不斷引入更多國(guó)際化、獨(dú)特的時(shí)尚品牌，去滿足長(zhǎng)沙及周邊城市年輕消費(fèi)群對(duì)時(shí)尚的不斷追求。目前商場(chǎng)已匯聚了來(lái)自歐美、日韓、港臺(tái)多個(gè)國(guó)家及地區(qū)的 170 多個(gè)品牌，其中 70 多個(gè)品牌均是首次入駐長(zhǎng)沙，包括來(lái)自歐美、日韓、港臺(tái)多個(gè)國(guó)家及地區(qū)的服飾、飾品及餐飲娛樂(lè)品牌如UNIQLO、MUJ、H&M、NOVO、 J.LINDEBERG、MissSixty、CHOCOOLATE、b+ab、Watson’s、COSTA COFFEE、PACIFICCOFFEE、星美國(guó)際影城、喜悅滑冰場(chǎng)、HISHOP 精品超市、俏江南、許留山等，這也填補(bǔ)了許多國(guó)際潮牌在湖南乃至華中地區(qū)的空缺，為長(zhǎng)沙這座中部最具活力和開(kāi)放性的城市增加了不國(guó)際時(shí)尚品牌零距離對(duì)話的平臺(tái)。

　　二、商圈分析

　　悅方ID MALL位于長(zhǎng)沙核心商圈——五一商圈正中央，長(zhǎng)沙歷史名街——民俗美食文化街坡子街東入口處，北依全國(guó)知名酒吧街解放西路，南臨東西主干道人民路;東依黃共路步行街，西臨百年老店火宮殿、沿江風(fēng)光帶，連接地鐵一號(hào)線人民路站。

　　五一商圀，號(hào)稱湖南第一商圀，擁有 6000 個(gè)商家，年消費(fèi)額數(shù)十億元，日均客流量為30 萬(wàn)人次以上，是長(zhǎng)沙乃至整個(gè)湖南名副關(guān)實(shí)的人流、物流、資金流、信息流的中心。

　　三、建筑設(shè)計(jì)

　　1. 建筑立面設(shè)計(jì)

　　悅方的外立面設(shè)計(jì)別具一格，整體趨于現(xiàn)代主義極簡(jiǎn)風(fēng)格，充滿了時(shí)尚的快感。裝飾采用大量的直線和體塊元素，運(yùn)用多重對(duì)比塑造了一個(gè)簡(jiǎn)單大方的視覺(jué)空間。整體基色素雅穩(wěn)重，飽含高檔成熟的魅力。輔以高純度高亮度色塊，彰顯時(shí)尚與活潑。

　　2. 內(nèi)部空間設(shè)計(jì)

　　大體量的中庭設(shè)計(jì)，并且中庭設(shè)置電梯，作為垂直交通的空間。電梯的背面充分利用，用來(lái)作廣告牌，既隱藏電梯在美觀上的不足，又有效利用空間。中庭跟平面都用弧線，但整體的風(fēng)格統(tǒng)一。且兩邊小的中庭上方設(shè)置電梯，在下層可以當(dāng)景觀用。

　　四、交通流線設(shè)計(jì)

　　1. 外部交通流線

　　悅方ID MALL 建筑平面由坡子街分為南北兩部分，二至五樓南北相連。主入口位于南部臨人民路，規(guī)劃前坪有 7000 平方米入口廣場(chǎng)，北面入口臨解放西路，但是被萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(沃爾瑪)阻擋;坡子街東路為項(xiàng)目的步行街東入口;西面入口為沿坡子街的臨街鋪面。

　　2. 內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)

　　關(guān)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)不同于百貨四四方方的動(dòng)線，是一種弧形動(dòng)線，可從黃共路步行街上的悅薈廣場(chǎng)側(cè)面導(dǎo)入客流，再將客流從火宮殿方向引出。中庭空間開(kāi)闊，多功能衛(wèi)生間體現(xiàn)人性化，自然采光充足，整體造型動(dòng)感明快，給人一種活潑快樂(lè)的規(guī)覺(jué)效果和時(shí)尚體驗(yàn)。商家也一致認(rèn)為，悅方的硬件條件在長(zhǎng)沙的販物中心、百貨中的確是最好的。

