謝尚偉：散售街區(qū)商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計控制要點
第一部份:分零出售型商業(yè)產(chǎn)品類別
宜分零出售的商業(yè)產(chǎn)品類型：
——中小規(guī)模（5萬方以下）不具備統(tǒng)一經(jīng)營管理條件的且未來增值前景有限的分散型開放式商業(yè)街或裙樓配套底商。
出售時機：
——宜在住宅銷售的中后期、主力店簽約后，項目交房之前，散售型商業(yè)產(chǎn)品賣未來價值預期比賣商業(yè)經(jīng)營呈現(xiàn)更宜去化且售價更高。
第二部份：社區(qū)配套型商業(yè)項目開發(fā)規(guī)模測算
社區(qū)配套型商業(yè)合理規(guī)模=【(本案居住人口量+本案步行5-10分鐘范圍內(nèi)居民數(shù)量+途經(jīng)本案的經(jīng)常性日均流動人口量)×1平方米/人—（減去）本案5-10分鐘范圍內(nèi)已有商業(yè)物業(yè)總量】×調(diào)整系數(shù)(0.8-1.2)
說明：
1、此公式適合于非中心，相對純粹的居住片區(qū)的社區(qū)服務(wù)型商業(yè)的總量預測，此計算結(jié)果為純商業(yè)物業(yè)面積總量規(guī)模，包含不計容積率的地下商業(yè)。
2、中央商務(wù)區(qū)、中心商圈、旅游地產(chǎn)等類型商業(yè)物業(yè)規(guī)模測算不適宜于此公式。
3、調(diào)整系數(shù)即為保守值與樂觀值問題，根據(jù)項目處于該大片區(qū)地段特征而定。
第三部份：散售商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計控制要點
一、控制單元面積，實現(xiàn)總價的有效控制，面向更廣的投資人群。
1.1、平街層商鋪宜劃小，理想單元面積區(qū)間30-50平米，開間進深比1：3.5-4以內(nèi)，最小開間不低于3米，最好4米及以上。
1.2、2樓以上的商鋪面積可適當放大，理想單元面積控制在150-240平米左右，不宜超過500平米。
1.3、根據(jù)地區(qū)市場需求狀況判斷是否設(shè)計復式結(jié)構(gòu)商鋪。
復式結(jié)構(gòu)商鋪的優(yōu)點在于實現(xiàn)了1、2層單位物業(yè)價值的均好性，缺點在于商鋪單元面積相對較大，總價更高，投資受眾相對較窄；如果規(guī)劃復式結(jié)構(gòu)商鋪，單元面積至少不小于100平米，否則各層面積過小會導致實用性下降（要考慮室內(nèi)樓梯對空間的占用因素）。首層復式結(jié)構(gòu)的另外一種做法是借鑒別墅地下空間的方法，向下延伸出不計容的地下層空間，以加大贈送率提升附價值。
1.4、商鋪合理劃小并可靈活組合，兼顧對大中小各類投資客群的需求，保證商鋪具有較好的市場適應性。
二、商業(yè)樓層規(guī)劃不宜超過4層，過高樓層的商業(yè)基本辦公價值。
三、做大贈送空間，提升商鋪價值。
3.1水平贈送：從2樓開始通過退臺（側(cè)退或后退）實現(xiàn)更多的戶外或半戶外的增送空間，既可提升商業(yè)品質(zhì)，為后期良好的商業(yè)氛圍的形成提供基礎(chǔ)，又可成為商鋪突出賣點，很大程度上提升商鋪售賣價值。
3.2豎向贈送：“商鋪標準層高”疊加“設(shè)計規(guī)范充許的不計容空間”，實現(xiàn)改造后更高的空間使用率。
四、層高宜按計容的上限（重慶商鋪計容控制指標為5.1米）規(guī)劃，底限條件為商鋪裝修后凈高不低于3米，換算為層高約4.5米。
五、柱網(wǎng)規(guī)整，理想柱距6-8.1米。
