關于遼寧省葫蘆島市覺華島旅游規劃和旅游地產項目投資前景研究

　　前言

　　海島旅游開發的模式一般劃分為，觀光旅游和度假旅游，前者時間短獲利小，后者停留時間長，但是顧客數量有限，如果把一種良好生態環境，服務度假旅游為主高端養老為輔兩種顧客理論引進到海島開發中，可以形成最佳贏利模式。

　　遼寧興城市很早就成為濱海旅游度假圣地，號稱第二個北戴河，水質和空氣都好于北戴河，原國家領導人華國鋒等都是在八一療養院療養。

　　目前葫蘆島北站連接北京三個小時車程，今后高鐵將縮短為兩個小時車程。從沈陽到葫蘆島車站不到兩個小時車程。

　　遼寧省沿海城市開發區 葫蘆島市位于遼西濱海區域

　　遼寧省興城市覺華島(過去叫做菊花島)位于葫蘆島市興城濱海，擁有四大優勢，第一是清新度最高的空氣，干凈的海水，第二是擁有深厚的佛教文化基礎和歷史積淀，覺華大師是遼國的國師，覺華島是古代興城縣衙所在地。第三是擁有最好的植被，擁有千年菩提樹和遼西特色果樹。第四 葫蘆島市特別是覺華島人民淳樸好客，友善待人，樂于助人。

　　馬升主任在和千年菩提樹對話

　　覺華島八角井距離海邊30米，卻是甜水井，井水一年四季綿綿不絕。葫蘆島市市長都本偉同志陪同星云大師2013年5月7日登上覺華島，八角井之奇還在于，井臺之上，一株千年菩提華蔭福蔽，祥瑞氤氳，禪機無限。星云大師建議八角井改為菩提井，主張用菩提井水泡菩提仙茶。

　　遼寧覺華島就比較適合分時度假旅游和高端養老，覺華島今后長遠規劃保持原生態，重點體現其文化價值。不做高強度破壞性開發，為子孫后代留下覺華島的精華。

　　覺華島是渤海的明珠，不僅是遼寧的度假圣地，全國人民的度假圣地，也是世界人民的度假休閑目的地，可以參加"中國十大最美海島"，"亞洲十大最美海島"評選。

　　一. 度假旅游與高端養老重點項目引進思路

　　度假旅游與高端養老需要較大的空間，要滿足如下條件：

　　1. 要有干凈的空氣和水源，生態環境良好，具有良好的養生氛圍.2.形成10公里環形自行車道，覺華島 3.較多文化體驗和體育鍛煉，休閑設施，覺華島已經有高爾夫訓練場，今后可以增加籃球場和網球場，乒乓球和網球等休閑體育場所。4.生態有機農場可以供應一流質量的農產品。

　　近年來，美麗的宜居濱城——葫蘆島市及其下屬興城市，積極打造文化旅游新型支柱產業，千年佛島——覺華島，張開了雙臂，迎來了發展的春天，等到了發展文化旅游產業的最佳時機。

　　以3753畝主要在覺華島南部區域為主，規劃建設50萬平方米別墅公寓區和覺華書院以及興城企業家論壇作為龍頭項目引進，聚集學者和企業家高端人群。

　　覺華島東南端

　　在度假別墅區域外，我們配套1500畝生態有機農場，其中500畝種植遼西特色果樹，作為農業采摘區，1000畝種植各種有機蔬菜，東北大米由黑龍江五常提供，確保別墅區食品安排和高品質生活。

　　最優質的覺華島海濱沙灘

　　覺華島別墅區和酒店群要滿足企業家度假休閑和文化交流的需要，提升中國企業家的人文素養。

　　規劃占地面積250萬平方米×0.2容積率=50萬平方米

　　投資預計3753畝×100萬元=37億元

　　項目造價25億元，理論總投資62億元

　　建議項目分三期開發，一期占地500畝，投資預計地價為5億元， 一期建筑面積10萬平方米，其中聯排別墅7萬平方米(每個別墅院落達到330平方米以上)，養老公寓3萬平方米，含直升飛機場和中醫養生院，一期啟動資金為10億元，項目一期全部對外銷售，預計銷售價格為14億元，毛利為4億元，養老公寓3萬平方米保留對外提供度假和高端養老服務。