　　一層為了人流的方便，設(shè)為局部底層架空，其流線清晰便捷，各功能房間易于尋找。餐飲和其他如服裝區(qū)域沒(méi)有嚴(yán)格意義上的劃分，它們?cè)诿恳粚右灾鲝年P(guān)系出現(xiàn)。

　　五、業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

　　1. 業(yè)態(tài)橫縱布局

　　B1：高端超市、家居生活、文化館

　　L1:國(guó)際名品、化妝品、珠寶、鐘表
　　
　　
　　

　　L2:名品服飾、潮流精品、休閑餐廳
　　
　　
　　

　　L3:時(shí)尚服飾、運(yùn)動(dòng)休閑、潮流地帶
　　
　　
　　
　　

　　L4:真冰場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼專區(qū)
　　
　　
　　

　　L5：五星影院、主題餐廳
　　
　　

　　2. 總體業(yè)態(tài)分析

　　悅方ID MALL 在數(shù)量上占比最大的為零售業(yè)態(tài)，在配套服務(wù)上，數(shù)量較少，但如喜悅傳奇、喜悅滑冰場(chǎng)、星美國(guó)際影城這些主力店均占有較大面積。在零售業(yè)態(tài)上主要經(jīng)營(yíng)的服裝類、珠寶鐘表配飾類。

　　由亍在實(shí)踐過(guò)程中的定位變化，在放棄最先宣傳的奢侈品招商方向之后，悅方通過(guò)h&m、novo、優(yōu)衣庫(kù)等快時(shí)尚主題品牌店的組合作為主力店，打造充滿 high&in 癿時(shí)尚體驗(yàn)，成為年輕時(shí)尚化的購(gòu)物中心。在長(zhǎng)沙，這種模式的販物中心目前只有樂(lè)和城與之類似。

　　六、商鋪?zhàn)饨鸨容^

　　開(kāi)業(yè)初期，商場(chǎng)租金定位較高，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)以收取租金為主，少量快時(shí)尚品牌實(shí)行聯(lián)營(yíng)模式(如 H&M、優(yōu)衣庫(kù)、無(wú)印良品)：二、三樓租金約 380 元/平方米/月，四樓租金約300元/平米/月。 另外加70元/平方米/月管理費(fèi)，戶主單獨(dú)收銀。少數(shù)商家承擔(dān)不起租金撤場(chǎng)后，商場(chǎng)進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)調(diào)整。

　　七、借鑒分析

　　優(yōu)勢(shì)

　　1、業(yè)態(tài)品牌形成差異，約 70%的零售品牌來(lái)自歐美、日韓與港臺(tái)地區(qū)，其中，近70家商戶品牌首次進(jìn)駐長(zhǎng)沙，給長(zhǎng)沙零售商業(yè)注入了新鮮血液，形成品牌差異化的經(jīng)營(yíng)，有利后期市場(chǎng)的培育與發(fā)展。

　　2、自2012年上半年開(kāi)業(yè)以來(lái)，通過(guò)各種營(yíng)銷活動(dòng)提高知名度，聚集人氣，商場(chǎng)人流增長(zhǎng)較快，經(jīng)營(yíng)趨于良性穩(wěn)定的發(fā)展。

　　3、專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，引導(dǎo)人流聚集，方便人流集散。(各個(gè)方向設(shè)置多個(gè)出入口、在與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相銜接處設(shè)計(jì)了7000平米的前坪廣場(chǎng))，注重公共空間及設(shè)施打造，營(yíng)造優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境。

　　劣勢(shì)

　　前期二、三、四層租金偏高，商戶經(jīng)營(yíng)壓力較大，導(dǎo)致后期營(yíng)運(yùn)過(guò)程中部分商家承擔(dān)不起租金而撤場(chǎng)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)調(diào)整與招商頻繁。
　　（來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）