5.1如果街區(qū)下面有車庫，考慮停車的經(jīng)濟型，則橫向柱網(wǎng)8.1米為宜；如考慮商鋪單元面積最小化，則6米橫向柱網(wǎng)也不錯。
六、如果商業(yè)上有塔樓，則應做結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，以確保商鋪空間的規(guī)整實用性。
七、建筑立面要點：
1、宜簡化，最大程度擴大商鋪的開窗觀景面，避免過多的裝飾結(jié)構(gòu)柱對商鋪觀景面的遮擋；商業(yè)建筑立面不能為了追求建筑風格符號而犧牲實用性。
2、考慮在立面設(shè)計夜間氛圍燈飾。
3、商鋪沿街面須考慮設(shè)計進深1.5-2米的遮陽板，一是防止高空墜物對行人的人身傷害，二是有遮陽遮雨的功能，利于吸引人流趨近商鋪，為商家?guī)砀嗟纳鈾C會。
4、避免立面裝飾構(gòu)件對店招完整性的破壞，出現(xiàn)風水方面的瑕疵。
5、如要規(guī)劃戶外LED顯示屏須考慮對周邊建筑及人群的影響并提前做好規(guī)劃及相關(guān)手續(xù)的報審工作。
八、商鋪基本硬件配置標準：
1、獨立店招位，每鋪1個，并預先設(shè)計店招方案供商家后期制作參考，以確保外立面形象的調(diào)性統(tǒng)一與高品質(zhì)。
2、隱蔽式專屬空調(diào)機位（須依據(jù)商鋪面積的大小估算空調(diào)型號，預留合理的空調(diào)外機安放空間），確保商業(yè)立面的整潔。
3、水、電一戶一表，且最好將水電表集中設(shè)置于同層設(shè)備間，便于后期管理。
4、網(wǎng)絡(luò)、通訊接口分別預留，滿足商家經(jīng)營安裝電話、收銀設(shè)備、辦公設(shè)備之需。
5、30平米及以上的商鋪最好按餐飲標準規(guī)劃，設(shè)置好煙道；
6、商用物業(yè)的煙道必須與住宅用煙道相分離，并滿足高空排放的要求。
7、燃氣主管應預留到商鋪附近，以利于商家后期申請開戶。
8、商業(yè)街公共用水、用電應設(shè)置專表計量，便于物業(yè)管理后期的公攤能耗費用的準確分攤。
9、清水毛胚交付即可；即便為躍層商鋪預留樓梯口即可，以滿足商家對樓梯進行個性化設(shè)計的需要。
九、人流車流動線規(guī)劃。
1、商業(yè)與車庫之間必須有直達電梯連接，有條件的話最好是自動扶梯到達。
2、盡量避免非采光內(nèi)街通道的出現(xiàn)；如2樓以上存在室內(nèi)內(nèi)街通道，通道凈寬度不能小于2.5米，3-4米是比較合理舒適的尺度；原則上應規(guī)避不能直通平街層的外廊式單邊單循環(huán)通道。
3、平街層商鋪與市政道路之間的距離（即人行步道或廣場）不小于8米。
4、應結(jié)合交通規(guī)劃，在主沿街面或廣場規(guī)劃出租車及公交車停車港。
5、車行入口應開在與市政干道接駁的支路上；車流與人流相對分離，如無法做到完全分離，則需增加景觀隔離敦。
十、商業(yè)景觀與導示系統(tǒng)
商業(yè)景觀、商業(yè)導示系統(tǒng)、商業(yè)立面店招規(guī)劃應會同設(shè)計方案一并完整報批，以減少后期增補可能出現(xiàn)的風格差異、二次改造施工難度及無謂的成本增加、政府審批程序的繁鎖。
1、須依托內(nèi)街、廣場設(shè)置符合項目定位且較具設(shè)計美感及功能性兼?zhèn)涞墓┤巳盒菹⒌脑O(shè)施（座椅或花池）。
2、具有視覺沖擊力的項目整體精神堡壘，規(guī)劃于中心廣場或市政主干道旁或主沿街面（傳播項目整體名稱、預留部份主力店品牌宣傳位、并具主要配套設(shè)施的指示功能）。
3、沿市政道路及內(nèi)街廣場規(guī)劃設(shè)計集路燈、廣告燈箱、刀旗架，集照明與廣告位功能于一體。