　　項目銷售面積40萬平方米，建議銷售價格為80億元，銷售毛利預期為18億元，保留20萬平方米別墅和高端公寓用于養老，長期經營。對外收費為每人每年銀卡12萬，金卡24萬鉆石卡每人36萬元，可以根據我們的度假聯盟合作南北分時度假。

　　保留20萬平方米預計可以接納1萬名高端度假養老人群，每年收入為12億元，去掉成本，預計每年贏利能夠達到2.4億元。

　　遼寧覺華島度假旅游與高端養老項目風險控制策略：

　　第一 規劃設計先行，營銷先行，別墅產品以定制為主，以清華大學，北京大學房地產總裁班為平臺，以權威旅游和中國企業家雜志和網站以及微信定向在高端渠道傳播。

　　銷售對象：公寓面向中等收入以上人群

　　別墅主要面向高端收入人群

　　第二 有效對產品進行分期，力爭在2016年經濟高潮到來時候，完成一期500畝產品銷售。

　　第三 從一期開發利潤中拿出1億元先建設覺華書院和大學者別墅，拿出5000利潤購買大型游艇專門服務企業家和學者，先贈送10名全國知名經濟學和管理學，商業地產和旅游地產，產業規劃以及國學的大學者和中將以上葫蘆島籍貫領導，影響更多企業家聚集覺華島，形成高端私密的聚會氛圍。

　　第四 得到遼寧省政府支持，利用國家將遼寧沿海開發列為國家戰略機會，設立遼寧沿海企業家高端論壇，服務遼寧沿海開發戰略。

　　第五 與國家老齡基金會及其下屬的華英基金會合作，吸納社會資金參與開發，為老軍人，老英模，老黨員提供高端養老服務。

　　歡迎文化底蘊深厚的大型開發企業前來考察合作投資開發。

　　覺華島附近的棋盤島

　　棋盤島已經建設了度假賓館和會議中心，能夠滿足200人開會的需求。

　　二、海島旅游的較高境界――在覺華書院禪修

　　海島度假旅游不僅需要休閑放松，還可以通過禪修感悟宇宙真理，敬重大自然，感悟人生。

　　覺華島不僅是渤海灣的生態寶島，還是文化底蘊深厚的佛島。

　　遼興宗和遼圣宗兩代“帝師”、中國佛教名僧海山大師郎思孝一生在覺華島興佛，開創了佛島的千年基業。覺華島的佛教事業吸引了愿在臺灣的寶島星云大師的眼光。

　　星云大師手書覺華島

　　星云大師根據覺華島度假旅游區馬升主任的請求，欣然命筆，揮毫題寫了“覺華島”三字島名。大師的一筆字書法豪放古樸、流暢勁健、獨具一格。

　　2013 年星云大師登上覺華島，為覺華島題詞，由遼寧省著名書法家王春林先生書寫了星云大師題詞。

　　星云大師與王春林先生合影

　　覺華島自古就是大師的講學和修行地，是大師培養人才的書香之地。

　　我考察覺華島后，根據自己多年在清華和北大的教學經驗，建議覺華島創辦覺華書院，形成我們北方著名的傳統優秀文化和海島度假旅游研究中心。

　　覺華書院的研究方向：佛教文化與儒家文化，度假旅游，高端養老，書畫藝術研究

　　覺華書院的意義：培養高端人才，傳承中國優勢文化，促進中國海島旅游發展

　　覺華書院投資計劃2億元 建議在地價中抵扣200畝土地

　　覺華書院建筑面積1.5萬平方米

　　土地性質150畝劃撥，50畝作為國有建設使用土地有條件出讓給深圳市新摩爾商業管理有限公司，為創辦覺華書院主要學者和招商引資有功人員有產權住房和經營性別墅，象征性收取土地出讓金，重點服務十大學者。

　　三、關于覺華島漁人碼頭的定位研究

　　覺華島在歷史上就是海防重地，是寧遠大戰中的重要組成部分。根據作者考察中外海島軍事基地和漁人碼頭的經驗，我們建議在覺華島把海上國防教育基地和漁人碼頭結合，與觀光漁業結合。