4、商業(yè)綠化：
4.1根據(jù)當?shù)爻鞘腥宋募罢畬颍诉x擇有特色的單一樹種形成主題景觀大道。
4.2、以小喬木、灌木為宜，最大程度的減少對商鋪遮擋。
4.3四季色彩變化明顯，或四季常綠的芳香類開花樹種。
4.4樹池間距須結(jié)合泊車便利性考慮，并可利于樹池設(shè)計易維護的座椅設(shè)施。
5、商業(yè)導示系統(tǒng)應在設(shè)計階段一并考慮（以預留相應電源接口），做到與建筑風格契合美觀、時尚且具備功能的擴展性（如商家宣傳資料放置、商業(yè)宣傳功能的整合）及內(nèi)容更新的便捷性，以發(fā)光燈箱為主，兼具白天與晚上導示效果。
6、小型水景應是商業(yè)景觀的標配，水景應以動態(tài)為佳，且考慮安全性與易維護型，首選具有參與性的旱噴，淺溪及具有留影價值的疊水。
7、在報建階段就須將項目整體名稱字的位置規(guī)劃在設(shè)計方案中體現(xiàn)出來，以避免后期增設(shè)的繁鎖審批程序。
十一、商鋪交房標準：
1、天地墻清水毛胚房交付或按政府要求的最低標準執(zhí)行；
2、給排水管入戶；
3、電源、通訊、網(wǎng)絡(luò)接口入戶集成于多媒體箱；
4、煙道（如有）接口入戶預留；
5、水、電表安裝調(diào)式完成；
6、消防煙感、噴淋調(diào)試完成；
7、門窗安裝調(diào)式完畢，其中門以雙扇平開門（且必須向內(nèi)開，而不是向外開在通道）為宜；
8、如為躍層商鋪，預留1至2樓的樓梯安裝孔洞即可。
9、店招位畫面封裝到位；
10、商鋪門牌編號檢查安裝到位；
十二、其它注意事項
1、商鋪出圖深度：需在商鋪單元圖紙中標明商鋪面積（建面、套內(nèi)）、開間、進深、層高、承重墻、柱子、梁高、給排水位置及管徑、衛(wèi)生間、配電箱位置及最大電量數(shù)據(jù)、煙道橫截面積、店招位尺寸等，便于施工圖復核檢查、銷講及后期商家裝修審批時的查詢，且可以避免業(yè)主收樓出現(xiàn)經(jīng)濟法律糾紛。
2、商業(yè)屋面：全部設(shè)計為上人承重屋面，并做好與相鄰住宅的分隔，利于后期經(jīng)營利用及管理，避免安全隱患。
3、商鋪標高需于道路廣場標高基本一致，商鋪地面應略高于道路及廣場，以免出現(xiàn)雨水倒灌；同層如出現(xiàn)標高差，盡量采用緩坡而非階梯踏步方式解決，公共通道需將方便殘障人士的無障礙設(shè)計作為基本標準。
4、消防設(shè)備箱面板宜用與墻磚一體化的設(shè)計，采用內(nèi)嵌式而非外凸式，且不能設(shè)計在商鋪范圍的墻面上。
5、電梯應采用大載重、大轎廂的低速電梯，至少1350KG，15人；街區(qū)商業(yè)采用外掛的觀光電梯更具人流引導性；電梯前廳應留足等待緩沖區(qū)，應不小于10平米。
6、商業(yè)公共空間采用兩組可分組控制的照明，并采用節(jié)能燈源，暖色光源。
7、商業(yè)的可視性是第1位，商鋪門口不能有柱子，并應盡可能的避免景觀、構(gòu)筑物對商鋪的任何遮擋。
8、公共部份的裝飾用材不宜選擇過于高檔材料，且不宜采用過于復雜的施工工藝，規(guī)劃設(shè)計時應考慮到日常維護的便捷性及材料更新成本的經(jīng)濟性。
9、公共衛(wèi)生間之男女廁所的蹲位應在參考設(shè)計規(guī)范的基礎(chǔ)上提高女衛(wèi)生間的蹲位數(shù)量，男女蹲位比應為1：1.5-2，以減少女衛(wèi)生間使用等侯時間。
10、規(guī)劃部分地面停車廣場有利于提升項目商業(yè)氛圍及提升項目有車族的吸引力。
11、規(guī)劃適度超前的網(wǎng)絡(luò)帶寬，提供WIFI接入功能。
謝尚偉 2011年8月10日
- 該帖于 2014-7-9 14:24:00 被修改過