　　1. 規劃海上國防教育基地，重點和北海艦隊合作，參考美國夏威夷國防教育模式，普及海洋文化和海權意識，對民眾進行生動的海洋國防教育和愛國主義教育，支持中國解放軍建設，重點是海軍建設。

　　重點展示內容：

　　中國海洋文化發展歷程

　　海權的含義

　　世界海洋強國的崛起之路

　　中國海洋歷史

　　甲午之戰的教訓總結

　　解放軍海軍歷史

　　維護中國海洋權益的解放軍海軍發展現狀

　　面向21世紀的中國海洋戰略

　　葫蘆島沿海歷史與文脈特點

　　舉辦解放軍海軍體驗夏令營：

　　1.面向未來的海戰仿真游戲(鼓勵青少年參與的積極性)

　　2.海軍基本軍事知識培訓

　　3.愛國主義主題課程

　　建議將以上內容分別和葫蘆島海軍基地和北海艦隊領導匯報，取得理解和支持。

　　楊寶民2007年參觀美國夏威夷國防教育基地

　　美國珍珠港事變中沉沒的亞歷桑那號軍艦

　　位于美國珍珠港的潛艇

　　建議引進退役軍艦五艘不同類型軍艦，形成比較完整的渤海國防教育基地。

　　2.海上表演舞臺和餐飲休閑區建筑面積建議在2萬平方米，酒店面積在2萬平方米，占地規模100畝。

　　美國的漁人碼頭

　　3.修建好觀光漁業碼頭，選擇有經驗的漁民組成觀光漁船，重點訓練清華、北大總裁班的學員出海打魚，學習漁業的基本知識和技能，鍛煉大家的組織能力和策劃能力。在中國的傳統書畫里面，漁夫是智慧的化身。

　四、海島度假旅游經營建議――以遼寧覺華島為例

　　海島度假旅游經營需要長遠的規劃，有計劃地對外傳播，以覺華島為例，最適合保持一定規模的度假旅游，形成中高端特色度假旅游目的地。

　　1.今后要做高端旅游定制和企業家高端沙龍，講課和研討結合。

　　2.每年舉辦慈善活動，在佛祖生日，4月初八重點宣傳救助困難家庭子女上學，為葫蘆島以及興城子弟成才創造條件。

　　3.將覺華島旅游與中國十大最美海島形成聯盟對外推廣，加入大型分時度假連鎖體系。

　　4.將葫蘆島市興城古城旅游和覺華島旅游線路同步對外推廣，形成發展的合力，共享發展成果。

　　歷史悠久的興城古城(2004年楊寶民在興城古城留影)

　　美麗的覺華島

　　已經擁有會議中心的棋盤島

　　作者在覺華島千年菩提樹前和高中同學沈連春留影

　　傳說燕國太子丹藏身洞，唐王李世民避雨停留過洞穴

　　總結

　　中國旅游大趨勢是正在從觀光旅游為主轉向度假旅游為主，法國人一年休假三個月，中國人未來休假兩個月是完全可能的，放開帶薪休假是大勢所趨，中國度假旅游市場的規模是上萬億元。

　　誰能夠在度假旅游市場上取得成功，誰就是二十一世紀的王者。

　　葫蘆島市興城古城從明代保留至今，這表明興城人民熱愛家鄉，珍視歷史，覺華島經歷千年變遷，一直保留原生態海灘和佛教文化和海防城墻遺跡。

　　現在是興城文化旅游產業發展的最佳時機，千年佛島，渤海灣生態明珠覺華島等到了大規模高水平投資開發的最佳時機，相信國學基礎深厚的企業家將會把握機緣，搶先占有高端稀缺資源，興辦中國覺華書院，發展中國最美十大海島旅游。歡迎更多的朋友們關注覺華島，歡迎更多的朋友來我的家鄉葫蘆島市興城古城和覺華島度假旅游。

　　作者和著名書法家王春林(左)在覺華島星云大師題詞前留影

　　清華大學國際商業地產運營班客座教授

　　深圳新摩爾商業管理有限公司總經理

　　楊寶民

　　電話：13823509154

　　2014/3/30